content top

Kinnisvaraturg mais rahunes. Aga vaid statistiliselt

Igor Habal, Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik
Märtsi ja aprillikuu vahespurdi järel saabus mai esimeste soojemate ilmadega kergekinnisvaraturu rahunemine. Mõnevõrra madalamad arvud olid peamiselt tingitud eelmiste perioodide kõrgest võrdlusbaasist, mitte aga kinnisvaraturu jahenemisest.

Mais sõlmiti üle kogu Eesti esialgsetel andmetel 1772 korteriomandi ostu-müügitehingut, mida oli ca 200 võrra vähem kui märtsis ja aprillis, ent rohkem kui jaanuaris või veebruaris. Tulenevalt uusarendusturu väiksusest, mis teeb selle turu omakorda sesoonseks, oli kallimate piirkondade osakaal veidi väiksem, mistõttu tegi kerge jõnksu allapoole ka tehingute mediaanhind (mais 1310 EUR/m2, eelnevatel kuudel pigem 1350 ja 1400 EUR/m2 vahel). See näitaja on viimase aasta jooksul püsinud ühtlasel tasemel, viidates kinnisvarahindade kasvu pidurdumisele, ehkki tänased pakkumishinnad toovad ka selle arvu lähiajal ülespoole.

Aasta esimese viie kuuga on sõlmitud 8992 tehingut (-95 võrreldes 2018. aasta sama ajaga), nende tehingute mediaanhind oli 1366 EUR/m2 (+20 EUR/m2).

 

Suuremad linnad liikusid eri suundades

Kui tavaliselt tasub suuremaid tõuse või langusi otsida Tallinna uusarendustest, siis seekord oli pealinna turg stabiilsuse etalon. Esialgsetel andmetel sõlmiti mais 747 ostu-müügitehingut, mis jääb üsna tänavuse aasta kuu keskmise tulemuse juurde (parimal kuul ehk märtsis sõlmiti 823 tehingut, halvimal kuul ehk veebruaris 701 tehingut).

Tehingute mediaanhind on Tallinnas endiselt väga kõrge ning nagu juba öeldud, liigub see näitaja ka tänavu pigem ülespoole. Mais oli korteritehingute mediaanhind 1813 EUR/m2 ning viimase kuue kuu jooksul on vaid ühes kuus jäänud see alla 1800 EUR/m2.

Tartu korteriturg langes. Kui aprillis sõlmiti Tartus 182 tehingut, siis mais esialgsetel andmetel 138 tehingut, mis viitab suurele uusarenduste mahule eelmisel kuul ning vastupidisele efektile nüüd.

Tartu näitajad peegeldavad üsna hästi uusarendusturu arengut väljaspool Tallinna, kus tulenevalt väiksematest mahtudest ei ole tehingud jaotud aasta peale ühtlaselt laiali, vaid võimendavad teatud kuude näitajaid.

Näiteks tänavu on Tartus aasta esimese kuuga sõlmitud vastavalt 123, 122, 166, 182 ja 138 tehingut. Teistest eristuvad selgelt märts ning eriti aprill, kui sõlmiti praktiliselt enam kui 50 tehingut rohkem kui kolmel vähemaktiivsemal kuul. Kõrvutades tehingute arvu esmamüügi arvudega, saame esimese nelja kuu kohta järgmise jada: 16, 20, 43, 52. Nagu näha, on uusarenduste müügi maht üsna tugevas korrelatsioonis kogu tehingute arvuga: kehvematel kuudel müüakse paarkümmend uusarenduskorterit, samas kui parematel kuudel 40 ja enam ehk ligi kaks korda rohkem.

Ka tehingute mediaanhind on tänavu kõrgeim olnud just märtsis ja aprillis (vastavalt 1441 ja 1449 EUR/m2), samas kui jaanuaris või mais oli tehingute mediaanhind ligi 100 EUR/m2 ja isegi enam madalam. Kuigi mai kohta puuduvad veel üksiktehingud, võib arvata, et korterite esmamüük jäi aasta esimese kahe kuu tasemele.

Pärnusse tõi kevad kaasa tehingute aktiivsuse kasvu – kui aasta esimesel kolmel kuul jäi korteritehingute arv 56 ja 64 vahele, siis aprillis sõlmiti 24 uusarendustehingu toel juba 101 tehingut ning mais 81 tehingut. Aastases võrdluses toetab tänavuse aasta kasvu eelmise aasta madal võrdlusbaas – aasta esimese viie kuuga on Pärnus sõlmitud 361 ostu-müügitehingut, mida on 30 võrra enam kui mullu samal ajal. Tehingute mediaanhind oli enam kui 50 EUR/m2 võrra kõrgem (1185→1239 EUR/m2).

