content top

6 põhjust, miks sa laenu ei saa

Egon Juhanson, Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler
Praegusel kinnisvaraturul, kus valikut on ja ostjaskond tunneb end tuleviku ja sissetulekute suhtes kindlalt, läheb mõistliku hinna ja kvaliteedisuhtega korter hästi kaubaks. Ostule mõtlemist soodustavad ka madalad laenumarginaalid ning kõrged üürihinnad.

Selline olukord on tekitanud kõvasti optimismi kõigis turuosalistes. Paljudel ostuhuvilistelgi on tekkinud tunne, et laenu saab lihtsalt ja üldse – sky is the limit. Seda suurem on aga pettumus, kui positiivset laenuotsust huvilisel või mõnel temal tuttaval-sõbral ei tulnudki. Toon välja kuus punkti, mis praegu laenuotsust mõjutavad.

Esiteks. Peamiseks probleemiks osutub endiselt ebapiisav omafinantseeringu tase. Praegusel ajal on selleks mis 20-30% kinnisvara maksumusest. Ning kuigi turg on elav ja uusi kortereid rajatakse palju, siis möödunud buumiga võrreldavat kerget laenusaamist pole enam mõtet oodata.

Teiseks. Lisatagatis peab olema likviidne ning lagunenud talu koos heinamaaga ei pruugi selleks enam sugugi sobida.

Kolmandaks. Üha olulisem on korras dokumentatsioon. Kasutusloa olemasolu on äärmiselt tähtis ning see puudutab näiteks kortereid vanades puithoonetes, kus remont- või tõsisemad ehitustööd on teostatud n 15-20 aastat tagasi, mil selliste dokumentide vajalikkust alati ei mõistetud.

Neljandaks. Ostetava kinnisvara üldpind peab klappima sellega, mis on kirjas ehitisregistris.

Viiendaks. Iga laenuotsust mõjutab taotleja varasem finantskäitumine. Suured liisingud ja krediitkaardid võivad saada takistuseks, kui nendesse suhtutakse lihtsameelselt ning tagasimaksetega on pidevalt probleeme.

Ja lõpetuseks. Iga taotluse puhul kontrollitakse, et laenu tagasimakse ei hakkaks liigselt mõjutama leibkonna hakkamasaamist. Kui laenukohustus ületab kindlaks määratud protsendi netosissetulekutest, on otsus negatiivne.

Loe edasi

Ära karda osta hoonestusõigusega kodu

Egon Juhanson, Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler
Hoonestusõigusega rajatud korterid ja majad on eesti moodsal kinnisvaraturul alati olemas olnud. Samas on nende puhul aeg-ajalt ikka muret üles näidatud. Pole just nagu päris minu oma ja kas selle puhul ikka laenu saab jne. Tegelikult ei ole siin midagi karta.

Kõige tähtsam on teada, et hoonestusõigus (HÕ) on omandivorm, mitte kellegi võõras vara. HÕ piiratud asjaõigusena annab võimaluse omada ehitist teisele isikule kuuluval kinnisasjal. Lepingus on alati täpselt kirjas, kui kaua HÕ kestab, mis saab tähtaja möödumisel: kas pikendatakse või omanikul on õigus maa ära osta. Ei pea kartma, et HÕ lõppedes tõstetakse sind korterist või majast välja.

Mis on aga teisiti, on asjaajamine. Hoonestusõigusega elamispinnaga käib kaasas rohkem dokumente. Näiteks, lisaks müügilepingule sõlmitakse ka hoonestusõiguse leping ning HÕ objekti müües peab sellest teavitama ka kinnistu omanikku (näiteks Tallinna linna) ja omanik peab osalema tehingus. Enne tehingut peab esitama vastava taotluse kohalikule omavalitsusele ja kui ostavad kaks inimest, siis peavad avalduses olema ka mõlema nimed.

Lõpetuseks. Hoonestusõigus pangalaenu saamisel probleeme ei tekita. Pigem tekitab probleeme siiski muude tingimuste ebapiisav täitmine. Samuti tasub meelde tuletamist, et HÕ ei ole ei ühisvara ega ka kaasomand.

Loe edasi

Mida kortermajas sügise saabudes tähele panna?

Indrek Servinski, Uus Maa Kinnisvarabüroo Kadrioru büroo maakler
On saabumas sügis ja talv ning kinnisvaraomanikud valmistuvad jahedaks ja vihmaseks ajaks.

Korteriühistud ja hooned on kõik erinevad, igal majal on oma nägu ja seetõttu vajab kinnisvara ka erinevat lähenemist ning erinevaid ettevalmistustöid. Järgnevalt aga mõned näpunäited, mida võiks korteriühistu arvestada õueala ja maja välisosa talveks ettevalmistamisel.

 

Lehekoristus vihmaveerennidest

Kui maja ümber on kõrghaljastust, on sügisel päris palju lehekoristust. Lehti tuleb koristada hoovist, terrassilt, tee äärest ning ka katuselt ja vihmaveerennidest. Pahatihti jäävad just katused ja vihmavee äravoolud koristamata, kuna ligipääs on keeruline, nõuab eritehnikat ja oskustega inimest.

