content top

Päranduseks saadud korter tekitab endiselt segadust

Maria Truupõld, Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler
Pärandvara, näiteks korteri või maja, realiseerimine kinnisvaraturul tekitab endiselt päris palju küsimusi. Eriti tekitab arusaamatusi tehingu maksustamine.

Näiteks olid mul kliendid, kes soovisid müüa korterit, mis oli saadud pärandvarana. Klient arvas, et kuna korter on nende käes olnud kolm aastat, siis on juba piisavalt aega kulunud, et tulumaksu enam ei peaks tasuma. Kuid selgus, et kuna kõnealune korter ei olnud kliendi elukoht, kehtib selle müümisel endiselt tulumaksukohustus.

Vaatame lühidalt üle, kuidas sellises olukorras toimida. Inimene, kes müüb pärandvara, peab üldiselt arvestama tulumaksu tasumise kohustusega. Samas on olemas ka erandid. Näiteks:

Tulumaksuga ei maksustata pärandvara võõrandamisest saadud kasu, kui isik müüb kinnisvara, mida kasutas elukohana. Kusjuures, eluruumi kasutamist reaalse elukohana peab vajadusel ka tõestama.

Kui võõrandatavat eluruumi on kuni müümiseni kasutatud osaliselt ka muul otstarbel, näiteks üüris omanik seda välja või kasutas firma kontorina, siis rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatavate ruumide pindala suhtele.

Väga tihti arvatakse, et müstilise kahe aasta möödudes kaovad paljud maksukohustused. Siiski, ka pärandvara puhul kehtib reegel, et kui inimene võõrandab kahe aasta jooksul rohkem kui ühe elukoha, rakendatakse maksuvabastust vaid esimese võõrandamise suhtes. Kaheaastast tehingute vahelist aega loetakse müügitehingu kinnistusraamatusse kandmise kuupäevale järgnevast päevast alates.

Muide, kui teise elukoha müügist saadakse kahju, siis sellist tehingut arvesse ei võeta ning deklareerima ei pea, kuid tehingu dokumendid (soetamis- ja müügikulu) tuleb vähemalt viis aastat alles hoida.

Loe edasi

Uus Maa Kinnisvarabüroo pakub nüüd ka juriidilist abi

Foto: Eduard Stogov

Uus Maa Kinnisvarabüroo laiendas oma teenuste portfelli juriidilise nõu pakkumisega kinnisvaraga seotud küsimustes.

„Uue teenusega alustamise tingis asjaolu, et erinevaid eluvaldkondi puudutavad juriidilised nüansid muutuvad aina keerukamaks. Nõnda ka kinnisvarasektoris,“ sõnas Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse esimees Jaanus Laugus. „Paljud meie kliendid vajavad abi ka juriidilistes küsimustes, millega advokaadibüroode uksi kulutada ei tasu või polegi mõtet. Meil on olemas know-how, hoiame hinna soodsa ning esmane nõustamine on tasuta. Kindlasti on see teenus oluline ka tulevase müügitehingu sujuvaks ettevalmistamiseks, et kui müüdava varaga võiks tekkida mingeid muresid, püüame need juba eos lahendada.“

Uus Maa Kinnisvarabüroo juristi Karlis Kolgi sõnul pakutakse klassikalist kinnisvara-alast õigusteenust, milleks on juriidilise nõu andmine, lepingute koostamine ja esindamine vaidlustes (nii kohtuvälistes kui ka kohtulikes). „Eeltoodu pole kindlasti limiteeritud nimekiri. Kuulame ära kõik palved ja kui need on seotud kinnisvarajuriidiliste küsimustega, siis pakume kliendile abi. Kui vaja, lahendame tõsisemad probleemid koostöös teiste pädevate institutsioonidega,“ lisas Kolk.

Rohkem infot Uus Maa poolt pakutavate juriidiliste teenuste kohta leiab siit: https://www.uusmaa.ee/hinnakiri/juriidiline-noustamine/

Loe edasi

Ära karda osta hoonestusõigusega kodu

Egon Juhanson, Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler
Hoonestusõigusega rajatud korterid ja majad on eesti moodsal kinnisvaraturul alati olemas olnud. Samas on nende puhul aeg-ajalt ikka muret üles näidatud. Pole just nagu päris minu oma ja kas selle puhul ikka laenu saab jne. Tegelikult ei ole siin midagi karta.

