content top

Uus Maa Kinnisvarabüroo pakub nüüd ka juriidilist abi

Foto: Eduard Stogov

Uus Maa Kinnisvarabüroo laiendas oma teenuste portfelli juriidilise nõu pakkumisega kinnisvaraga seotud küsimustes.

„Uue teenusega alustamise tingis asjaolu, et erinevaid eluvaldkondi puudutavad juriidilised nüansid muutuvad aina keerukamaks. Nõnda ka kinnisvarasektoris,“ sõnas Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse esimees Jaanus Laugus. „Paljud meie kliendid vajavad abi ka juriidilistes küsimustes, millega advokaadibüroode uksi kulutada ei tasu või polegi mõtet. Meil on olemas know-how, hoiame hinna soodsa ning esmane nõustamine on tasuta. Kindlasti on see teenus oluline ka tulevase müügitehingu sujuvaks ettevalmistamiseks, et kui müüdava varaga võiks tekkida mingeid muresid, püüame need juba eos lahendada.“

Uus Maa Kinnisvarabüroo juristi Karlis Kolgi sõnul pakutakse klassikalist kinnisvara-alast õigusteenust, milleks on juriidilise nõu andmine, lepingute koostamine ja esindamine vaidlustes (nii kohtuvälistes kui ka kohtulikes). „Eeltoodu pole kindlasti limiteeritud nimekiri. Kuulame ära kõik palved ja kui need on seotud kinnisvarajuriidiliste küsimustega, siis pakume kliendile abi. Kui vaja, lahendame tõsisemad probleemid koostöös teiste pädevate institutsioonidega,“ lisas Kolk.

Rohkem infot Uus Maa poolt pakutavate juriidiliste teenuste kohta leiab siit: https://www.uusmaa.ee/hinnakiri/juriidiline-noustamine/

Loe edasi

Soovitus investorile: luksuslik üürikorter on katmata turunišš

Anni Arm, Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler
Kui korteritesse investeerimine tähendab enamasti väiksemate, kuni kahetoaliste elamispindade soetamist, mida on lihtne üürile anda, siis tegelikkuses on turul nõudlus olemas ka suurte, uute ja luksuslikemate üürikorterite järele.

Tallinna kesklinnas ja selle lähiümbruses, mis on Eesti kõige rahvusvahelisem piirkond, on potentsiaalseid suur- või luksuskorterite üürilisi väga erinevatelt elualadelt. Näiteks IT-valdkonnast, saatkonna töötajad ning erinevate projektidega seotud välismaalased, kes saabuvad Eestisse tööle koos perega. Klientuuri seas on ka perekonnad, kes on seni elanud üüritud eramajas, kuid soovivad nüüd korterisse asuda.

Uude ja suurde korterisse investeerimine pole päris kõigile. Pigem soovitaksin selliseid oste suurinvestoreile või ettevõtjatele, kes soovivad paigutada vaba raha ajatusse väärtusesse, kaitstes seda inflatsiooni ja kriiside eest.

 

Nõudlust ja nõudeid on palju

Võib öelda, et nii palju, kui on nõudlust, on ka kriteeriume, milline peaks üks suur ja luksuslik üürikorter välja nägema või mida pakkuma. Omanik võiks olla valmis keskmisest suuremaks paindlikkuseks.

Toon järgnevalt välja mõned olulisemad nõudmised, millega võiks arvestada, kui suurt korterit investeeringuks soetama asuda:

