content top

Kinnisvara varjatud puudused – mis need on ja mida ette võtta?

Karlis Kolk, Uus Maa Kinnisvarabüroo jurist
Kinnisvara soetamine on tehing, mis vajab omajagu kaalumist ja plaanimist. Seda kinnitab fakt, et kinnisvaratehing tuleb läbi viia notari juures. Hoolimata sellest, kui hoolikas ja tähelepanelik ollakse, võib üheks võimalikuks probleemiks, mis sellise tehinguga kaasneb, kujuneda varjatud puuduste olemasolu ja selgitamine, kes nende eest vastutab.

Olen viimasel ajal kokku puutunud mitmete kaasustega, kus klient on ostnud endale kinnisasja ja avastab tehingujärgselt, et paraku pole kõik nii lilleline nagu lepingut sõlmides loodeti.

Näiteks ostis üks mu klientidest endale korteri, mis tema teadmise kohaselt vajas sanitaarremonti. Alustades remondiga, avastas vastne koduomanik, et remonti ei vaja ainult sanitaarruumid, vaid ka kandekonstruktsioonid, mille puhul pole enam tegemist korteri kui koduomaniku eriomandiga, vaid kaasomandi kui terve majale kuuluva osaga. Korteriühistu paraku probleemiga tegeleda ei tahtnud, vaid soovitas omanikul puudus iseseisvalt kõrvaldada.

Seesugune juhtum on liigitatav varjatud puuduse alla, sest vastavast probleemist müüja ostjat ei teavitanud ja puuduse tõttu oli uus omanik sunnitud investeerima algselt plaanitust märkimisväärselt suurema summa korteri elamiskõlblikuks muutmiseks.

Varjatud puudused ei ilmne üksnes järelturu korterite puhul. Näiteks tegelesin kliendiga, kes oli ostnud korteri uusarendusse, mille tubades oli parkettpõrand. Mõne aja pärast hakkas aga parkett mitmes kohas nii öelda paistetama. Müüja üritas küll viidata nõudele, et korteris peab pidevalt töötama ventilatsioon maksimumtasemel, kuid lõpuks, kui olime nõude esitanud, sai ka müüja aru, et niisama lihtsalt uuel asjal seesugune puudus tekkida ei tohiks. Seega nõustus müüja puuduse kõrvaldama oma kuludega.

 

Varjatud puuduse ilmnemisel tuleb reageerida koheselt

Mis aga on varjatud puudus seaduse tähenduses? „Varjatud puudus on lepingutingimustele mittevastavus, mis on esemel lepingu sõlmimise hetkel, millest müüja ostjat ei teavitanud ja mida ostja ei saanud ka ise lepingut sõlmides esemel märgata. Varjatud puudus ilmneb reeglina pärast lepingu sõlmimist, kui vastne omanik hakkab asja kasutama. Kui puudub kokkulepe ehk lepingutingimus eseme teatud omaduse suhtes, siis tuleb hinnata, kas asi vastab selleks ettenähtud kasutuseesmärgile ning lisaks ka, kas see vastab vähemalt samale kvaliteedile, mida tavaliselt omavad samasse kaubagruppi kuuluvad sarnased asjad.

Tarbijast ostja kaitseks on seaduses sätestatud kahe-aastane periood, mil tal on õigus esitada müüja vastu nõudeid seosus varjatud puudustega. Kui tegemist pole tarbijaga, siis on nõude esitamine võimalik kolme aasta jooksul. Mida see vahe tähendab? Tarbijaga on tegemist siis, kui füüsiline isik ostab oma kodu kauplejalt ehk firmalt. Kui füüsiline isik ostab kinnisvara füüsiliselt isikult või firma ostab firmalt või füüsiliselt isikult, siis pole tegemist tarbijaga.

