content top

Kinnisvara varjatud puudused – mis need on ja mida ette võtta?

Karlis Kolk, Uus Maa Kinnisvarabüroo jurist
Kinnisvara soetamine on tehing, mis vajab omajagu kaalumist ja plaanimist. Seda kinnitab fakt, et kinnisvaratehing tuleb läbi viia notari juures. Hoolimata sellest, kui hoolikas ja tähelepanelik ollakse, võib üheks võimalikuks probleemiks, mis sellise tehinguga kaasneb, kujuneda varjatud puuduste olemasolu ja selgitamine, kes nende eest vastutab.

Olen viimasel ajal kokku puutunud mitmete kaasustega, kus klient on ostnud endale kinnisasja ja avastab tehingujärgselt, et paraku pole kõik nii lilleline nagu lepingut sõlmides loodeti.

Näiteks ostis üks mu klientidest endale korteri, mis tema teadmise kohaselt vajas sanitaarremonti. Alustades remondiga, avastas vastne koduomanik, et remonti ei vaja ainult sanitaarruumid, vaid ka kandekonstruktsioonid, mille puhul pole enam tegemist korteri kui koduomaniku eriomandiga, vaid kaasomandi kui terve majale kuuluva osaga. Korteriühistu paraku probleemiga tegeleda ei tahtnud, vaid soovitas omanikul puudus iseseisvalt kõrvaldada.

Seesugune juhtum on liigitatav varjatud puuduse alla, sest vastavast probleemist müüja ostjat ei teavitanud ja puuduse tõttu oli uus omanik sunnitud investeerima algselt plaanitust märkimisväärselt suurema summa korteri elamiskõlblikuks muutmiseks.

Varjatud puudused ei ilmne üksnes järelturu korterite puhul. Näiteks tegelesin kliendiga, kes oli ostnud korteri uusarendusse, mille tubades oli parkettpõrand. Mõne aja pärast hakkas aga parkett mitmes kohas nii öelda paistetama. Müüja üritas küll viidata nõudele, et korteris peab pidevalt töötama ventilatsioon maksimumtasemel, kuid lõpuks, kui olime nõude esitanud, sai ka müüja aru, et niisama lihtsalt uuel asjal seesugune puudus tekkida ei tohiks. Seega nõustus müüja puuduse kõrvaldama oma kuludega.

 

Varjatud puuduse ilmnemisel tuleb reageerida koheselt

Mis aga on varjatud puudus seaduse tähenduses? „Varjatud puudus on lepingutingimustele mittevastavus, mis on esemel lepingu sõlmimise hetkel, millest müüja ostjat ei teavitanud ja mida ostja ei saanud ka ise lepingut sõlmides esemel märgata. Varjatud puudus ilmneb reeglina pärast lepingu sõlmimist, kui vastne omanik hakkab asja kasutama. Kui puudub kokkulepe ehk lepingutingimus eseme teatud omaduse suhtes, siis tuleb hinnata, kas asi vastab selleks ettenähtud kasutuseesmärgile ning lisaks ka, kas see vastab vähemalt samale kvaliteedile, mida tavaliselt omavad samasse kaubagruppi kuuluvad sarnased asjad.

Tarbijast ostja kaitseks on seaduses sätestatud kahe-aastane periood, mil tal on õigus esitada müüja vastu nõudeid seosus varjatud puudustega. Kui tegemist pole tarbijaga, siis on nõude esitamine võimalik kolme aasta jooksul. Mida see vahe tähendab? Tarbijaga on tegemist siis, kui füüsiline isik ostab oma kodu kauplejalt ehk firmalt. Kui füüsiline isik ostab kinnisvara füüsiliselt isikult või firma ostab firmalt või füüsiliselt isikult, siis pole tegemist tarbijaga.

Varjatud puuduse avastamise korral on tähtsaks faktoriks kohene reageerimine. Seaduse järgi peab tarbija, kes avastab ostetud esemel varjatud puuduse, sellest müüjat teavitama ja sellega koos nõude esitama kahe kuu jooksul. Ostja, kes pole tarbija, peab avastatud puudusest teavitama müüjat mõistliku aja jooksul. Mõistlik aeg on loomulikult üsna lai mõiste, mistõttu on kohtud võtnud eeskujuks kaks kuud, nagu seadus sätestab tarbija puhul.