  • Kõige olulisem on korteri asukoht ning selleks on ikka Tallinnas kesklinn. Hinnatakse seda, et kõik on käe-jala juures ning töökohta on võimalik jõuda kiiresti ja mugavalt.
  • Maja peab olema uus või uuem ning kindlasti keskmisest väärikam, kõrgema klassiga. Ajalooline hoone peab olema renoveeritud ja seda täielikult, ehk siis esinduslik peab olema ka trepikoda ning muidugi hoone ümbrus.
  • Eelisseisundis on majad, milles on lift.
  • Korteri suurus 100+ ruutmeetrit, ehk 4 ja enam tuba.
  • Suurel korteril peab kindlasti olema 2 eraldi tualetti ning soovitavalt ka kaks duširuumi.
  • Kogu elamispind olgu ühel tasapinnal. Seda eelistavad paljud, aga eriti vanemas eas kliendid, kelle jaoks on ülioluline, et oleks mugav liikuda.
  • Sisekujunduses eelistatakse väärikat ja ajatut maitsekust, pigem minimalistlikku, kaasaegset ning ilma „vimkadeta“ lahendusi. Värvigamma olgu rahulik ja soe.
  • Üldiselt on nõutav panipaiga olemasolu. Tihtipeale omavad rahaliselt võimekamad kliendid rohkem isiklikke asju, mistõttu on ülioluline nende hoiustamise võimalus.
  • Omanik võiks arvestada, et vajadusel peab ta korteri juurde kuuluva mööbli ära viima, sest klientidel on tihtipeale oma mööbel. Muide, osa üürilisi on, sõltuvalt olukorrast, nõus omaniku mööbli hoiustamise kulu lisamisega igakuisele üürisummale.
  • Asukoht vaiksemal tänaval. Suur ja luksuslik korter võib kaotada oma hinnas ainuüksi seetõttu, et asub lärmaka magistraali ääres.
  • Eelistatumad piirkonnad Tallinnas on vanalinna vaiksemad osad, Roosikrantsi, Kentmanni ja Kaupmehe tänavad ja Kadrioru kivimajad. Siia võib lisada ka mõned uued majad, mis asuvad veidi kesklinnast eemal, näiteks Pirita pool ning pakuvad avaraid vaateid merele ja linnale.

Ning alati tasub kalli korteri puhul nõu pidada ka spetsialistiga, et välja uurida, milline võiks olla ühe või teise korteri üürisumma ja ka aastane tootlus, et investeering ikka asja ette läheks.

Loe edasi

Puust ja punaseks: Mida pidada silmas kinnisvara ostmisel?

Marina Hodus, Uus Maa Kinnisvarabüroo kutseline maakler
Kinnisvara soetamine on tõsine ja suur teema, mis esmapilgul võib tunduda hirmutav ja ülikeeruline. Kui aga järgida kindlaid tegevusi, siis muutub ostuprotsess hoopis arusaadavamaks ja lihtsamaks. Nii toongi teieni põhilised asjad, mida võiks teha ja millele tähelepanu pöörata, kui otsustate selle protsessiga alustada.

 

Eeltöö

Mida põhjalikumalt te mõtlete läbi oma vajadused ja ootused, seda lihtsam on orienteeruda kuulutuste massis. Samas ei tasu loota, et leiate ideaalse kodu. Kohe alguses tehke endale selgeks mis korteris/majas kindlasti olema peab ning mille peale võib silma kinni pigistada. Eeltöö hulka kuulub ka konsultatsioon pangas. Oma laenuvõimalusi peab teadma, et mitte kulutada asjata enda ja teiste aega. Täna on esmase info saamine laenuvõime kohta imelihtne, selleks peab olema ainult arvuti ja internet. Oleme ikka e-riik!

 

Objektide ülevaatamine

Ärge plaanige korraga rohkem, kui 3 korteri vaatamist. Liiga palju infot korraga ei jää meelde ja hiljem lähevad detailid lihtsalt segamini. Et midagi ei läheks meelest, koostage endale nimekiri küsimustest. Tehke märkmeid.

 

Küsimuste esitamine

Neist olulisimad on: millal viimati tehti remont (kas on tehtud ümberehitusi), mis ilmakaares on aknad, kes on naabrid, mis on müügi põhjus, kui suured on kommunaalkulud (kindlasti küsige näha arvet), kas ühistu on aktiivne, mis korterisse sisse jääb, kui kiiresti korter vabaneb, kas on olemas keldriboks, kuidas lahendatud parkimine.

 

Maja seisukord

Kui korteri viimistlus sõltub omanikust, siis maja seisukord sõltub sellest, kui tugev on ühistu, aga veelgi tähtsam on, kas elanike vahel valitseb üksmeel. Remonditud maja, puhas trepikoda, haljastus ja korraldatud parkimine räägivad sellest, et kord on majas. Nüüd tuleks uurida, mis see teile maksma läheb. Teisisõnu, kas majal on laen ja kui suur see on. Lisaks, pangad pööravad aina rohkem tähelepanu sellele, kas renoveeritud majal on olemas ka kasutusluba. Te saate seda ise kontrollida Ehitisregistrist (EHR), mis on avalik.

