content top

Kuidas arendada kalleid kortereid?

Kristi Djomin, Uus Maa Kinnisvarabüroo elamispindade tegevjuht
Kinnisvaraturul on tunda kerget ebakindlust. Või nagu turuosalised ise ütlevad – oleme optimistlikult ettevaatlikud. Tõsi on see, et hinnatase ja pakkumiste kasv on teinud läbi tõusu, mille tagajärjel on kallihinnaliste korterite müük muutunud keerulisemaks ning laiemas perspektiivis peab iga arendaja mõtlema, kuidas ebastabiilsema olukorraga kohaneda.

Seda, kas tulemas on kriis, korrektsioon, aeglustumine või midagi muud, päris täpselt veel ei teata. Küll aga on turuosaliste ja erinevate ekspertide seas levinud arvamus, et nii nagu täna, jätkata pikalt ei saa ning midagi muutub kindlasti. Just muutuvas situatsioonis pinnalejäämine ongi arendajaile ja teistele kinnisvaraturu tegijatele suurim küsimus.

On hea, kui sellele mõeldakse juba täna ning võetakse vastu otsuseid, mis ei tundu kohe võib olla kõige meeldivamad, kuid teisalt on pikemas perspektiivis jätkusuutlikud. Toon järgnevalt välja mõned soovitused, millele võiks juba praegu tähelepanu pöörata.

 

Paindlikum hinnapoliitika

Kõige olulisemaks teguriks arenduste müümisel on ühikute lõpphind. Siinkohal soovitan kallima hinnaklassi kortereid pakkuvale arendajale, kelle projekti müük on toppama jäänud, mõelda sellele, kas poleks mõttekam juba praegu teha hindades korrektuuri ja mitte oodata aega, mil see võib olla on sundkäik.

Kallis kinnisvara, mis on lihtsalt seisnud näiteks kaks aastat, on turul moraalselt vana kaup. Potentsiaalsete ostjate hulk on niigi piiratud, mistõttu erinevad kampaaniad või meediaturundus ei pruugi pakutavale enam uut värskust lisada.

Nii öelda seisva kauba probleem kipub väga teravalt kimbutama neid arendusi, mille taga on välisinvestorid ning kelle arusaam Tallinnas toimuvast ei pruugi kattuda miljonilinnaga, kust nad pärit on. Soovitan välisinvestoril ja tema kohalikul esindajal konsulteerida enam Eesti spetsialistidega, sest muidu võib liigne optimism arendusprojekti kõrbema lasta.

 

Üheksa korda mõõda ja siis lõika

Mida soovitada arendajale, kes otsustab homme uue projekti käima lükata? Kuidas saada hakkama situatsioonis, kus sisendhinnad on kõrged, aga samas ei taha inimesed suure raha eest mõttetut või igavat asja osta. Vastus peitub mõistlikes kompromissides ja uuendustes.

On kohti, kus kompromisse teha ei tohi – näiteks ehitustehnilistes ja ohutust tagavates lahendustes. Samas on hulk väiksemaid asju, pisidetaile, millega oskuslik mängimine ei vii kvaliteeti alla, kuid annab säästu.

Võtame näiteks siseviimistluse. Mõne materjali või detaili hind ei pea olema kallis, pigem olgu see kvaliteetne ja nähku hea välja. On vannitoaplaate, mis on kallid, aga inetu välimusega. Samas kõrval võivad olla plaadid, mille ruutmeetrihind on oluliselt odavam, samas on need kvaliteetsed ja mis peamine – näevad stiilsed välja. Inimene ostab ju silmadega.

Mõnikord arvatakse, et luksus tähendab edevust ja ülepaisutatust. Tegelikult mitte – luksus tekib muu hulgas ka kvaliteetsete materjalide ja lahenduste oskusliku kokkusobitamise teel. Seega saab raha säästa mõnede kallite ja edevate, kuid siinses kultuuriruumis ebavajalike materjalide, valguslahenduste või siseviimistlusdetailide ärajätmisega.

Samuti tasub olla tähelepanelik planeeringute suhtes. Kuigi luksus tähendab suuri pindu ja avarust, ei tohi ära unustada funktsionaalsust ja kasutusmugavust. Selle saavutamine ei kasvata kulutusi, aga suurendab likviidsust, ehk korter on palju müüdavam.

Siin aitab, kui juba alguses kaasata professionaalne sisearhitekt, kes oskab ruumilahendustes ja materjalivalikutes tugevalt kaasa rääkida. Samuti on kasulik kaasata kinnisvarabüroo, sest sinna jookseb kokku kogu turuinfo ning maakler teab täpselt, mida hinnatakse.

Kindlasti pöörake tähelepanu näidiskorterile. Ja mitte ühele, vaid mitmele. Kui üks on müüdud, tehke kohe uus ja teistsugune. Ostja hindab mugavust ja võtmed kätte lahendust. Samas on elu on näidanud, et selline süsteem töötab vaid kallima kinnisvara puhul, kuhu on loodud trendikas siselahendus.

Tänapäeva edukas arendaja on sammu võrra turutrendidest ees. Ta kuulab teiste arvamusi ja vaatab maailma avatud silmadega. Nii toob ta siia uusi põnevaid lahendusi ja lihtsalt väikeseid vahvaid uuendusi.

Kallimat kinnisvara ostvatele inimestele meeldivad igasugu targad lahendused – sõrmelugeja välisuksel, tark postkast, mis teatab, kui kiri tuleb, automaatne tulede väljalülitamine viitega jne. Need on pisiasjad, mis ei pruugi olla kallid, kuid meelitavad moodsa aja inimest ligi.

