content top

Kasutusloa puudumine võib kaasa tuua tõsiseid probleeme

Marina Hodus, Uus Maa Kinnisvarabüroo Tallinna äärelinna piirkonna juht, kutseline maakler
Kuigi kinnisvara puudutav dokumentatsioon peab olema alati korras, on juhuseid, et inimesed ei pööra sellele tähelepanu või hakkavad teemaga tegelema alles siis, kui maja või korterit on vaja müüa. Iseenesest väga inimlik lähenemine, sest ega mõne paberi puudumine takista majas või korteris elamist. Tegelikult on selline suhtumine väär, sest vajalike dokumentide puudumine võib tekitada suurt kahju.

Elamispindade puhul on põhitähelepanu eelkõige kasutus-, mõnel juhul ka ehitusloal. Kinnisvarabuumi ajal juhtus päris tihti seda, et hooneid ehitati ilma korrektset ehitusprojekti koostamata ning ehitus- ja kasutuslubasid taotlemata. Ajad on muutunud, inimesed viimasest kriisist palju õppinud ja suhtumine korrektsesse asjaajamisse aina paranemas. Selle taga on ka konkreetsed sammud.

Esiteks, kohalikud omavalitsused on aina järjekindlamalt teostamas kontrolli, mis sunnib ehitus- ja/või kasutusloata hoonete omanikel dokumendid tagantjärele korda ajama.

Teiseks, pangad on muutunud aina nõudlikumaks ja enamik neist väljastab laenu tingimusel, et hoonel on korrektne dokumentatsioon.

Kolmandaks, ostjad on muutunud teadlikumaks ja oskavad küsida kasutusloa olemasolu kohta, et vältida hiljem aega ja raha nõudvaid toiminguid.

Ja neljandaks – ka paljud kindlustusfirmad nõuavad samuti kasutusloa olemasolu, vastasel juhul võivad õnnetuse järel olla hüvitussummad väiksemad kui kindlustusvõtja lootis.

Kust alustada?
Nagu tänapäeval ikka, on lihtsaim viis otsida abi internetist. Soovitan alustada koduomanikele mõeldud portaalist www.omanikud.ee, kus on väga põhjalikult lahti kirjutatud kõik vajalikud sammud.

Samuti saab abi kohalikest omavalitsustest, mis omanikupoolse inistsiatiivi korral ei kiirusta kohe trahvima, vaid pakuvad välja võimalikke lahendusi.

Mõned nõuded ka lõdvenevad
Ettevalmistamisel oleva ning sügisel erinevate huvigruppide- ja ametkondadevahelises töögrupis arutlusele tuleva uue ehitusseadustiku eelnõu kohaselt ei ole tulevikus enam vaja kasutusluba kuni 60-ruutmeetrise üldpinna ja mitte enam kui viie meetri kõrguse ehitise püstitamisel, rekonstrueerimisel ja kuni 33-protsendi ulatuses laiendamisel.

Suurema kui 60-ruutmeetrise pindala ja avaliku funktsioonita hoonete puhul piisaks eelnõu kohaselt teatisest kohalikule omavalitsusele, milles öeldakse, et hoone püstitamise või rekonstrueerimise tööd on lõppenud. Ka avaliku funktsiooniga ehitised, mille pindala jääb alla 60 ruutmeetri ja kõrgus alla 5 meetri, ei vajaks kavandatud eelnõu järgi kasutusluba.

Korras dokumendid väldivad tagasilööke
Kui teie kinnisvaral on senini veel mõni luba puudu, tasub selle taotlemisega kohe täna pihta hakata. Nii väldite hilisemaid ebameeldivaid üllatusi, mis võivad ilmneda, kui tekib vajadus oma kinnisvara müüa või sellele hüpoteeki seada.

Samuti võivad puuduvad load kaasa tuua suure trahvi, seda eriti juhul, kui paberite kordaajamiseks pole omanik huvi üles näidanud.