Narva turu kohta on paslik kasutada mugandatud hüüdlauset „Idarindel muutuseta“. Mais sõlmiti 56 korteri ostu-müügitehingut, mis, kui erandlik aprill välja arvata, jäi sellise tasemele nagu ta on viimased aastad olnud. Tehingute mediaanhind oli Narvas 391 EUR/m2 ning aasta esimese viie kuuga on Narva võrreldes mullusega veidi toibunud – sõlmitud on üle 30 tehingu enam (274→309). Tehingute mediaanhind on Eesti kolmandas linnas endiselt väga madal, tänavu on see näitaja 370 EUR/m2, mullu oli 421 EUR/m2.

Nii Narva kui Pärnu parimad ajad jäid moodsa kinnisvaraturu kontekstis eelmisesse kümnendisse – siis võis Pärnu uhkustada mediaanhinnaga, mis oli isegi Tartust kõrgem, Narvas oli tehingute mediaanhind 2007. aastal aga 841 EUR/m2, mis täna tundub täiesti ulmelise arvuna.

Kommentaari

Loe edasi

Korter puitmajas võib maksta uusarenduse hinda

Kristiina Aderov, Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler
Kuigi arendusprojektid vallutavad kõikjal ning seda väga aktiivselt ka ajalooliste puitasumite äärtes, pole see viimastes sugugi ära võtnud vanade korterite ostjaskonda. Veel enam, ajaloohõnguliste korterite eest ollakse valmis maksma uutele elamispindadele kandadele astuvat ruutmeetrihinda.

Kui vahepeal levis jutt, et puitmajade vastu enam huvi ei tunta ning nn hipsterid kolivad minema, siis tegelikult ei vasta see muidugi tõele. Asumites ületab vanade korterite nõudlust tugevalt pakkumist ning kui mõni maitsekalt renoveeritud „maasikas“ müüki saabub, on järjekord koheselt ukse taga.

Puitmaja puhul võib häbitundeta öelda, et ostetakse emotsioone. Aga see ei tule tühja koha pealt, vaid majade olemuse, heal tasemel renoveerimistöö ja teatava privaatsuse koosmõjul. Veelgi ägedam on, kui majal on oma lugu või ajalooline taust. Näiteks, nn tallinna-tüüpi maja on unikaalne, mujalt sarnast hoonetüüpi naljalt ei leia.

Samuti on vanadel puitmajadel hoov, mis on tihti roheline ja avar. Inimesed elavad korteris, aga väike grillinurgake sõpradega ajaveetmiseks või õunapuud hoovis tekitavad kergelt nagu oma majas elamise tunde.

Puitlinnaosad on kuulutatud miljööaladeks, mis tähendab, et tänu karmidele ehitusreeglitele on enamasti olemas ka kindlus, et asumid ei muutu kardinaalselt ning kui kuskil on tühi kinnistu, siis ehitatakse sinna ümbritsevat väärtustav uushoone.

Vana maja puhul on võrreldes uuemate või päris uutega muidugi hulk erisusi, mida tuleb arvestada. Samas on ostjaskond neist asjust väga teadlik ja palju uurinud. Nii peab olema korras dokumentatsioon ning kõik tehtud ehitustööd, kasvõi tagantjärele, seadustatud. Samuti ollakse teadlikud materjalidest ja nende kasutamisest – seega Kalamajas või Supilinnas olgu müügiks pakkumisel just sinna sobituva disaini ja olemusega korter. Iga hinda suvalise asja eest ei maksta, eks.

Muidugi ollakse valmis ostma ka remonti vajav korter, et siis kõik ise teha. Hind olgu loomulikult sellises seisus korterile vastav.

Kokkuvõtteks. Nagu öeldakse, puidust maja „elab ja hingab“. Just nagu tema elanikudki. Ja see on põhjus, miks uute korterite kõrval on vanad agulimajad nii populaarsed. Kõigele on oma ostjaskond.

 

Mõned näited viimase aasta jooksul toimunud reaaltehingutest Tallinna puitmajades:

  • Heas seisus 2-toaline korter Kalamaja puitmajas – 3033 eur/m2.
  • Keskmise suurusega, maitsekas kahetoaline korter renoveeritud puitmajas Kalamajas – 2744 eur/m2.
  • Maitsekas kahetoaline korter väärikas tallinna-tüüpi kortermajas – 2607 eur/m2.
  • Suur kahetoaline renoveeritud korter Pelgulinnas – 2635 eur/m2.
  • Suur renoveeritud kahetoaline korter tsaari-aegses puitmajas Kalamajas – 2643 eur/m2.
  • Renoveeritud kolmetoaline korter tsaari-aegses puitmajas Kalamajas – 2564 eur/m2.
  • Isikupärane, suur renoveeritud kolmetoaline korter Uue-Maailma asumis – 2629 eur/m2.

Kommentaari

Loe edasi
content top