 

Korteri seisukord, kas ja kuidas on tehtud remont

Kindlasti tasub uurida, kas see on kosmeetiline remont või põhjalik renoveerimine, mille käigus on vahetatud ka seinte sees asuvad kommunikatsioonid (näiteks elektrijuhtmestik). Samuti uurige, kas korteris on tehtud ümberehitusi. Kui jah, siis kas need on seaduslikud ja dokumenteeritud. Näiteks, kõige levinum ümberehitus on seina mahavõtmine köögi ja elutoa vahel, mis praeguste laenureeglite järgi nõuab projekti olemasolu. Kui on maha võetud kandev sein, siis on vaja ehitus- ja kasutusluba. Õnneks on kõik võimalik vormistada ka tagantjärgi, aga see nõuab aega ja raha.

 

Juriidilised küsimused

Esiteks, kas korteri sihtotstarve on eluruum või mitteeluruum, näiteks külaliskorter. Pangad väljastavad kodulaenu ainult eluruumidele, teiste puhul on laenutingimused hoopis muud (suurem sissemakse, kõrgem intress).

Teiseks, kas korter on korteriomand või kaasomand. Kaasomand, millele on vormistatud notariaalne kasutuskord, on aktsepteeritav pankade poolt ja selle ostuks saab taotleda kodulaenu. Kaasomandi puhul on teistel kaasomanikel ostueesõigus, mis realiseerub harva. Üldjuhul on kaasomanikud enne avalikku müükipanekut sellest juba teadlikud.

Kolmandaks, millised on omandisuhted. Kui tegemist on pärandavaraga, siis peab olema vormistatud pärimistunnistus. Kui on ühisvara, siis peab olema selge, kas mõlemad abikaasad on müügiga nõus. Hea on, kui korterit müüb pädev maakler, siis on kõik juriidilised nüansid kontrollitud.

 

Tehinguga kaasnevad kulud

Teid ootavad järgmised väljaminekud: hindamisakt ca 200-300 € (sõltub objektist), laenulepingu tasu 1% laenusummast, notaritasud, riigilõiv. Täna annavad pangad laenu 80-85% ulatuses korteri hinnast. Ehk, teil peab olema oma raha 15-20%. Kui sellist summat ei ole, siis sobib ka lisatagatis, näiteks vanemate korter. Sellisel juhul on vajalik hindamisakt tellida ka sellele korterile.

Need olid siis põhilised punktid, millele tähelepanu pöörata. Sõltuvalt objektist või huvidest, võib lisanduda veelgi uusi nüansse. Kui aga tunnete, et eelnevalt kirjeldatu oli liiga keeruline või paistab liigselt aeganõudev, siis võib alati pöörduda ka spetsialisti poole. Maaklerid tegelevad ka ostuklientidega.

Artikkel ilmus ajalehes Äripäev 17.10.2018.

Loe edasi

Äripind osta või üürida?

Kristen Tamm, Uus Maa Property Advisors’ konsultant
Eestlane on ikka kinnisvarausku. Üürimisele eelistatakse omamist ja võimalusel otsitakse seetõttu müügipakkumisi. Enamasti on see nii elukondliku kinnisvara puhul, aga kuidas on see äripindade puhul?

Kiiresti arenevad ettevõtted üldjuhul müügidiile ei otsi. Neile on omamisest olulisem paindlikkus ning võimalus mõne aasta pärast juba palju suurema äripinna peal tegutseda.

Kinnisvara omamine tähendab teatavat seotust. Isegi kui äripind on uus ja olulist hoolduskoormust sellega ei kaasne, jääb kinnisvara alla kinni raha, tuleb läbi mõelda pinnalahendused ja ruumiprogrammi elluviimisel ka ise kätt pulsil hoida. Keegi meeskonnast peab kinnisvaraga tegelema. Elujõuline ettevõte “keerutab” raha enda igapäeva ettevõtluses oluliselt kiiremini, kui annab tulemit kinnisvara omamiselt saadav kokkuhoid. Seetõttu on ka suur osa turust täis pigem äripindade üüripakkumisi.

Olles aga siiski kaalumas äripinna ostu või üürimise vahel, siis mõelge kolmele punktile: ettevõtte kasvuplaanid, omamisvajadus ja finantsvõimekus.

 

Ettevõtte kasvuplaanid

Olgu otsuseks äripinna ost või üürimine, kindel on see, et vähemalt 3-5 aastaks ollakse valitud äripinnaga seotud. Kolimine pole kellegi meelistegevuseks ning seetõttu otsitakse lahendusi, kus kolimine tuleks võimalikult harva ette võtta. Ideaalne pind on selline, kus kolima ei peagi, vaid saab laieneda ehk äripinda või ärihoonet ettevõttele otsides oleks parim variant, kui on hoonel olemas ka kasvureserv.

