content top

Soome kinnisvaraostja mõtleb ka Eestisse kolimisest

Margit Sild, Uus Maa Kadrioru büroo juht
Põhjanaabrid soomlased tunnevad Eesti kinnisvaraturu endiselt suurt huvi. Lisaks investeerimisele mõlgutatakse ka päriselt siiakolimise mõtteid.

17.-20. jaanuaril toimus Helsingis suur ja ülipopulaarne reisimess, mille raames leidis aset ka kinnisvarale pühendatud Koti ulkomailla (tõlkes Kodu välismaal). Uus Maa on sel messil käinud juba aastaid ning loomulikult olime platsis nüüdki.

See on koht, kus vahetult suhelda inimestega ning kus saab teada, mida Eestist kui võimalikust kinnisvaraostu sihtriigist arvatakse. Sel korral olid läbivateks märksõnadeks Kalamaja ja Pärnu.

Tallinna linnaosi teatakse Soomes hästi ja enim küsimusi tuli kinnisvara kohta Põhja-Tallinnas. Ennekõike pakkus huvi Kalamaja, eriti selle mereäärne piirkond, mille arengutega ollakse hästi kursis. Kiideti meie kultuuri, sh toidukultuuri ja Kalamaja õhustikku. Kalamaja ning ka Koplit (jah, teati Kopli poolsaare kinnisvara arendamisest) nähti paljuski kui head investeerimispiirkonda, kuhu võiks soetada väikese korteri, et see välja üürida. Tasub märkida, et Soome meedias kirjutatakse Põhja-Tallinnast aeg-ajalt pikki ja positiivseid lugusid.

Nagu ikka, oli investorite suuremas huviorbiidis Tallinna südalinn, ennekõike Rotermanni kvartal. Lisaks investeerimisele tunti huvi nn teise kodu soetamise vastu, et kasutada korterit ise, kombineerituna lühiajalise väljaüürimisega.

Investorite ja puhkusekorteri otsijate kõrval oli ka neid, kes pidasid plaani püsivalt Eestisse kolida. Mitmel juhul sooviti algul seda veidi proovida, üürides esialgu korteri ja seejärel vaadata, kas soetadagi kodu päriselt siia. Kui jutuks tulid Eestisse kolimise põhjused, siis nimetati meie head ettevõtluskeskkonda ning maksusüsteemi (nooremad inimesed) või rahulikku ja turvalist elukeskkonda (vanemad inimesed). Paljudel soomlastel on Eestiga seoses ka nostalgilisi mälestusi ja juba välja kujunenud harjumus siin puhkamas käia.

Seekordsel messil nägime ka suurt huvi Pärnu vastu. Eelkõige soovitakse sinna kortereid soetada, palju küsiti ka uusarenduste kohta. Samas oli ka neid, kellele on oluline odavam kinnisvara ja Pärnu kõrval kaaluti ka Haapsalut. Nagu ikka, teati ka Tartut, kuhu tuli samuti ostusoove. Pärnu, Haapsalu ja Tartu olid sihikul just nende huviliste seas, kes kaalusid tulla Eestisse püsivamalt elama.

Muide, nii mõnelgi juhul olid ostuhuvilised ka pärit Eestist ning olles pikemalt Soomes elanud, olid nad taas hakanud siiapoole vaatama, ostmaks kas kodu või korteri investeeringuks.

Kokkuvõtlikult võib öelda, et kui turismisektoris räägitakse soomlaste vähenenud reisikihust Eestisse, siis kinnisvara vaatepunktist pole põhjanaabrite huvi kahanemist küll kuskilt otsast näha.

Loe edasi

Tallinn saab endale ühe päris uue keskuse

Risto Vähi, Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik
Taasiseseisvumisaegne Tallinn on arenenud sarnaselt muu maailma linnadega, kus peale kesklinna on veel mitmeid tähtsaid tõmbekeskuseid, mis paistavad silma kas kaubanduse, büroohoonestuse või teadusega. Ühe sektori areng on tõmmanud kaasa teisi, millele on lisandunud ka elanikkonna kasv. Lähiajal saab selliseks uueks keskuseks Veerenni lõunapoolne osa.