 

Inimesed aina nõudlikumad

Kui vaadata pikemas, näiteks kümne aasta perspektiivis, jäävad ostueelistused kinnisvaraturul tänasega sarnaseks.

Enim soetatakse ikka lihtsamaid, nii öelda keskmise taseme uusi kortereid äärelinnades ja lähivaldades ning kallim toode, luksuskaup ja nn butiikmajad, on väiksema ostjaskonna pärusmaa. Kuid nõudmised pakutavale kasvavad kõigi gruppide puhul ühtmoodi. Ostjale peab olema selgelt arusaadav, mille eest ta maksab.

Nii et, kuigi eelnev arvamuslugu rääkis sellest, kuidas saada arendusturul paremini hakkama võimalikus keerulisemas turusituatsioonis, võib neid soovitusi võtta ka kui vihjeid selle kohta, kuhu arendusturg edasi liigub.

Artikkel ilmus ajalehes Äripäev 12. novembril 2018.

Kommentaari

Loe edasi

Aasta 2018 büroopindade turul – kust need üürilised küll tulevad?

Aira Veelmaa, Uus Maa Kinnisvarabüroo äripindade maakler
Sel aastal jõudis turule viimase kümnendi suurim maht uut büroopinda, kokku ca 80 000 ruutmeetrit. Kui siia lisada ka avaliku sektori uued pinnad, küündib number üle 100 000 ruutmeetri. Et jätkuvalt räägitakse ülepakkumisest, on paljude jaoks ilmselt üllatus, et enamus pindu sel aastal valminud hoonetes on juba enne aasta lõppu üürilepingutega kaetud.

Arvestades viimaste aastate arendusaktiivsust, on üks sagedamini esitatav küsimus: kust küll tulevad uutesse hoonetesse üürnikud? Vastus on lihtne – enamasti teistest hoonetest. Tõsi, tekib ju uusi firmasid ning oma üha rohkem rahvusvahelisi ettevõtteid avab siin oma kontoreid, kuid senist trendi vaadates on suurem osa uute büroohoonete üürnikke siiski Eesti ettevõtted, mis kolivad tulenevalt laienemisvajadusest või soovist oma töökeskkonda uuendada.

Kui mõned aastad tagasi oli levinud seisukoht, et vanadel, soodsa hinnaga pindadel olevad ettevõtted uutesse A-klassi hoonetesse ei koli, siis olukord on muutumas. Ettevõtted, mis on kümme aastat või rohkemgi vanemal pinnal olnud, teevad kolides märkimisväärse kvaliteedihüppe ning liiguvad seetõttu nüüd just uutesse majadesse.

Nii ongi uute hoonete täituvus reeglina hea – mõnesse leitakse üürnikud kiiremini, teise veidi aeglasemalt, kuid kokkuvõttes saavad pinnad täidetud. Sama ei saa öelda aga vanemate hoonete kohta, sest just seal annab ülepakkumine üha teravamalt tunda. Isegi südalinna vanemates, samas siiski kvaliteetsetes ja esinduslikes büroohoonetes, näeme arvestatavat vakantsust. Pindadele, kust suured ettevõtted on välja kolinud, on uusi samaväärseid üürnikke raske leida.

Ettevõtted, mis üürivad 500 m2 ja suuremaid pindu, kipuvad eelistama kolimist uutesse hoonetesse, kus on võimalik pind nullist enda vajaduste järgi välja ehitada lasta. Vanemate pindade omanikud on enamasti küll paindlikud – valmis neid põhjalikult renoveerima ja üürnike vajaduste järgi ümber ehitama, kuid sellega kaasnev kulu viib üürihinna enamasti samasse suurusjärku uhiuute hoonetega. Samuti on sellisel juhul üürileandja jaoks oluline mitmeaastane üürileping, mistõttu ei ole võimalik üürnikke ka paindlike lepingutingimustega ahvatleda. Et vanemates hoonetes on kõrvalkulud sageli kõrgemad, on arusaadav, miks need hooned uutega konkureerida ei suuda.

Lahenduseks oleks vanemate suurte pindade jaotamine väikesteks, mida on lihtsam välja üürida, kuid tihti takistab seda ebasobiv planeering, mis ei võimalda pakkuda ratsionaalset ruumilahendust või muudab pinna jaotamise üürileandja jaoks ebaotstarbekaks. Edukamad on olnud need, kel õnnestunud suured pinnad väiksemateks ümber ehitada ning hoone põhjalikult uuendada, tulles turule nö uue asjaga, samas pakkudes soodsamat üürihinda kui päris uutes majades.

 

Järgmine aasta rahulikum?

Järgmisel aastal on turule tulev uue büroopinna maht märkimisväärselt väiksem, seega võiks eeldada, et saabub parem aeg ka vanemate hoonete jaoks. Kas ja kellel seda edukalt ära kasutada õnnestub, saame hinnata aasta pärast. Samas on muidugi võimalus, et järgmine aasta kujunebki üüriturul rahulikumaks ning kel vähegi võimalik, lükkab kolimise aastasse 2020, kui taas valmib väga suur maht uut büroopinda.

Suurematel ettevõtetel, millel on vajadus kolida, tasuks kindlasti arvestada, et praegu on õige aeg 2020. aastaks plaane tegema hakata. Neile sobivate, 1000 m2 ja suurema üldpinnaga büroode puhul tuleks kolimiseks valmistuma asuda vähemalt 1,5 aastat enne soovitavat liikumist – siis on kindel, et leidub objekte, mille vahel valida ning ei ole tarvis kiirustada. Praegu ei ole ka põhjust uskuda, et nõudlus uute büroopindade järele oluliselt väheneks.

Kommentaari

Loe edasi
content top