Kõige tähtsam on teada, et hoonestusõigus (HÕ) on omandivorm, mitte kellegi võõras vara. HÕ piiratud asjaõigusena annab võimaluse omada ehitist teisele isikule kuuluval kinnisasjal. Lepingus on alati täpselt kirjas, kui kaua HÕ kestab, mis saab tähtaja möödumisel: kas pikendatakse või omanikul on õigus maa ära osta. Ei pea kartma, et HÕ lõppedes tõstetakse sind korterist või majast välja.

Mis on aga teisiti, on asjaajamine. Hoonestusõigusega elamispinnaga käib kaasas rohkem dokumente. Näiteks, lisaks müügilepingule sõlmitakse ka hoonestusõiguse leping ning HÕ objekti müües peab sellest teavitama ka kinnistu omanikku (näiteks Tallinna linna) ja omanik peab osalema tehingus. Enne tehingut peab esitama vastava taotluse kohalikule omavalitsusele ja kui ostavad kaks inimest, siis peavad avalduses olema ka mõlema nimed.

Lõpetuseks. Hoonestusõigus pangalaenu saamisel probleeme ei tekita. Pigem tekitab probleeme siiski muude tingimuste ebapiisav täitmine. Samuti tasub meelde tuletamist, et HÕ ei ole ei ühisvara ega ka kaasomand.

Loe edasi

Kasutusluba ja –otstarve ehk miks ei saa endisesse kingapoodi niisama lihtsalt kohvikut rajada

Kristjan Ploompuu, Uus Maa Kinnisvarabüroo äripindade maakler
Ärikinnisvara vahendamisel puutun aegajalt kokku kasutusloa ja -otstarbe teemadega, mis on tihti nii äripindade omanike kui ka üürnike jaoks suhteliselt tundmatu ala. Omanike seas on levinud arvamus, et ei ole vahet, mis äritegevus pinnal toimub ja kas see vastab kasutusotstarbele. Tegelikult aga ei ole see kaugeltki nii lihtne – vähemalt mitte seaduse silmis.

Esiteks on küsimus tehnilistes nõuetes ja võimalustes. Toidukohta ei saa rajada selleks mitte ettenähtud ruumesse, kus puudub vajalik ja tugev ventilatsioon. Ja teiseks toob ebaseaduslik tegevus kaasa trahvi, mis füüsilise isiku puhul on kuni 300 trahviühikut ja juriidilise isiku puhul ulatub trahv kuni 32 000 euroni. Lisaks võidakse ettevõtte äritegevus peatada päevapealt kuni kõik vastab kasutusnõuetele.

Kohalik omavalitsus teostab pidevat järelevalvet, kontrollides ehitise kasutamise otstarbest tulenevalt selle korrashoidu ja kasutamise nõuetele vastavust.

Äripinnaomanikele, kes sooviksid oma ruumides senisest kasumlikumat tegevust, soovitaksin vajadusel kasutusotstarbe muutmist. See võiks olla sobiv lahendus neile, kelle pind asub esimesel korrusel. Väga populaarne on uute söögikohtade avamine ning kui Teie ruumid asuvad selleks heas asukohas, kuid need ei vasta nõuetele, võiksite võimalusel asja käsile võtta.

 

Mis ja kuidas

Kasutusluba antakse hoonele, mille ehitamine vastab ehitusloale ning mida ekspluateeritakse kasutusotstarbe ja -nõuete kohaselt. Teisisõnu on äripinnale määratud kasutusotstarve, millist äritegevust konkreetsel pinnal viljeleda tohib. Otstarbeks võib olla büroo, kaubandus, toitlustus, toidukauplus või midagi muud, kuid neil kõigil on omad nõuded, millele nad vastama peavad.

Näiteks toitlustuspinnal on vaja eriventilatsiooni ja evakuatsiooniplaani ning kõik ruumid peavad vastama sanitaar- ja hügieeninõuetele. Büroopinnal on nõuded aga oluliselt leebemad.

Kui soovite muuta äripinna kasutusotstarvet, siis selleks tuleb teha nõuetekohane projektimuudatuse ettepanek, mis tuleb kooskõlastada päästeameti ja linnaosavalitusega. Mõnevõrra keerukam olukord on äripindadega, mis asuvad elamute all. Nende puhul ei piisa vaid isiklikust tahtest kasutusotstarvet muuta, vaid on vaja ka korteriomanike kirjalikku nõusolekut.