Loe edasi

Kaasomandi võlu ja valu. Kaasomanikel on ostueesõigus

Kaija Kullat, Uus Maa Kinnisvarabüroo Kesk- ja vanalinna piirkonna maakler

Kinnisvaraportaalides müügis olevate objektide kuulutuste seas tuleb küll üha harvemini, kuid vahel siiski ette kortereid, mida müüakse mitte harjumuspäraselt korteriomandina, vaid hoopis kaasomandina. Kaasomandis olevad majad on kõige levinumad puumajade rajoonides, näiteks Tallinnas Kassisabas või Kalamajas, Tartus näiteks Supilinnas. Siiski leidub ka uuemaid maju, kus erinevatel põhjustel ei ole olnud võimalik korteriomandite moodustamine. Esmapilgul võib korteri ostjale tunduda mõte, et ostan korteri ja see on siis ikkagi kellegi teise oma, vastuvõetamatuna, kuid tegelikult ei ole asi nii hull. Kaasomandi puhul tuleb jälgida vaid mõningaid nüansse.

Toon siinkohal välja need aspektid, mida tuleb arvestada, kui ostate endale kaasomandis oleva korteri. Juhul kui terve kortermaja on üks suur kaasomand, on kõik korteriomanikud kaasomanikud ja kõikide omanike osad majas võrdsed. -Tegelikkuses on majas kindlasti erineva suurusega kortereid ning kaasomanike vahel tuleb määrata ära, millist osa majast milline kaasomanik kasutab ja kindlasti tuleb sõlmida kasutuskord. Kasutuskorra saab kehtestada kortermaja omanike enamuse otsuse alusel. Kuid ainult lihtkirjaliku või suusõnalise kokkuleppe sõlmimisest siiski ei piisa, vaid kasutuskord tuleb kindlasti ka notari juures ära kinnitada ja kinnistusraamatusse tehakse sellekohane märge. Notariaalne kasutuskord koos seal kehtestatud kokkulepetega kehtib siis ka neile, kes majja hiljem korteri ostavad. Tasub tähele panna, et kui kasutuskorra majas saab kehtestada omanike enamuse otsusega, siis notariaalse kinnitamisega peavad nõus olema kõik kaasomanikud ja kõik peavad notari juures käima seda kinnitamas. Kui kaasomandis oleva korteri või maja peale tahetakse võtta laen või seda soovitakse kindlustada, müüa või tahetakse ennast elanikuks registreerida, siis tasub teada mõningaid põhimõtteid:

LAEN: Üldjuhul pangad tõepoolest ei soovi finantseerida kaasomandeid, mis ei ole kaetud notariaalse kasutuskorraga. Juhul kui kasutuskorda ei ole jõutud veel kinnitada, siis seatakse see panga poolt laenulepingu tingimuseks. Siiski kui notariaalne kinnitus on olemas, on pangad nõus andma ka kaasomandis korterile laenu samadel tingimustel kui tavalisele korteriomandile.
MÜÜK: Kaasomandi müügi korral on igal kaasomanikul ostueesõigus, mis kehtib olenemata sellest, kas tegu on notariaalselt kinnitatud kasutuskorraga korteriga või mitte. See tähendab, et igal kaasomanikul on õigus osta kuni müügitehinguni (ka ainult võlaõigusliku lepinguni) kaasomandi osa samadel tingimustel, mis lepingus sätestatud, ning ostueesõigust võib teostada kahe kuu jooksul hetkest, mil tehingust teada saadakse. Soovitav on juba enne müüki uurida, kas mõni kaasomanikest võib olla ostust huvitatud. Juhul kui kaasomanik rakendab oma ostueesõigust,  saab esialgne ostja oma raha tagasi. – Oluline on ostueesõiguse puhul veenduda, et kõik kaasomanikud saavad teate tehingu sõlmimise kohta kätte ning ostueesõiguse algusperiood on fikseeritud.
EHITUSLUBA: Ehitusloa hankimiseks või muudatuste tegemiseks registrites, näiteks ruumide sihtotstarbe muutmiseks, on samuti vajalik saada nõusolek kõikidelt kaasomanikelt. Kuna ehitustegevus kindlasti segab naabreid, siis tasub teha eelnevalt piisavalt selgitustööd ja läheneda asjale diplomaatiliselt, et naabrite nõusolek oleks saavutatav. Juhul kui korteris tahetakse teha ehitustöid pärast korteri ostu, on soovitav sellega oodata kaks kuud ehk kuni ostueesõiguse aegumiseni.
ELUKOHA REGISTREERIMINE: Soovides elukoha registreerimist ehk rahvakeeli sissekirjutust kaasomandis olevasse korterisse, tuleb selleks jällegi saada nõusolek kõikidelt kaasomanikelt või nende esindajatelt. Sellisel juhul sõltub nõusoleku saamise keerukus ilmselt sellest, kui palju on majas kaasomanikke. Kasutuskorra olemasolu puhul on eelnev omanikevaheline kokkulepe juba olemas.
KINDLUSTUS: Kindlustusfirmad on igal juhul nõus kindlustama ka kaasomandis olevat korterit. Notariaalse kasutuskorra puhul on võimalik korteri kindlustamiseks kasutada tavalist kodukindlustust. Kasutuskorra puudumisel soovitatakse kindlustada kogu maja tervikuna. Iga üksiku elaniku allkirja kindlustusele vaja ei ole. Kindlustuse võib sõlmida volitatud esindaja, kes tegeleb maja asjadega.Põhimõtteliselt tulebki kõikides toimingutes kaasomandi puhul vahe sisse selles, kas on seatud notariaalne kasutuskord või mitte. Ning mida põhjalikum on notariaalne kasutuskord, seda parem. Kui kasutuskord on juriidiliselt kehtiv, võib kaasomandis korterit pidada peaaegu võrdväärseks tavapärase korteriomandiga ja sellise korteri ostmist ei ole põhjust põlata. Juhul kui juriidilist kinnitust ei ole veel tehtud, tasub uurida, kas selle saaks teha kas või koos korteri ostuga. Märksõnad kaasomandi ühiseks edukaks valdamiseks on kindlasti hea läbisaamine ja koostöö naabrite vahel, kuid ega seda tasu unustada ka korteriomandite puhul.

Tasub teada:


Ostueesõigus: Kaasomandiosa müümisel kolmandale isikule on teistel kaasomanikel ostueesõigus. Ostueesõiguse sisu tuleb aga võlaõigusseadusest. Kaasomanikul on täielik õigus oma osa müüa, kui ta seda soovib ning teiste kaasomanike nõusolekut ei ole vaja. Kuid pärast müügilepingu sõlmimist on müüja kohustatud teisi kaasomanike informeerima tehingust ning kõigist selle olulistest asjaoludest. Selle info saamisest kuu jooksul on kaasomanikel õigus kasutada ostueesõigust, st asuda piltlikult öeldes ise lepingusse ostja asemele. Selleks peab oma huvi rakendav kaasomanik minema notari juurde, tegema ostueesõiguse teostamise avalduse ning deponeerima ostuhinna notari ametiarvel (deposiidis).
Kaasomand: Kaasomandi puhul on omanike kaasomandiosad määratletud ning neile kuuluvate kaasomandiosade suurust väljendatakse murruna (mõttelise osana). Iga kaasomanik võib käsutada talle kuuluvat mõttelist osa kaasomandis olevast asjast. Kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või enamike otsuse kohaselt. Kinnisasjade puhul on soovitatav kanda kinnistusraamatusse märkus kasutuskorra kokkuleppe kohta, kuna siis kehtib kasutuskord ka isiku suhtes, kes hiljem mõne kaasomandi osa omandab. Kui kokkulepet ei saavutata, võib seda määrata ka enamuse otsusega või kohtu kaasabil. Kokkulepe asja kasutamise osas ei muuda veel kaasomanikku kasutatava asja reaalosa ainuomanikuks. Kaasomanik võib alati nõuda kaasomandi lõpetamist ja asja reaalset jagamist (tükeldamist), kui see on füüsiliselt võimalik.
Kasutuskord: Kui kinnisasi on mitme isiku omandis, siis võib iga kaasomanik talle kuuluvat mõttelist osa vastavalt enda äranägemisele käsutada ehk müüa, pantida või muul viisil koormata. Samas kaasomandi kasutuskord tuleb kokku leppida teiste kaasomanikega.