Varjatud puuduse avastamise korral on tähtsaks faktoriks kohene reageerimine. Seaduse järgi peab tarbija, kes avastab ostetud esemel varjatud puuduse, sellest müüjat teavitama ja sellega koos nõude esitama kahe kuu jooksul. Ostja, kes pole tarbija, peab avastatud puudusest teavitama müüjat mõistliku aja jooksul. Mõistlik aeg on loomulikult üsna lai mõiste, mistõttu on kohtud võtnud eeskujuks kaks kuud, nagu seadus sätestab tarbija puhul.

 

Veendu, et asjaajamine oleks korrektne, vajadusel pea nõu juristiga

Tihtipeale tekib küsimus, kas ostja peab tõendama, et müüja teadis puudusest lepingu sõlmimise hetkel, nii et see liigituks varjatud puuduse alla. Tegelikult on aga nii, et kui lepingus vastutuse osas eraldi kokku lepitud pole, siis vastavalt võlaõigusseaduse sätetele ja kohtupraktikale pole oluliseks faktoriks see, kas müüja puudusest teadis või mitte. Ostja peab üksnes tõendama, et puudus eksisteeris juba lepingu sõlmimise hetkel ja olema hoolas, et esitaks oma nõude koheselt, kui puuduse avastab.

Varjatud puuduste ilmnemisel on ostjal eelkõige õigus nõuda, et müüja vastava puuduse oma kuludega kõrvaldaks. Kui müüja sellest keeldub, võib ostja puuduse ise kõrvaldada ja nõuda, et müüja hüvitaks ostjale tekkinud kahju. Äärmisel juhul võib ostjal tekkida ka õigus müügilepingust taganeda ja oma raha tagasi nõuda.

Et olla kindel, et müüjale esitatav nõue on korrektne, soovitan avastatud puuduse osas koheselt pöörduda pädeva juristi poole. Jurist hindab, kas tegemist on puudusega ja esitab sellest tulenevalt müüjale nõude koos vajalike dokumentidega.

Samuti saab jurist aidata müüjat, kes on tehingut sõlmimas. Lepingus on võimalik sätestada tingimused, mis vähendavad riski, et ostja pärast lepingu sõlmimist varjatud puuduste osas nõude esitab ja müüja selle eest vastutab. Näiteks saab kirja panna kõik teadaolevad puudused, mida on objektil ostjale tutvustatud. Nii ei teki hiljem vaidluseid, et kas sellest või teisest asjast räägiti või mitte. Kuivõrd kinnisvaratehingud sõlmitakse notari juures, siis pole notari rolliks osapooltele lepingutingimuste soovitamine. Seega võib külaskäik juristi juurde enne lepingu sõlmimist müüjat säästa tuhandete või lausa kümnete tuhandete eurode suurusest nõudest.

Loe edasi

Oma asjade pikemaajalisel ladustamisel tasub olla dokumentidega hoolikas ning kaasata jurist

Karlis Kolk, Uus Maa Kinnisvarabüroo jurist
Oma vara lühema- või pikemaajalisem ladustamine vastava teenusepakkuja juures on tänapäeval aina levinum teguviis. Olgu põhjuseks ühest kohast teise kolimine või esemete omamine, mida kodus hoida ei saa. Kui enamasti on tegu väga mugava võimalusega, võib aeg-ajalt ette tulla ka olukordi, kus asjad võivad kaduma minna.

Puutusime hiljuti kokku ühe õpetliku juhtumiga. Uus Maa kaubamärgi all tegutses varasemalt kolimis- ja ladustamisteenuste firma, mille teenustest otsustasime neli aastat tagasi loobuda ning kaubamärgi frantsiisi lõpetada. Sama firma võttis üle ettevõtte juhtiv spetsialist, kes tegutses edasi iseseisvalt ning teise kaubamärgi all.