Veel selle sajandi alguses nägi toonane Veerenni ülesõidu ümbrus välja kaootiline, koosnedes Tallinna vanglast, üksikutest töökodadest, tühermaast ja võsast. Ühelt poolt kumas kesklinn ning teiselt poolt raudteed paistis Luite asumi aedlinlik miljöö.

Tänaseks on ülesõit suletud ning transiitliiklus Luitest eemale viidud. Valminud on Tehnika tänava pikendus ning pääsud Ülemiste liiklussõlme. Kerkinud on esimesed moodsad ärihooned ning lahkunud vangla.

Juba on käivitatud suurprojektid, mis muudavad piirkonna olemust lõplikult ja teevad sellest keskuse, mis seob omavahel Veerenni puitasumi, Luite, Lutheri piirkonna ja Fahle äripargi läänepoolsemad osad. Rajamisel on Uus-Veerenni elamupiirkond, Avala ärikvartal ning tulevikus kerkib endise vangla territooriumile nii elamuid kui ärihooned. Siia saab lisada ka mitmeid väiksemaid plaane. Loomulikult toob selline kasv kaasa ka vajaduse suuremate poodide ja lastehoidude järele.

Et sidusus linnaga veelgi parem oleks, peab panustama liiklusvoogude ohjamisse ja ühistransporti. See on muidugi vastavate spetsialistide pärusmaa, kuhu ma ronima ei hakka. Küll aga saan soovitada bussiliinide tihendamist ning laiemas plaanis ka päris uue raudteepeatuse rajamist, mille nimi võiks olla Veerenni (või Luite) ja selle asukohaks sobiks hästi endise ülesõidu ala.

Seega, lähema kümne aasta jooksul kujuneb lõuna-Veerennist välja uus tähtis keskus, mille kaugust piirkonnas pakutavast kinnisvarast hakatakse pidama sama oluliseks kui kaugust vanalinnast või Viru Keskusest.

Loe edasi

Tallinna üüriturg globaliseerub

Eveli Lindell, Uus Maa Kinnisvarabüroo juhtiv konsultant
Alanud aasta jätkub Tallinna üüriturul aktiivselt. Uued töökohad, projektid, elumuutused ja välistudengite tulek on üürikorterite nõudlust ka sel aastal hoidmas stabiilsena.

Stabiilne on üüriturg olnud juba mõned viimased aastad ning meile tuttav tsüklilisus leiab aset tänavugi. Esmalt rahulik aastaalgus, siis aktiivsem kevad, seejärel suveperiood, mida peetakse üürituru kõrghooajaks ning lõpetuseks sügis-talvine rahunemine, mis on siiski üsna aktiivne periood.

Ka hinnad on paari viimase aasta jooksul püsinud üsnagi ühtlasel tasemel. Liikumised sõltuvad hooajast ja turul olevatest pakkumistest. Kohati on isegi kasulikum teha allahindluseid, selle asemel, et hoida korterit kuu või kaks tühjana.

Üürivad kõik – tudengid, iseseisva elu alustajad, spetsialistid, töötajad ja pered. Väga palju otsitakse ka nö nädalasisest peavarju Tallinnas töötamise ajaks. Nädalavahetused aga veedetakse oma päris kodus.

Viimastel aastatel on välismaalaste osa üüriklientide seas üha kiiremalt kasvanud. Seda nii kesk- kui ka äärelinnas. Palju otsitakse just ilusaid, renoveeritud kortereid. Kesklinnas eelistatakse kortereid hea asukohaga uuemaid maju, kus kõik eluks vajalik oleks jalutuskäigu kaugusel. Äärelinnas on väga oluline ühistranspordi olemasolu.

 

Ole väljaüürimisel tähelepanelik

Kuna Tallinn tõmbab ligi väga palju ja erisuguseid inimesi kõikjalt, on üha olulisem teha potentsiaalse üürilise kohta taustauuringuid. Internet annab selleks suurepärase võimaluse ning kohalike puhul saab nende maksekäitumise kohta infot Krediidiinfost. Tudengite puhul, kui on kahtlusi maksevõime osas, soovitan üürilepingu juurde küsida ka vanemate käendust.

Välismaalaste puhul on tausta uurimine veidi keerulisem, kuid julgustuseks ütlen, et minu kogemus nendega on olnud alati positiivne. Nad on väga abivalmid, kohusetundlikud ja vastutulelikud ning ei pelga vajadusel saata kasvõi oma töölepingut, et endast rohkem infot jagada.