Loe edasi

Сделки с недвижимостью облагаются подоходным налогом – налоговых декларации о доходах презентация

Irina Špilevaja, Uus Maa Kinnisvarabüroo Lasnamäe maakler

Февраль месяц как известно месяц подачи декларации о доходах. У многих владельцев недвижимости возникают вопросы об оплате налога с дохода полученного за сдачу недвижимости в аренду или ее отчуждении (продажа или обмен).

На основании ст.4 ч.1 Закона о подоходном налоге, ставка подоходного налога составляет 21% (с 2015 года эта ставка будет составлять 20%). Для физических лиц периодом облажения подоходным налогом является календарный год. При использовании электронной услуги Налогового департамента декларацию о доходах можно предоставить начиная с 15 февраля. Физическое лицо обязано представлять местному учреждению Налогового департамента по месту жительства декларацию о доходах не позднее 31 марта.

На основании статьи 12 ч. 1 п. 4 подоходным налогом облагается доход, полученный физическим лицом от сдачи имущества в аренду. Если вы сдаете жилое помещение в аренду как физическое лицо, то следует предоставить документы, которые подтверждают ваши доходы от аренды помещения, в местное налоговое отделение. Оплата налога – это обязанность арендодателя, а не арендатора.

Если арендующий возмещает в соответствии с договором об аренде помимо арендной платы еще и расходы, связанные с использованием помещения (например, расходы на электричество и телевидение), то такое возмещение расходов доходом не является и его декларировать не надо. Также доходом, который облагается подоходным налогом является выгода от отчуждения (от продажи или обмена) недвижимого имущества (например земля, строение, квартира).

Выгодой при продаже недвижимости является разница между стоимостью приобретения проданного имущества и его продажной ценой (например, квартира была приобретена за 50 000 евро, а продана за 55 000 евро, 55 000 – 50 000 = 5 000 евро, которые облагаются подоходным налогом). В случае, если продается недвижимость полученная путем наследования, то налогом облагается вся сумма, так как стоимость приобретения равна нулю.

Выгодой при обмене недвижимости является разница между стоимостью приобретения обмениваемого имущества и рыночной ценой имущества, полученного путем обмена. В случае с обменом действует следующая формула расчета: цена продажи – стоимость приобретения – расходы, непосредственно связанные с обменом имущества = выгода, облагаемая налогом.

Подоходным налогом не облагается выгода полученная от отчуждения недвижимой вещи если:

• Отчуждаемое жилое помещение налогоплательщик использовал в качестве своего постоянного или основного места жительства;
• Жилое помещение перешло в собственность налогоплательщика путем возврата ранее противоправно отчужденного имущества;
• Жилое помещение, а также относящаяся к нему земля перешли к налогоплательщику путем приватизации по преимущественному праву покупки (приобретение жилья на основании Закона о приватизации жилых помещений), и размер недвижимости не превышает 2 га;
• Отчуждаемой недвижимой вещью является дача или садовый домик, размер которой не превышает 0,25 га и которая находилась в собственности налогоплательщика более двух лет;Также подоходным налогом не облагается:
• Принятое наследственное имущество;
• Имущество, возвращенное в ходе реформы собственности;
• Плата за принудительное отчуждение (это отчуждение недвижимого имущества без согласия собственника).

Если налогоплательщик отчуждает в течение двух лет больше чем одно постоянное или основное место жительства, то освобождение от налога действует только в отношении первого отчуждения. Это действует только при декларировании доходов начиная с 2011 года и на отчуждение места жительства предыдущих лет изменения в Законе не влияют.

Налогоплательщик обязан вести учет доходов и расходов таким образым, чтобы были четко зафиксированы сведения, необходимые для определения налогооблагаемого дохода. Местное учреждение налогового департамента исчисляет сумму налога подлежащую доплате согласно налоговой декларации и посылает налогоплательщику соответствующее платежное извещение в письменном виде. Физическое лицо, декларировавшее выгоду от отчуждения имущества, обязано уплатить доплату, указанную в платежном извещении на банковский счет Налогового департамента до 1 октября.

Loe edasi
content top