Ühele kliendile oli see kolimisfirma juba kümmekond aastat pakkunud ladustamisteenust. Kuna ta elas välismaal, tundus ladustamine arukas viis asjade säilitamiseks. Kui algusaastatel käis klient oma vara laos tihtilugu vaatamas, siis mida aeg edasi, seda vähem ta huvi nende vastu tundis. Kuni 2018. aastal soovis ta oma vara laost kätte saada. Nüüd aga ilmnes, et ladustatud asjad olid aastaid tagasi teise hoiustaja varadega segamini läinud ning vastu vaatasid hoopiski võõrad esemed.

Kogu situatsiooni tegi keeruliseks asjaolu, et viimaste aastate jooksul oli kaupa liigutatud mitmete ladude vahel ning ükski teine klient pole asjade segamini minekust teavitanud. Ühtlasi tundis klient oma ladustatud asjade vastu huvi viimati neli aastat tagasi. Nagu sai mainitud, siis kolimis- ja ladustamisteenuste ettevõtte omanikud on muutunud ning nii on ka Uus Maa-l sisuliselt võimatu seda asja lahendada, sest meil ei ole õigust teostada teise firma üle järelevalvet. Lisaks on ka kogu dokumentatsioon uute omanike valduses.

Sellisel juhul ei jää muud üle kui suunata nüüdseks juba endine klient teise firma juurde ning olla vajadusel nõu ja jõuga abiks nõude esitamisel ja juriidilistes küsimustes.
Kõigile teistele saame aga jagada väärtuslikke nõuandeid, et selliseid olukordi vältida.

 

Ole ladustamisel dokumentatsiooniga tähelepanelik

Ladustamisteenuste klientidel soovitame olla dokumentatsiooniga väga hoolikas. Kõigepealt on vaja täpselt fikseerida hoiustatud vara, määrata asjadele hind ning soovitav oleks need kindlustada. Kõik dokumendid ja aktid, mis ladustamisfirmalt lepingu sõlmimise käigus saadi, on vajalik säilitada. Eelkõige on olulised ladustamisleping, üleandmisakt, määrata asjade väärtus ja lisada loetelu, et oleks võimalikult lihtne hiljem tõendada, et vastavad asjad ka lattu viidi.

Ladustamisfirma valimisel tasub heita pilk peale laole ning uurida, kas olemas on varakindlustus, sest siis ei pea klient seda ise sõlmima. Ühtlasi oleks vaja ladustamisteenuse lepingus fikseerida, kes vara kindlustab. Odavama ladustamishinna puhul võib eeldada, et ladustamistingimused on kehvemad või laol puudub vastutuskindlustus.

Samuti, kui muutub omanik või ettevõtte nimi, siis peaks klient olema tähelepanelik ning sellisel juhul tuleks teha päring, et saada ülevaade oma asjade olukorrast ja muutuste põhjustest ning kas sellest tulenevalt muutuvad ka ladustamistingimused. Näiteks, on võimalik, et uus omanik viib ühest laost kliendi vara hoopis teise, odavamasse lattu ning ladustajal puudub teavitamiskohustus, kui lao kriteeriumid on sarnased. Muutuste puhul tasub ladustamisfirmasse kohale minna. Kui see pole võimalik, siis paluda ladustamisfirmalt fotomaterjali oma asjade ja lao kohta.

Kuna tehingust tulenevad nõuded aeguvad 3 aasta jooksul, siis oleks asjade omanikul otstarbekas iga kolme aasta järel oma kaupa üle vaatamas käia või teha järelpärimine, et oleks kindlus vara korrasoleku osas. Sellisel juhul, kui kaup on kaduma läinud või on tekkinud muu probleem, saab klient näiteks vaidlustada viimase kolme aasta ladustamisarved. Samuti on sellisel juhul lihtsam kindlaks teha, mis aja jooksul probleem tekkida võis.

