Igor Habal, Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik
Kinnisvaraturg on stabiilne ning ostujõud tugev. Turutasemele vastavatest korterite pakkumishindadest saab alla kaubelda kuni mõne protsendi jagu. Samas, ülehinnatud korterite vastu huvi praktiliselt puudub.

Kinnisvaraturu analüüsimisel kasutatakse erinevaid mõõdikuid, mida koos vaadates on võimalik anda hinnang selle tervisele. Mõned näitajad, nagu tehingute arv ja mediaanhind, on avalikult kättesaadavad ning seetõttu ka rohkem kasutamist leidvad, kuid teised indikaatorid, nagu näiteks tehingu- ja pakkumishinna vahe, tuleb iseseisvalt leida, mistõttu sellest tihti juttu ei tehta või öeldakse välja hinnangulisi vahemikke.

Pakkumis- ja tehinguhinna vahe on oluline indikaator, mis näitab seda, kui suur on soovide ja tegelikkuse vahe ehk kui palju on ülehinnatud kortereid ning kui suured on hinnakäärid. Murrangulistel aegadel, nagu suurte languste või kriiside algushetkedel, on „käärid“ tavaliselt suuremad ning rahulikel perioodidel väiksemad. Viimastel aastatel on need vahed püsinud suhteliselt ühtlasena, mis viitab stabiilsele ostujõule, mida omakorda kinnitab ka tehingute arvu statistika.

 

Kauplemisruumi mõne protsendi jagu

Et asjast põhjalikumalt aimu saada, tasub vaadelda nii uute kui järelturu korterite pakkumis- ja tehinguhindu. Selleks valitud 25 uusarenduse tehingute põhjal selgus, et pakkumis- ja tehinguhindade vahe oli enamuses väike, jäädes valdavalt mõne protsendi juurde. Nii et ei midagi üllatavat – nõudlus on olemas ja turg stabiilne.

Järelturul olid hinnavahed erinevates segmentides, näiteks tüüpmajade 2- ja 3-toalised korterid, enamasti 3–5%. Suuri erinevusi ei tekkinud ka siis, kui ma läksin vaatlusega Tallinnast väljapoole. Näiteks Tartu märtsikuiste tehingute pakkumis- ja müügihinna vahe oli samuti mõneprotsendiline, kinnitades väga väikest vahet aktiivsel turul.

Suuremad vahed tekkisid eksklusiivsema kinnisvara puhul või piirkondades, kus võrdlusmaterjali on vähem ning kus pakkumishinna määramise puhul on taustainfot seetõttu kesiselt. Nii oli näiteks Harku valla eelmise aasta üksikelamute, mille tehingusumma oli vähemalt 200 000 eurot, pakkumis- ja tehinguhinnavahe ligi 6%.

Järelturul tuleb hinnavahe puhul arvestada veel tõsiasjaga, et viimane pakkumishind võis tõenäoliselt olla madalam, kui esialgne. Ehkki üksikud hinnavõidud ulatusid 10%-ni ja kohati isegi enam, on pigem tegemist erandliku nähtusega ning valdavalt on tingimisruumi kuni 5% ulatuses.

Seega saab vähemalt nende korterite puhul, mis jõudsid ka tehingusse, järeldada, et tänane nõudlus on väga tugev, samas kui ülehinnatud korterite omanikel peaks jaguma mõtteainet selles osas, kas ja mil määral oma ootusi korrigeerida.

 

Pakkumis- ja tehinguhinna erinevus, järelturg

  • Vanemad 2-toalised tüüpkorterid (veebr, märts) -2,8%
  • Vanemad 3-toalised tüüpkorterid (veebr, märts) -1,9%
  • Harku valla majad, al 200 000€ (2018) -5,7%
  • Tartu korterid, veebruar -3,1%

Allikas: Uus Maa Kinnisvarabüroo

 

Pakkumis- ja tehinguhinna erinevus, uusarendus

  • Suurem tüüpkorteritega arendus, Põhja-Tallinn -9%
  • Keskmine kortermaja Kesklinna äärealal -5,1%
  • Väiksem kortermaja Kristiines -4,7%
  • Kallima hinnaklassi kortermaja Kesklinnas -4,6%
  • Suur korterelamu Mustamäel -4%
  • Korterelamu Haaberstis -3%
  • Suurelamu lääne-Tallinnas, mere lähedal -1,8%
  • Suur korterelamu Lasnamäel -1,1%
  • Kallima hinnaklassi korterelamu Põhja-Tallinnas -0,4%
  • Suurelamu Lasnamäe kesklinna poolses osas -0,3%

Allikas: Uus Maa Kinnisvarabüroo

Kommentaari