 

Veendu, et asjaajamine oleks korrektne, vajadusel pea nõu juristiga

Tihtipeale tekib küsimus, kas ostja peab tõendama, et müüja teadis puudusest lepingu sõlmimise hetkel, nii et see liigituks varjatud puuduse alla. Tegelikult on aga nii, et kui lepingus vastutuse osas eraldi kokku lepitud pole, siis vastavalt võlaõigusseaduse sätetele ja kohtupraktikale pole oluliseks faktoriks see, kas müüja puudusest teadis või mitte. Ostja peab üksnes tõendama, et puudus eksisteeris juba lepingu sõlmimise hetkel ja olema hoolas, et esitaks oma nõude koheselt, kui puuduse avastab.

Varjatud puuduste ilmnemisel on ostjal eelkõige õigus nõuda, et müüja vastava puuduse oma kuludega kõrvaldaks. Kui müüja sellest keeldub, võib ostja puuduse ise kõrvaldada ja nõuda, et müüja hüvitaks ostjale tekkinud kahju. Äärmisel juhul võib ostjal tekkida ka õigus müügilepingust taganeda ja oma raha tagasi nõuda.

Et olla kindel, et müüjale esitatav nõue on korrektne, soovitan avastatud puuduse osas koheselt pöörduda pädeva juristi poole. Jurist hindab, kas tegemist on puudusega ja esitab sellest tulenevalt müüjale nõude koos vajalike dokumentidega.

Samuti saab jurist aidata müüjat, kes on tehingut sõlmimas. Lepingus on võimalik sätestada tingimused, mis vähendavad riski, et ostja pärast lepingu sõlmimist varjatud puuduste osas nõude esitab ja müüja selle eest vastutab. Näiteks saab kirja panna kõik teadaolevad puudused, mida on objektil ostjale tutvustatud. Nii ei teki hiljem vaidluseid, et kas sellest või teisest asjast räägiti või mitte. Kuivõrd kinnisvaratehingud sõlmitakse notari juures, siis pole notari rolliks osapooltele lepingutingimuste soovitamine. Seega võib külaskäik juristi juurde enne lepingu sõlmimist müüjat säästa tuhandete või lausa kümnete tuhandete eurode suurusest nõudest.

Kommentaari

Loe edasi

Tallinnas sündis jaanuaris uus hinnarekord

Igor Habal, Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik
Jaanuar oli aasta algusele omaselt tagasihoidlik ning tehingute hulk mõnevõrra langes. Teisalt sündis aga Tallinnas uus hinnarekord.

Üle kogu Eesti sõlmiti esialgsetel andmetel 1593 korteriomandi ostu-müügitehingut, mida oli veidi enam kui 100 võrra vähem kui möödunud aasta jaanuaris ning enam kui 80 võrra vähem kui detsembris. Tehingute arvu langus on olnud laiapõhjaline, ehkki piirkonniti üsna erinev.

Tallinnas müüdi 750 korterit, mis oli vaid 3 võrra vähem kui detsembris ning ligi 60 võrra vähem kui möödunud aasta jaanuaris. Tallinn on aga ka suur turg, kus uusarenduste mahu kõikumine on väiksem kui teistes linnades. Korterite hinnatõus ei näi aga vaibuvat ning teist kuud järjest tehti tehingute mediaanhinnaga uus rekord, milleks on nüüd 1878 EUR/m2. Võrreldes eelmise aasta sama ajaga oli see koguni 9,3% kõrgem.

Tõenäoliselt jäävad hinnad püsivalt kõrgeks ka lähiajal, kuna tänane makromajanduse prognoos ei viita kuidagi sellele, et situatsioon peaks järsult halvemuse poole pöörduma.

Tartus oli uusarendusturg jaanuaris loid, tehingute arv oli viimase 12 kuu lõikes väiksuselt teine, ületades vaid eelmise aasta veebruari taset. Kokku sõlmiti Tartus 119 korteritehingut ning nende mediaanhind oli 1319 EUR/m2, milles peegeldub üsna hästi ka tehingute struktuur, kuna tegemist oli madalaima näitajaga pärast eelmise aasta maid.

Pärnus on turg uusarenduste müügi osas olnud pikemat aega rahulik ning nii olid jaanuari arvud võrreldes eelmiste kuudega üsna sarnased, näiteks võrreldes detsembriga tehingute arv hoopis suurenes ning võrreldes möödunud aasta jaanuariga samuti. Pärnus sõlmiti kokku 54 tehingut mille mediaanhind oli 1091 EUR/m2.

Narvas suurenes tehingute arv kolmandat kuud järjest, ehkki nende mediaanhind püsib endiselt samal tasemel, kus see on viimase aasta jooksul olnud. Jaanuaris oli 57 korteri ostu-müügitehingu mediaanhind 334 EUR/m2. Positiivse poole pealt võib välja tuua seda, et korterite pakkumishinna kukkumine on Narvas pärast ligi 5 aastast langusperioodi viimastel kuudel peatunud.

Kommentaari

Loe edasi
content top