Kui kõik muudatused on projektiga kooskõlas, saab taotluse esitada linnaplaneerimisametile, mis võtab taotluse menetlusse. Tallinnas on menetluse tähtajaks kuni 40 päeva, pärast mida jõustub kasutusotstarbe muudatus.

Lõpetuseks soovitan äripindade omanikel ja ka üürnikel veenduda, et äritegevus vastab äripinnale määratud otstarbele, vastasel korral võite end vastutahtmist leida riigikassat täitmast.

Loe edasi

Kasutusloa puudumine võib kaasa tuua tõsiseid probleeme

Marina Hodus, Uus Maa Kinnisvarabüroo Tallinna äärelinna piirkonna juht, kutseline maakler
Kuigi kinnisvara puudutav dokumentatsioon peab olema alati korras, on juhuseid, et inimesed ei pööra sellele tähelepanu või hakkavad teemaga tegelema alles siis, kui maja või korterit on vaja müüa. Iseenesest väga inimlik lähenemine, sest ega mõne paberi puudumine takista majas või korteris elamist. Tegelikult on selline suhtumine väär, sest vajalike dokumentide puudumine võib tekitada suurt kahju.

Elamispindade puhul on põhitähelepanu eelkõige kasutus-, mõnel juhul ka ehitusloal. Kinnisvarabuumi ajal juhtus päris tihti seda, et hooneid ehitati ilma korrektset ehitusprojekti koostamata ning ehitus- ja kasutuslubasid taotlemata. Ajad on muutunud, inimesed viimasest kriisist palju õppinud ja suhtumine korrektsesse asjaajamisse aina paranemas. Selle taga on ka konkreetsed sammud.

Esiteks, kohalikud omavalitsused on aina järjekindlamalt teostamas kontrolli, mis sunnib ehitus- ja/või kasutusloata hoonete omanikel dokumendid tagantjärele korda ajama.

Teiseks, pangad on muutunud aina nõudlikumaks ja enamik neist väljastab laenu tingimusel, et hoonel on korrektne dokumentatsioon.

Kolmandaks, ostjad on muutunud teadlikumaks ja oskavad küsida kasutusloa olemasolu kohta, et vältida hiljem aega ja raha nõudvaid toiminguid.

Ja neljandaks – ka paljud kindlustusfirmad nõuavad samuti kasutusloa olemasolu, vastasel juhul võivad õnnetuse järel olla hüvitussummad väiksemad kui kindlustusvõtja lootis.

Kust alustada?
Nagu tänapäeval ikka, on lihtsaim viis otsida abi internetist. Soovitan alustada koduomanikele mõeldud portaalist www.omanikud.ee, kus on väga põhjalikult lahti kirjutatud kõik vajalikud sammud.

Samuti saab abi kohalikest omavalitsustest, mis omanikupoolse inistsiatiivi korral ei kiirusta kohe trahvima, vaid pakuvad välja võimalikke lahendusi.

Mõned nõuded ka lõdvenevad
Ettevalmistamisel oleva ning sügisel erinevate huvigruppide- ja ametkondadevahelises töögrupis arutlusele tuleva uue ehitusseadustiku eelnõu kohaselt ei ole tulevikus enam vaja kasutusluba kuni 60-ruutmeetrise üldpinna ja mitte enam kui viie meetri kõrguse ehitise püstitamisel, rekonstrueerimisel ja kuni 33-protsendi ulatuses laiendamisel.

Suurema kui 60-ruutmeetrise pindala ja avaliku funktsioonita hoonete puhul piisaks eelnõu kohaselt teatisest kohalikule omavalitsusele, milles öeldakse, et hoone püstitamise või rekonstrueerimise tööd on lõppenud. Ka avaliku funktsiooniga ehitised, mille pindala jääb alla 60 ruutmeetri ja kõrgus alla 5 meetri, ei vajaks kavandatud eelnõu järgi kasutusluba.

Korras dokumendid väldivad tagasilööke
Kui teie kinnisvaral on senini veel mõni luba puudu, tasub selle taotlemisega kohe täna pihta hakata. Nii väldite hilisemaid ebameeldivaid üllatusi, mis võivad ilmneda, kui tekib vajadus oma kinnisvara müüa või sellele hüpoteeki seada.