Kasvureserv võib olla krundil oleva ehitusmahu näol, mida kohe välja ei arendata ja mis jääb tulevikuperspektiiviga võimaluseks. Teine hea variant kasvureserviks on samas hoones kõrval asuv äripind, mida kasutab mõni teine ettevõte. Kui on vaja laieneda, siis suurendatakse ettevõtte kasutatavat pinda naabri arvelt – kõrvalolev pind välja ostes või üürile võttes, olenevalt pakutavatest võimalustest.

Uusarenduste puhul sõlmitakse üürilepingud üldjuhul fikseeritult viieks aastaks. Pärast tähtaja lõppemist on kokkuleppe alusel võimalus üürilepingut pikendada. Juhul, kui üürileandja lepingut pikendada ei soovi või nõuab ebamõistlikku üürihinna kasvu, on üürilevõtja sunnitud kolima. Siit jõuame teise punktini.

 

Omamisvajadus

Tulenevalt soovist mitte lasta kellelgi teisel enda ettevõtte strateegilisi otsuseid mõjutada, otsitakse võimalusi äripinda omada.

Võrdluseks – olles üüripinnal, tuleb ümberehituse lahendused kooskõlastada omanikuga ja võib juhtuda, et kõike soovitut ei lubata teha. Ümberehitused ja parendustööd pinnal jäävad üürilepingu lõppedes üürilevõtjast maha ehk tihti tehakse suurtes summades investeeringuid võõrasse kinnisvarasse. Kui ettevõtte kasvuplaanid on paigas ja on teada, et suuremat pinda näiteks viie või kümne aasta jooksul vaja ei lähe, on üürimisel riskide maandamiseks mõistlik sõlmida vastava pikkusega üürileping.

Mõnel arendusprojektil on olemas mõlemad lahendused – võimalus äripind üürida ja võimalus pind osta. Vastavalt ettevõtte vajadustele ja võimalustele saab valida sobiva variandi.

 

Finantsvõimekus

Kui bilansis on vabu vahendeid, mis põhitegevuses kasutust ei leia, on mõistlik need suunata kinnisvarasse. Olgugi, et tootlikkus põhitegevuses on tõenäoliselt kõrgem, siis kinnisvara puhul on plussiks lisaks üüritasu kokkuhoiule ka aastatega omaniku kasuks töötav väärtuse kasv.

Äripinna omamine on tihti sooviks ka ettevõtetel, kellel vabu vahendeid kontol seismas ei ole. Kui majandusnäitajad on tugevad, siis pole see probleemiks ja appi tuleb pank. Kui majandusnäitajad tugevad ei ole, siis võib raskusi tekkida nii ostu kui ka äripinna üürilevõtmisega. On vana tõde, et üürileandjal läheb hästi siis, kui ka üürnikul läheb hästi ning seetõttu veendutakse lepingut sõlmides üürilevõtja majandustulemustes. Ükski üürileandja ei soovi sõlmida lepingut aimates, et üüri laekumiseks tuleb hakata äripinnal elektrit välja võtma.

 

Kokkuvõtteks

Ei ole ühest tõde, kumb on parem. Ettevõtetel on erinevad vajadused ja võimalused. Kiiresti kasvavatel firmadel tasub üürida äripind ning otsida võimalusi, kuidas võimalikult lihtsalt samal või läheduses oleval pinnal kinnisvaraliselt kasvada. Väljatöötatud ärimudeliga ettevõtted, kus ootamatuid suuri muutuseid (loe: hüppelist kasvu) lähitulevikus oodata ei ole, oleks mõistlik kinnisvara osta. Siinjuures on kõige parem variant, kui ostetud kinnisvaral on potentsiaali ka tulevikus laienemiseks – kas naabrite arvelt või hoone juurdeehitusega.

Ärikinnisvaraturul pakutakse pindu üldjuhul üüriks. Samas lääne-Tallinnas valmiv Tähetorni Tehnopark pakub äripindu nii üüriks kui müügiks ning üüri puhul ka ostuoptsiooni võimalust.

Tehnopargis on 24 ehitusõigusega krunti, mistõttu tulevikus laienemine probleemiks ei ole. Pargi arendaja on 25 aastase ajalooga OÜ Favorte sidusettevõte Tähetorni Tehnopark OÜ, kes planeerib tehnopargi arendamist kolmes etapis, mis annab võimaluse ettevõtetel, kellel on esimeses etapis üüritud/ostetud äripind, järgmistes etappides soovi korral leida suurema ja sobivama äripinna.