Sügisel ebameeldivana tunduva töö „unustamine“ võib kevadel nõuda juba tõsisemat remonti sademevee süsteemile.

Koristamata vihmavee rennidesse jääva lehe ja oksasoga ei lase veel ära voolata. Kuna torudes ja rennides on veevool takistatud, hakkab vesi otsima teist teed ja pahatihti voolab katuselt alla mööda maja seina, rikkudes nii maja fassaadi.

 

Väldi jääd vihmaveetorudes

Tasub teada, et katuserennidesse ja sadeveetorudesse ummistuse tõttu jäänud külmunud vesi on raske. Seetõttu kipub vesi renne ja torusid lõhkuma, painutades neid majast eemale ja purustades liitekohtasid.

Muidugi ei külmu torud ja rennid ära ainult puulehtedest tekkinud ummistuse tõttu. Jääl on omadus kasvada, kui päeval ilm sulatab ja öösel külmetab, kuid sellisele olukorrale on lihtne lahendus. Kahjude vältimiseks tuleb katuserennidesse ja äravoolu torudesse paigaldada küttekaablid, mis takistavad jää teket ja kogunemist süsteemi.

 

Liivakast ja voolikud talveks varju

Kui kortermaja hoovis on lastele liivakast, on soovitav lehtede langemise ajaks ja ka talveks katta liivakast kattega, olgu siis selleks kas kaasas olnud kaas, lihtne kile või presenditükk. Kevadel on lastel palju rõõmu, kui nende liivakastis olev liiv on puhas ega ole segunenud kõdunevate lehtede ja muu talvise mustusega.

Ärge unustage enne külmade tulekut õuest kokku korjata kastmisvoolikuid. Ikka ja jälle on külmade saabumisel kuulda, kuidas välja unustatud kastmisvoolikud on vaja kokku korjata ja külmunud vesi vaja voolikus üles sulatada. Sellist lisatööd on võimalik vältida, kui korjata voolikud kokku n-ö õigel ajal, enne külmade tulekut.

 

Küttekolded ootavad hooldust

Igal aastal tuleb korteri- ja majaomanikele meenutada, et külmaks talveks tagab sooja ning ohutu olemise vaid korras ja hoolitsetud kütteallikas, olgu selleks siis kaugküttel töötav soojavaheti maja soojasõlmes, gaasikatel või tahkel kütusel töötav ahi. Iga seadme tootja on seejuures öelnud, kunas peaks tegema seadmele hooldust.

Soovituslikest hooldustähtaegadest tasub kinni pidada ja on kasulik, kui töid palgatakse tegema oma ala spetsialist, kes teab, mida teeb ja annab garantii, et hooldus viiakse läbi nõuetekohaselt. Asjatundjalt regulaaset kütteallikate hooldust tellides on kinnisvaraomanik teinud omalt poolt kõik, et talvel ei juhtuks õnnetusi.

Erinevaid töid on veel, mida enne talve tulekut teha ja võib isegi öelda, et maja juures ei saa töö kunagi otsa. Tihti on kortermajad lahendanud oma haldus- ja hooldusprobleemid lepingutega, kus haldusfirma käib kohal, jälgib igapäevaselt olukorda ja lahendab kõik tekkivad küsimused. Korteriühistu juhatus tegeleb sel juhul ainult ühistu tööga ja usaldab haldusküsimused koostööpartneri lahendada, kes valmistab talve tulekuks ette nii maja kui ka õueala.

Artikkel ilmus Äripäeva kinnisvaralehes septembris 2017.

Loe edasi

Soe soovitus: ära osta uut korterit ilma parkimiskohata

Egon Juhanson, Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler
Kas soetada parkimiskoht lisaks või mitte, on küsimus, mida esitavad endale paljud uue korteri ostjad, kel kas pole autot või kes, omades küll autot, loobuvad ostust pingelise eelarve tõttu. Toon välja põhjused, miks parkimiskoht on siiski kasulik kõigil osta.

Kohe alustuseks soovitan autoomanikel parkimiskoha ostus mitte kahelda. Loota, et küll oma autole kusagil koha leiab, on parkimisprobleemidest kubisevas Tallinnas üsna õhukesel jääle kõndimine. Elanike arv kasvab, autostumine kasvab, kuid tänavad või majadevahed laiemaks ei muutu. Seda eriti just „mägedel“.

Täpselt sama põhjus hakkab mängima rolli siis, kui soovite oma korteri müüa. Uue ostja suur nõudmine võib olla parkimiskoha olemasolu ning on väga nukker, kui just selle tõttu jääb tehing katki. Veel enam – parkimiskoha olemasolu mis iganes piirkonnas on üleüldse väga tugev müügiargument.