 

Ettevõte kannab riski ja vastutab

Ladustamisega tegeleval ettevõttel soovitame kindlasti sõlmida vähemalt vastutuskindlustus, mille puhul peab kindlustusandja täitma kindlustusvõtja asemel kohustuse hüvitada kahju, mille kindlustusvõtja on põhjustanud kolmandale isikule kas oma tegevuse või tegevusetuse kaudu. Ehk, kui tekibki olukord kus ettevõtte tegevuse tulemusena on hävinud/kaotsi läinud kliendi vara, siis saab abi kindlustusest.

Näiteks, Uus Maa kolimis- ja ladustamisteenused olid alati kindlustuskattega kaetud ning probleemide ilmnemisel saime olla kliendile toeks. Küll aga ei saa Uus Maa vastutada firma uue omaniku tegevuse osas, sest tema tegevuspõhimõtted võivad meie omadest erineda.

Ladustamisfirma peab olema samuti hoolas lepingu ning dokumentsatsiooniga, et võimalikult täpselt oleks kirjas ladustatud asjad ning nende väärtus. Vastasel juhul on raske ka kindlustusele tõestada, kui suures mahus on vara kadunud või hävinenud.

Suure lao puhul pole välistatud, et kaupa tõstetakse ümber ja seejärel antakse kliendile hoopis kellegi teise asjad, misjärel võib mõni pahatahtlik klient näha võimalust võõrast vara realiseerida. Ka laohooned, mis pakuvad kolimisfirmadele ladustamiseks allhanget, peaks kindlustuskatet omama, sest vaidluse puhul viivad jäljed tavaliselt ikka lattu, kus asju hoiti ning lao valdaja ei pääse vastutusest probleemi korral.

Kokkuvõtlikult on nii kliendil kui ka ettevõttel kauba ladustamisel omad kohustused ning ei tasu olla liigselt teist poolt usaldav. Mida täpsem on ladustamise leping, seda vähem on hiljem küsimusi ja vaidlusi. Kindlustus on samuti hädavajalik, kui asjad omavad erilist väärtust.

Ka lepingu kehtimise ajal ei tohiks eeldada, et osapooltel kohustused puuduvad. Tasub olla kursis kauba seisukorra ja ladustamistingimustega. Vaidluse tekkimisel peaks mõlemad osapooled näitama üles huvi probleemi lahendamiseks, eelkõige kohtuväliselt. Sealjuures on selge, et nõuded peavad olema dokumenteeritud ning esitatud seaduslikul alusel. Kui osapooled lahendust leida ei suuda, siis on alati oma õiguste kaitseks võimalus pöörduda kohtusse, kus eeldatavalt seatakse õiglus jalule.

Loe edasi

Päranduseks saadud korter tekitab endiselt segadust

Maria Truupõld, Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler
Pärandvara, näiteks korteri või maja, realiseerimine kinnisvaraturul tekitab endiselt päris palju küsimusi. Eriti tekitab arusaamatusi tehingu maksustamine.

Näiteks olid mul kliendid, kes soovisid müüa korterit, mis oli saadud pärandvarana. Klient arvas, et kuna korter on nende käes olnud kolm aastat, siis on juba piisavalt aega kulunud, et tulumaksu enam ei peaks tasuma. Kuid selgus, et kuna kõnealune korter ei olnud kliendi elukoht, kehtib selle müümisel endiselt tulumaksukohustus.

Vaatame lühidalt üle, kuidas sellises olukorras toimida. Inimene, kes müüb pärandvara, peab üldiselt arvestama tulumaksu tasumise kohustusega. Samas on olemas ka erandid. Näiteks:

Tulumaksuga ei maksustata pärandvara võõrandamisest saadud kasu, kui isik müüb kinnisvara, mida kasutas elukohana. Kusjuures, eluruumi kasutamist reaalse elukohana peab vajadusel ka tõestama.

Kui võõrandatavat eluruumi on kuni müümiseni kasutatud osaliselt ka muul otstarbel, näiteks üüris omanik seda välja või kasutas firma kontorina, siis rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatavate ruumide pindala suhtele.