Kindlasti tuleb välismaalaste puhul tähele panna kahte asja. Esiteks, väga oluline on alati küsida näha elamisluba või viisat, kuna seaduse järgi ei tohi omanik üürida korterit välisriigi kodanikule, kellel puudub seaduslik alus siin pikema-ajaliseks viibimiseks. See annab omanikule ka kindlustunde, et inimene on oma asju ajanud legaalselt. Teiseks tuleb arvestada, et tihtipeale soovivad välismaalased ka korterisse sissekirjutust, mis seadusest tulenevalt on ka nende õigus.

Kokkuvõtteks võib öelda, et üürikorterite nõudlus Tallinnas lähiajal ei vähene, vaid pigem kasvab eelkõige seoses rahvusvahelistumise ning töökohtade puudusega väiksemates Eesti kohtades. Hinnad püsivad stabiilsena, kuid kasvavad hooajaliselt suvel, mil nõudlus on suurem. Eelistatumad on uuemad ja renoveeritud korterid.

 

Keskmine üürihinnatase Tallinnas

Kesklinn

Uued:
1-toal – 400 – 550 €/kuu
2-toal – 450 – 700 €/kuu
3-toal – 750 – 1500 €/kuu

Vanemad:
1-toal – 320 – 500 €/kuu
2-toal – 400 – 550 €/kuu
3-toal – 600 – 1000 €/kuu

Mikrokorter – 350 – 600 €/kuu

 

Äärelinn

Uued:
1-toal – 370 – 470 €/kuu
2-toal – 430 – 650 €/kuu
3-toal – 650 – 890 €/kuu

Vanemad:
1-toal – 250 – 400 €/kuu
2-toal – 300 – 520 €/kuu
3-toal – 350 – 680 €/kuu

Ühiselamu/mikrokorter – 160 -400 €/kuu

* Nelja- ja enamatoaliste korterite hinnad varieeruvad väga tugevalt sõltuvalt asukohast, üldpinnast ja seisukorrast.

Allikas: Uus Maa Kinnisvarabüroo

Loe edasi

Tallinna kinnisvaraturg jaheneb, mujal antakse hagu juurde

Igor Habal, Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik
2018. aasta detsembris jätkus kinnisvaraturu jahenemine hoolimata sellest, et tervikuna sõlmiti esialgsetel andmetel Eestis 2018. aastal rohkem korteri- ja eramutehinguid kui tunamullu. Siiski ei saa me rääkida üle-eestilisest jahenemisest, vaid täna piirdume valdavalt veel pealinnaga.

Sisendkulude kasv, kahanevad kasumimarginaalid ja suur pakkumiste hulk on hoolimata tugevast nõudlusest teinud arendajad ebakindlamaks, mistõttu vähenes 2018. aastal uute korterite arv ning suure vähikäigu tegi ka ehituslubade statistika. Langus algas juba III kvartalist ning jätkus eelmise aasta kõrget võrdlusbaasi arvesse võttes ka IV kvartalis.

Tallinnas sõlmiti detsembris võrreldes eelmise aasta sama ajaga üle 200 korteritehingu vähem. Samas, tänu tavapärasele uusarenduste kõrgemale osakaalule aasta lõpus, kasvas mediaanhind kõigi aegade kõrgeimale tasemele – 1858 EUR/m2.

Aasta kokkuvõttes sõlmiti 9704 korteriomandi ostu-müügitehingut, mida oli veidi üle 50 võrra vähem kui mullu. Aeglustus ka tehingute mediaanhinna kasv. Kui 2017. aasta jooksul oli see 8,2%, siis 2018. aastal tõusid hinnad 5,7%. Viimastel kuudel turule tulnud uute korterite müügitempot silmas pidades on siiski tajutav oht, et nõudlus võib väheneda kõrgete pakkumishindade tõttu.

 

Optimism liigub pealinnast välja

Optimismi on tänasel turul kõige rohkem Tallinna lähiümbruses ning Tartus ja selle naabervaldades. Harjumaa omavalitsustest oli aasta suurim tõusja Rae vald, mille põhjaosa piirkondade arendustempo ei näi raugevat samas kui teistes valdades võtsid tõusud-langused tunduvalt rahulikuma joone.