Samuti võivad puuduvad load kaasa tuua suure trahvi, seda eriti juhul, kui paberite kordaajamiseks pole omanik huvi üles näidanud.

Loe edasi

Kaasomandi võlu ja valu. Kaasomanikel on ostueesõigus

Kaija Kullat, Uus Maa Kinnisvarabüroo Kesk- ja vanalinna piirkonna maakler

Kinnisvaraportaalides müügis olevate objektide kuulutuste seas tuleb küll üha harvemini, kuid vahel siiski ette kortereid, mida müüakse mitte harjumuspäraselt korteriomandina, vaid hoopis kaasomandina. Kaasomandis olevad majad on kõige levinumad puumajade rajoonides, näiteks Tallinnas Kassisabas või Kalamajas, Tartus näiteks Supilinnas. Siiski leidub ka uuemaid maju, kus erinevatel põhjustel ei ole olnud võimalik korteriomandite moodustamine. Esmapilgul võib korteri ostjale tunduda mõte, et ostan korteri ja see on siis ikkagi kellegi teise oma, vastuvõetamatuna, kuid tegelikult ei ole asi nii hull. Kaasomandi puhul tuleb jälgida vaid mõningaid nüansse.

Toon siinkohal välja need aspektid, mida tuleb arvestada, kui ostate endale kaasomandis oleva korteri. Juhul kui terve kortermaja on üks suur kaasomand, on kõik korteriomanikud kaasomanikud ja kõikide omanike osad majas võrdsed. -Tegelikkuses on majas kindlasti erineva suurusega kortereid ning kaasomanike vahel tuleb määrata ära, millist osa majast milline kaasomanik kasutab ja kindlasti tuleb sõlmida kasutuskord. Kasutuskorra saab kehtestada kortermaja omanike enamuse otsuse alusel. Kuid ainult lihtkirjaliku või suusõnalise kokkuleppe sõlmimisest siiski ei piisa, vaid kasutuskord tuleb kindlasti ka notari juures ära kinnitada ja kinnistusraamatusse tehakse sellekohane märge. Notariaalne kasutuskord koos seal kehtestatud kokkulepetega kehtib siis ka neile, kes majja hiljem korteri ostavad. Tasub tähele panna, et kui kasutuskorra majas saab kehtestada omanike enamuse otsusega, siis notariaalse kinnitamisega peavad nõus olema kõik kaasomanikud ja kõik peavad notari juures käima seda kinnitamas. Kui kaasomandis oleva korteri või maja peale tahetakse võtta laen või seda soovitakse kindlustada, müüa või tahetakse ennast elanikuks registreerida, siis tasub teada mõningaid põhimõtteid:

LAEN: Üldjuhul pangad tõepoolest ei soovi finantseerida kaasomandeid, mis ei ole kaetud notariaalse kasutuskorraga. Juhul kui kasutuskorda ei ole jõutud veel kinnitada, siis seatakse see panga poolt laenulepingu tingimuseks. Siiski kui notariaalne kinnitus on olemas, on pangad nõus andma ka kaasomandis korterile laenu samadel tingimustel kui tavalisele korteriomandile.
MÜÜK: Kaasomandi müügi korral on igal kaasomanikul ostueesõigus, mis kehtib olenemata sellest, kas tegu on notariaalselt kinnitatud kasutuskorraga korteriga või mitte. See tähendab, et igal kaasomanikul on õigus osta kuni müügitehinguni (ka ainult võlaõigusliku lepinguni) kaasomandi osa samadel tingimustel, mis lepingus sätestatud, ning ostueesõigust võib teostada kahe kuu jooksul hetkest, mil tehingust teada saadakse. Soovitav on juba enne müüki uurida, kas mõni kaasomanikest võib olla ostust huvitatud. Juhul kui kaasomanik rakendab oma ostueesõigust,  saab esialgne ostja oma raha tagasi. – Oluline on ostueesõiguse puhul veenduda, et kõik kaasomanikud saavad teate tehingu sõlmimise kohta kätte ning ostueesõiguse algusperiood on fikseeritud.
EHITUSLUBA: Ehitusloa hankimiseks või muudatuste tegemiseks registrites, näiteks ruumide sihtotstarbe muutmiseks, on samuti vajalik saada nõusolek kõikidelt kaasomanikelt. Kuna ehitustegevus kindlasti segab naabreid, siis tasub teha eelnevalt piisavalt selgitustööd ja läheneda asjale diplomaatiliselt, et naabrite nõusolek oleks saavutatav. Juhul kui korteris tahetakse teha ehitustöid pärast korteri ostu, on soovitav sellega oodata kaks kuud ehk kuni ostueesõiguse aegumiseni.
ELUKOHA REGISTREERIMINE: Soovides elukoha registreerimist ehk rahvakeeli sissekirjutust kaasomandis olevasse korterisse, tuleb selleks jällegi saada nõusolek kõikidelt kaasomanikelt või nende esindajatelt. Sellisel juhul sõltub nõusoleku saamise keerukus ilmselt sellest, kui palju on majas kaasomanikke. Kasutuskorra olemasolu puhul on eelnev omanikevaheline kokkulepe juba olemas.
KINDLUSTUS: Kindlustusfirmad on igal juhul nõus kindlustama ka kaasomandis olevat korterit. Notariaalse kasutuskorra puhul on võimalik korteri kindlustamiseks kasutada tavalist kodukindlustust. Kasutuskorra puudumisel soovitatakse kindlustada kogu maja tervikuna. Iga üksiku elaniku allkirja kindlustusele vaja ei ole. Kindlustuse võib sõlmida volitatud esindaja, kes tegeleb maja asjadega.Põhimõtteliselt tulebki kõikides toimingutes kaasomandi puhul vahe sisse selles, kas on seatud notariaalne kasutuskord või mitte. Ning mida põhjalikum on notariaalne kasutuskord, seda parem. Kui kasutuskord on juriidiliselt kehtiv, võib kaasomandis korterit pidada peaaegu võrdväärseks tavapärase korteriomandiga ja sellise korteri ostmist ei ole põhjust põlata. Juhul kui juriidilist kinnitust ei ole veel tehtud, tasub uurida, kas selle saaks teha kas või koos korteri ostuga. Märksõnad kaasomandi ühiseks edukaks valdamiseks on kindlasti hea läbisaamine ja koostöö naabrite vahel, kuid ega seda tasu unustada ka korteriomandite puhul.

Tasub teada:


Ostueesõigus: Kaasomandiosa müümisel kolmandale isikule on teistel kaasomanikel ostueesõigus. Ostueesõiguse sisu tuleb aga võlaõigusseadusest. Kaasomanikul on täielik õigus oma osa müüa, kui ta seda soovib ning teiste kaasomanike nõusolekut ei ole vaja. Kuid pärast müügilepingu sõlmimist on müüja kohustatud teisi kaasomanike informeerima tehingust ning kõigist selle olulistest asjaoludest. Selle info saamisest kuu jooksul on kaasomanikel õigus kasutada ostueesõigust, st asuda piltlikult öeldes ise lepingusse ostja asemele. Selleks peab oma huvi rakendav kaasomanik minema notari juurde, tegema ostueesõiguse teostamise avalduse ning deponeerima ostuhinna notari ametiarvel (deposiidis).
Kaasomand: Kaasomandi puhul on omanike kaasomandiosad määratletud ning neile kuuluvate kaasomandiosade suurust väljendatakse murruna (mõttelise osana). Iga kaasomanik võib käsutada talle kuuluvat mõttelist osa kaasomandis olevast asjast. Kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või enamike otsuse kohaselt. Kinnisasjade puhul on soovitatav kanda kinnistusraamatusse märkus kasutuskorra kokkuleppe kohta, kuna siis kehtib kasutuskord ka isiku suhtes, kes hiljem mõne kaasomandi osa omandab. Kui kokkulepet ei saavutata, võib seda määrata ka enamuse otsusega või kohtu kaasabil. Kokkulepe asja kasutamise osas ei muuda veel kaasomanikku kasutatava asja reaalosa ainuomanikuks. Kaasomanik võib alati nõuda kaasomandi lõpetamist ja asja reaalset jagamist (tükeldamist), kui see on füüsiliselt võimalik.
Kasutuskord: Kui kinnisasi on mitme isiku omandis, siis võib iga kaasomanik talle kuuluvat mõttelist osa vastavalt enda äranägemisele käsutada ehk müüa, pantida või muul viisil koormata. Samas kaasomandi kasutuskord tuleb kokku leppida teiste kaasomanikega.

Loe edasi
content top