Kui uues majas antakse võimalus, et suure korteri ostjad saavad soetada kaks parkimiskohta, kuid peres on üks auto, tasub ka teise koha välja osta. Selle saab nimelt naabritele või kõrvalmaja elanikele üürile anda. Või kui teile käib palju külalisi, on kasvõi üks koht neilegi olemas.

Muide, parkimiskoha üürile andmine võiks olla hea argument ka neile, kes autot ei oma. Tegemist on ju igakuise kindla sissetulekuga. Ning taaskord, kui on soov korter edasi müüa, saab parkimiskohast tugev müügiargument.

Loe edasi

Kole ümbrus võib rikkuda majamüügi

Rain Raidmets, Uus Maa Kinnisvarabüroo kutseline maakler
Oma töös näen tihti olukordi, kus müügisolevate majade või hoonestamata kinnistute õued on sassis, kola täis või lihtsalt hooldamata. Olenemata sellest, kui hea on asukoht, võib just see, pisiasjana tunduda olukord rikkuda potentsiaalse müügitehingu.

Hooldamata kinnistu võib mõjuda mitmeti. See tekitab kahtlusi ülejäänud kinnisvara korrasoleku suhtes, mõjub emotsionaalselt eemaltõukavalt, sest ei lase ideedel lennelda ning võib valmistada lihtsalt suure pettumuse, sest kuulutuses on lubatud üht, kuid tegelikkus on midagi muud.

On olnud ka juhtumeid, kus inimene, näinud kuulutust, otsustas enne müüjaga kontakteerumist käia ise kohapeal vaatamas, et vaadata, kas krunt näeb siis ka nii ilus välja nagu kuulutuses. Eks ta ole, reklaami jaoks otsitakse ju ikka välja paremaid pilte. Aga kui omanik pole hoolas olnud ning maja ümbrust koristanud, siis võib juhtuda, et kohapeal avaneb hoopis muu pilt ning kõne jääb tegemata, sest esmamulje valmistas pettumuse.

Seega, olge valmis, et keegi tuleb pakutavat oma silmaga kaema ka siis, kui te pole selleks valmistunud. Müügisolev objekt peab alati olema parimas korras ja jätma möödujale mulje, et kord on majas ja omanik hoolitseb oma vara eest.

Kui teil pole endal aega regulaarselt niita-trimmerdada ning hekke pügada, siis leidke keegi, kes seda teie eest regulaarselt teeb. Tellige konteiner ja visake ära kõik, mida teil vaja pole ning mis ei aita kaasa müügile. Kui vaja, lammutage ära vanad pooltühjad ja väsinud kuurid ja varjualused. Tellige aednik või haljastusfirma, kes istutab maha ette mõned lilled ja kärbib oksi.

Iga selline tegevus suurendab tõenäosust, et koduotsijal just teie maja vastu huvi ja sümpaatia tekib.

Loe edasi

Neli viga, mis võivad kinnisvaraarendusele saatuslikuks saada

Eve Soppe, Uus Maa Kinnisvarabüroo elamispindade tegevjuht
Miks mõnel arendusel ei vea, kuid teised on ülipopulaarsed? Miks müük ei lähe nii kiirelt kui oodati? Võibolla on arendaja teinud mõne neist järgnevatest vigadest.

Esmaseks – ja ilmselt suurimaks probleemiks on konflikt asukoha ja pakutava vahel. Otse öeldes, odavasse piirkonda pole mõtet ehitada kalli siseviimistlusega kortermaja. Tallinna mägedel müüvad heledad toonid ja lihtsad ruumikad planeeringud. Kesklinna piirkonda soovitakse kallima siseviimistluse ja läbimõeldud planeeringuga elamispindu. Mõlema piirkonna puhul müüb hästi kvaliteetne ehitus.

Teiseks. Müük ei laabu juhul, kui korteriplaneering on läbimõtlemata või krundi üldpinnast tulenevalt pole võimalik normaalsete parameetritega hoonet ehitada. Näiteks ebatüüpilise kujuga korterite müük on palju aeglasem ning ruutmeetrihind peaks seetõttu olema ka tavapärasest soodsam.

Müügiedu takistuseks võib saada ka juriidiline probleem, näiteks võivad selle tekitada külaliskorterid või kasutuskorra alusel korterite müük. Tänane finantsmaailm ei armasta juriidilisi nõkse ja sellisel juhul aitab kortereid müüa vaid vajalikku rahasummat omavate ostjate olemasolu.

Neljanda probleemina toon välja arendusega tegelevate partnerite eriarvamused ja kohati suisa omavahelise usaldamatuse. See viimane on üldse eestimaalaste suurim probleem. Teen ettepaneku – igaüks jäägu oma liistude juurde, pakkudes oma tugevaimat teenust – arendaja planeerib ja arendab, ehitaja ehitab ja väljaõppinud müügiinimene müüb.

Seega, ümber on aeg, kui turunduse abil suudetakse müüa kogu maja sisuliselt korraga. Eestimaalasest ostja soovib küll odavamat hinda, kuid eelistab alati kvaliteetset ehitust emotsioonaalsele, ülespuhutud müügile.

Loe edasi
content top