Tartus suurenes 2018. aastal müüdud korterite arv märkimisväärselt, 2017. aastaga võrreldes koguni 300 võrra. Siin tasub mainida, et paaril varasemal aastal tammus tehingute arv Tartus paigal.

Tõenäoliselt aeglustub Tartus tõus sel aastal, seda enam, et lisandunud ca 300 tehingu arvu juures kiirenes ka tehingute mediaanhinna kasv (1275→1387 EUR/m2), suurenedes 8,8%. Teisalt, erinevalt Tallinnast on Tartus veel arendajad optimistlikumad, mida iseloomustab ka ehitusloa saanud korterite hulga kasv.

Nii teiste suuremate linnade, näiteks Narva ja Pärnu, kui ka ülejäänud Eesti puhul võib öelda, et rahvaarvu langus ning eriti just noorte, parimas korteriostueas inimeste väljaränne tehingute arvu 2018. aastal enam ei suurendanud. Kui Harju- ja Tartumaa välja arvata, suurenes tehingute arv ülejäänud 13st maakonnast vaid kolmes, mis viitab sellele, et sotsiaalmajanduslikud tingimused ning kahanev rahvaarv on tekitanud piiri, üle mille on tänastes tingimustes enamikel maakondadel on keeruline tõusta.

Paranenud sissetulekute juures jätkasid aga keskmised hinnad tõusu, ehkki väheneva nõudluse juures ei saa me absoluutnumbrites rääkida väga suurtest kasvudest. Nii suurenes näiteks Lääne-Virumaal tehingute mediaanhind 186 EUR/m2-lt 219 EUR/m2-ni ja Võrumaal 335 EUR/m2-lt 350 EUR/m2-ni.

Loe edasi

Kinnisvaraturg novembris: murepilved ähvardavad

Igor Habal, Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik
Novembrikuu peegeldas üsna hästi seda veidi murelikku olukorda, mis on tekkinud turul aset leidnud muutustest, ent täpsemaid järeldusi saame teha järgmise poole aasta jooksul.

Tõsi on see, et ühelt poolt on tarbijate kindlustunne kodu soetamiseks või remontimiseks vähenenud, teisest küljest on langenud ka kogu ehitussektori kindlustunne. Turul väljendub see arenduste lansseerimistempo aeglustumises ja eelmüügiaegade pikenemises, ehkki lõpptarbijate nõudlus kasvavate hindade juures on jätkuvalt väga kõrge. Tõenäoliselt tähendab see seda, et ebastabiilsuse ohud võivad turul süveneda ning võimalused nö korrektuuri tekkimiseks on aina suuremad.

Tallinnas sõlmiti pärast aktiivset oktoobrit esialgsetel andmetel üle 100 korteritehingu vähem ning nende arv langes ka võrreldes 2018. aasta novembriga. Ajal, mil järelturg on püsinud stabiilsena või isegi veidi kahanenud, tasub tehingute arvu suuremate muutuste taga otsida uusarendusturgu. Nii oli ka novembris, kui sõlmiti 807 korteritehingut. Tehingute mediaanhind on Tallinnas stabiliseerunud, mis kiire ehitushindade kasvu juures tähendab kinnisvarasektori kasumlikkuse vähenemist.

11 kuud järjest on korteritehingute mediaanhind olnud üle 1700 eur/m2, novembris oli näitaja 1736 eur/m2, mis oli 2,7% võrra kõrgem kui mullu. Tänavuse aasta esimese 11 kuu lõikes on tehingute arvu kasv pidurdunud: mullusega võrreldes on sõlmitud 143 korteritehingut enam ning nende mediaanhind on suurenenud 6%. 2017. aastal olid samad näitajad vastavalt +548 tehingut ja +8,3%.

 

Tartus ja Pärnus optimismi enam

Ajal kui Tallinnas on turg muutunud ettevaatlikumaks, sammuvad Tartu ja Pärnu ühe-kahe sammu võrra tagapool optimistlikumas rütmis. Selline muster on siinset vaba kinnisvaraturgu ilmestanud praktiliselt viimased 20 aastat – nii tõusu kui languse puhul reageerib esimesena Tallinn, millele järgnevad selle lähiümbrus ja Tartu ning Pärnu, seejärel aga teised piirkonnad, kus mitmetes kohtades pole toimunud ei hinnatõusu ega ka tehingute arvu suurenemist.