Väga tihti arvatakse, et müstilise kahe aasta möödudes kaovad paljud maksukohustused. Siiski, ka pärandvara puhul kehtib reegel, et kui inimene võõrandab kahe aasta jooksul rohkem kui ühe elukoha, rakendatakse maksuvabastust vaid esimese võõrandamise suhtes. Kaheaastast tehingute vahelist aega loetakse müügitehingu kinnistusraamatusse kandmise kuupäevale järgnevast päevast alates.

Muide, kui teise elukoha müügist saadakse kahju, siis sellist tehingut arvesse ei võeta ning deklareerima ei pea, kuid tehingu dokumendid (soetamis- ja müügikulu) tuleb vähemalt viis aastat alles hoida.

Loe edasi

Uus Maa Kinnisvarabüroo pakub nüüd ka juriidilist abi

Foto: Eduard Stogov

Uus Maa Kinnisvarabüroo laiendas oma teenuste portfelli juriidilise nõu pakkumisega kinnisvaraga seotud küsimustes.

„Uue teenusega alustamise tingis asjaolu, et erinevaid eluvaldkondi puudutavad juriidilised nüansid muutuvad aina keerukamaks. Nõnda ka kinnisvarasektoris,“ sõnas Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse esimees Jaanus Laugus. „Paljud meie kliendid vajavad abi ka juriidilistes küsimustes, millega advokaadibüroode uksi kulutada ei tasu või polegi mõtet. Meil on olemas know-how, hoiame hinna soodsa ning esmane nõustamine on tasuta. Kindlasti on see teenus oluline ka tulevase müügitehingu sujuvaks ettevalmistamiseks, et kui müüdava varaga võiks tekkida mingeid muresid, püüame need juba eos lahendada.“

Uus Maa Kinnisvarabüroo juristi Karlis Kolgi sõnul pakutakse klassikalist kinnisvara-alast õigusteenust, milleks on juriidilise nõu andmine, lepingute koostamine ja esindamine vaidlustes (nii kohtuvälistes kui ka kohtulikes). „Eeltoodu pole kindlasti limiteeritud nimekiri. Kuulame ära kõik palved ja kui need on seotud kinnisvarajuriidiliste küsimustega, siis pakume kliendile abi. Kui vaja, lahendame tõsisemad probleemid koostöös teiste pädevate institutsioonidega,“ lisas Kolk.

Rohkem infot Uus Maa poolt pakutavate juriidiliste teenuste kohta leiab siit: https://www.uusmaa.ee/hinnakiri/juriidiline-noustamine/

Loe edasi

Ära karda osta hoonestusõigusega kodu

Egon Juhanson, Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler
Hoonestusõigusega rajatud korterid ja majad on eesti moodsal kinnisvaraturul alati olemas olnud. Samas on nende puhul aeg-ajalt ikka muret üles näidatud. Pole just nagu päris minu oma ja kas selle puhul ikka laenu saab jne. Tegelikult ei ole siin midagi karta.

Kõige tähtsam on teada, et hoonestusõigus (HÕ) on omandivorm, mitte kellegi võõras vara. HÕ piiratud asjaõigusena annab võimaluse omada ehitist teisele isikule kuuluval kinnisasjal. Lepingus on alati täpselt kirjas, kui kaua HÕ kestab, mis saab tähtaja möödumisel: kas pikendatakse või omanikul on õigus maa ära osta. Ei pea kartma, et HÕ lõppedes tõstetakse sind korterist või majast välja.

Mis on aga teisiti, on asjaajamine. Hoonestusõigusega elamispinnaga käib kaasas rohkem dokumente. Näiteks, lisaks müügilepingule sõlmitakse ka hoonestusõiguse leping ning HÕ objekti müües peab sellest teavitama ka kinnistu omanikku (näiteks Tallinna linna) ja omanik peab osalema tehingus. Enne tehingut peab esitama vastava taotluse kohalikule omavalitsusele ja kui ostavad kaks inimest, siis peavad avalduses olema ka mõlema nimed.