Tehnopargi sisest laienemist ei paku paljud ettevõtted, kuid Tähetornis on see võimalik ka samas hoones. Härgmäe 21 ja 22 ehitatavates majades müüakse äripindu hooneosade kaupa.

Lisainfot valmiva uusarenduse kohta saab siit: www.tahetornitehnopark.ee

Loe edasi

6 põhjust, miks sa laenu ei saa

Egon Juhanson, Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler
Praegusel kinnisvaraturul, kus valikut on ja ostjaskond tunneb end tuleviku ja sissetulekute suhtes kindlalt, läheb mõistliku hinna ja kvaliteedisuhtega korter hästi kaubaks. Ostule mõtlemist soodustavad ka madalad laenumarginaalid ning kõrged üürihinnad.

Selline olukord on tekitanud kõvasti optimismi kõigis turuosalistes. Paljudel ostuhuvilistelgi on tekkinud tunne, et laenu saab lihtsalt ja üldse – sky is the limit. Seda suurem on aga pettumus, kui positiivset laenuotsust huvilisel või mõnel temal tuttaval-sõbral ei tulnudki. Toon välja kuus punkti, mis praegu laenuotsust mõjutavad.

Esiteks. Peamiseks probleemiks osutub endiselt ebapiisav omafinantseeringu tase. Praegusel ajal on selleks mis 20-30% kinnisvara maksumusest. Ning kuigi turg on elav ja uusi kortereid rajatakse palju, siis möödunud buumiga võrreldavat kerget laenusaamist pole enam mõtet oodata.

Teiseks. Lisatagatis peab olema likviidne ning lagunenud talu koos heinamaaga ei pruugi selleks enam sugugi sobida.

Kolmandaks. Üha olulisem on korras dokumentatsioon. Kasutusloa olemasolu on äärmiselt tähtis ning see puudutab näiteks kortereid vanades puithoonetes, kus remont- või tõsisemad ehitustööd on teostatud n 15-20 aastat tagasi, mil selliste dokumentide vajalikkust alati ei mõistetud.

Neljandaks. Ostetava kinnisvara üldpind peab klappima sellega, mis on kirjas ehitisregistris.

Viiendaks. Iga laenuotsust mõjutab taotleja varasem finantskäitumine. Suured liisingud ja krediitkaardid võivad saada takistuseks, kui nendesse suhtutakse lihtsameelselt ning tagasimaksetega on pidevalt probleeme.

Ja lõpetuseks. Iga taotluse puhul kontrollitakse, et laenu tagasimakse ei hakkaks liigselt mõjutama leibkonna hakkamasaamist. Kui laenukohustus ületab kindlaks määratud protsendi netosissetulekutest, on otsus negatiivne.

Loe edasi

Ära karda osta hoonestusõigusega kodu

Egon Juhanson, Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler
Hoonestusõigusega rajatud korterid ja majad on eesti moodsal kinnisvaraturul alati olemas olnud. Samas on nende puhul aeg-ajalt ikka muret üles näidatud. Pole just nagu päris minu oma ja kas selle puhul ikka laenu saab jne. Tegelikult ei ole siin midagi karta.

Kõige tähtsam on teada, et hoonestusõigus (HÕ) on omandivorm, mitte kellegi võõras vara. HÕ piiratud asjaõigusena annab võimaluse omada ehitist teisele isikule kuuluval kinnisasjal. Lepingus on alati täpselt kirjas, kui kaua HÕ kestab, mis saab tähtaja möödumisel: kas pikendatakse või omanikul on õigus maa ära osta. Ei pea kartma, et HÕ lõppedes tõstetakse sind korterist või majast välja.

Mis on aga teisiti, on asjaajamine. Hoonestusõigusega elamispinnaga käib kaasas rohkem dokumente. Näiteks, lisaks müügilepingule sõlmitakse ka hoonestusõiguse leping ning HÕ objekti müües peab sellest teavitama ka kinnistu omanikku (näiteks Tallinna linna) ja omanik peab osalema tehingus. Enne tehingut peab esitama vastava taotluse kohalikule omavalitsusele ja kui ostavad kaks inimest, siis peavad avalduses olema ka mõlema nimed.

Lõpetuseks. Hoonestusõigus pangalaenu saamisel probleeme ei tekita. Pigem tekitab probleeme siiski muude tingimuste ebapiisav täitmine. Samuti tasub meelde tuletamist, et HÕ ei ole ei ühisvara ega ka kaasomand.

Loe edasi
content top