Lõpetuseks. Hoonestusõigus pangalaenu saamisel probleeme ei tekita. Pigem tekitab probleeme siiski muude tingimuste ebapiisav täitmine. Samuti tasub meelde tuletamist, et HÕ ei ole ei ühisvara ega ka kaasomand.

Loe edasi

Kasutusluba ja –otstarve ehk miks ei saa endisesse kingapoodi niisama lihtsalt kohvikut rajada

Kristjan Ploompuu, Uus Maa Kinnisvarabüroo äripindade maakler
Ärikinnisvara vahendamisel puutun aegajalt kokku kasutusloa ja -otstarbe teemadega, mis on tihti nii äripindade omanike kui ka üürnike jaoks suhteliselt tundmatu ala. Omanike seas on levinud arvamus, et ei ole vahet, mis äritegevus pinnal toimub ja kas see vastab kasutusotstarbele. Tegelikult aga ei ole see kaugeltki nii lihtne – vähemalt mitte seaduse silmis.

Esiteks on küsimus tehnilistes nõuetes ja võimalustes. Toidukohta ei saa rajada selleks mitte ettenähtud ruumesse, kus puudub vajalik ja tugev ventilatsioon. Ja teiseks toob ebaseaduslik tegevus kaasa trahvi, mis füüsilise isiku puhul on kuni 300 trahviühikut ja juriidilise isiku puhul ulatub trahv kuni 32 000 euroni. Lisaks võidakse ettevõtte äritegevus peatada päevapealt kuni kõik vastab kasutusnõuetele.

Kohalik omavalitsus teostab pidevat järelevalvet, kontrollides ehitise kasutamise otstarbest tulenevalt selle korrashoidu ja kasutamise nõuetele vastavust.

Äripinnaomanikele, kes sooviksid oma ruumides senisest kasumlikumat tegevust, soovitaksin vajadusel kasutusotstarbe muutmist. See võiks olla sobiv lahendus neile, kelle pind asub esimesel korrusel. Väga populaarne on uute söögikohtade avamine ning kui Teie ruumid asuvad selleks heas asukohas, kuid need ei vasta nõuetele, võiksite võimalusel asja käsile võtta.

 

Mis ja kuidas

Kasutusluba antakse hoonele, mille ehitamine vastab ehitusloale ning mida ekspluateeritakse kasutusotstarbe ja -nõuete kohaselt. Teisisõnu on äripinnale määratud kasutusotstarve, millist äritegevust konkreetsel pinnal viljeleda tohib. Otstarbeks võib olla büroo, kaubandus, toitlustus, toidukauplus või midagi muud, kuid neil kõigil on omad nõuded, millele nad vastama peavad.

Näiteks toitlustuspinnal on vaja eriventilatsiooni ja evakuatsiooniplaani ning kõik ruumid peavad vastama sanitaar- ja hügieeninõuetele. Büroopinnal on nõuded aga oluliselt leebemad.

Kui soovite muuta äripinna kasutusotstarvet, siis selleks tuleb teha nõuetekohane projektimuudatuse ettepanek, mis tuleb kooskõlastada päästeameti ja linnaosavalitusega. Mõnevõrra keerukam olukord on äripindadega, mis asuvad elamute all. Nende puhul ei piisa vaid isiklikust tahtest kasutusotstarvet muuta, vaid on vaja ka korteriomanike kirjalikku nõusolekut.

Kui kõik muudatused on projektiga kooskõlas, saab taotluse esitada linnaplaneerimisametile, mis võtab taotluse menetlusse. Tallinnas on menetluse tähtajaks kuni 40 päeva, pärast mida jõustub kasutusotstarbe muudatus.

Lõpetuseks soovitan äripindade omanikel ja ka üürnikel veenduda, et äritegevus vastab äripinnale määratud otstarbele, vastasel korral võite end vastutahtmist leida riigikassat täitmast.

Loe edasi
content top