Erinevalt Tallinnast saab Tartus ja Pärnus rääkida uusarendusturu aktiivsuse kasvamisest, eelmise kahe aasta madala võrdlusbaasiga võrreldes on eriti silmapaistev olnud Tartu.

Käesoleva aasta 11 kuuga on Tartus eelmise aasta sama perioodiga võrreldes suurenenud korteritehingute arv 288 võrra ja mediaanhind 8,3%. 2018. aasta novembris sõlmiti Tartus 146 tehingut ning nende mediaanhind oli 1367 eur/m2.

Kuigi arendusturg ise kasvab, on väikese turu piiratud maht käesoleval aastal takistanud Pärnu korteritehingute arvu tõusu. Esimese 11 kuuga on see hoopis enam kui 120 võrra vähenenud (841→718). Aastases võrdluses on aeglustunud ka mediaanhinna kasv (+7,0% tänavu, +15,4% mullu). Novembris müüdi Pärnus 56 korterit, mille mediaanhinnaks kujunes 996 eur/m2.

Loe edasi

Kuidas arendada kalleid kortereid?

Kristi Djomin, Uus Maa Kinnisvarabüroo elamispindade tegevjuht
Kinnisvaraturul on tunda kerget ebakindlust. Või nagu turuosalised ise ütlevad – oleme optimistlikult ettevaatlikud. Tõsi on see, et hinnatase ja pakkumiste kasv on teinud läbi tõusu, mille tagajärjel on kallihinnaliste korterite müük muutunud keerulisemaks ning laiemas perspektiivis peab iga arendaja mõtlema, kuidas ebastabiilsema olukorraga kohaneda.

Seda, kas tulemas on kriis, korrektsioon, aeglustumine või midagi muud, päris täpselt veel ei teata. Küll aga on turuosaliste ja erinevate ekspertide seas levinud arvamus, et nii nagu täna, jätkata pikalt ei saa ning midagi muutub kindlasti. Just muutuvas situatsioonis pinnalejäämine ongi arendajaile ja teistele kinnisvaraturu tegijatele suurim küsimus.

On hea, kui sellele mõeldakse juba täna ning võetakse vastu otsuseid, mis ei tundu kohe võib olla kõige meeldivamad, kuid teisalt on pikemas perspektiivis jätkusuutlikud. Toon järgnevalt välja mõned soovitused, millele võiks juba praegu tähelepanu pöörata.

 

Paindlikum hinnapoliitika

Kõige olulisemaks teguriks arenduste müümisel on ühikute lõpphind. Siinkohal soovitan kallima hinnaklassi kortereid pakkuvale arendajale, kelle projekti müük on toppama jäänud, mõelda sellele, kas poleks mõttekam juba praegu teha hindades korrektuuri ja mitte oodata aega, mil see võib olla on sundkäik.

Kallis kinnisvara, mis on lihtsalt seisnud näiteks kaks aastat, on turul moraalselt vana kaup. Potentsiaalsete ostjate hulk on niigi piiratud, mistõttu erinevad kampaaniad või meediaturundus ei pruugi pakutavale enam uut värskust lisada.

Nii öelda seisva kauba probleem kipub väga teravalt kimbutama neid arendusi, mille taga on välisinvestorid ning kelle arusaam Tallinnas toimuvast ei pruugi kattuda miljonilinnaga, kust nad pärit on. Soovitan välisinvestoril ja tema kohalikul esindajal konsulteerida enam Eesti spetsialistidega, sest muidu võib liigne optimism arendusprojekti kõrbema lasta.

 

Üheksa korda mõõda ja siis lõika

Mida soovitada arendajale, kes otsustab homme uue projekti käima lükata? Kuidas saada hakkama situatsioonis, kus sisendhinnad on kõrged, aga samas ei taha inimesed suure raha eest mõttetut või igavat asja osta. Vastus peitub mõistlikes kompromissides ja uuendustes.

On kohti, kus kompromisse teha ei tohi – näiteks ehitustehnilistes ja ohutust tagavates lahendustes. Samas on hulk väiksemaid asju, pisidetaile, millega oskuslik mängimine ei vii kvaliteeti alla, kuid annab säästu.

Võtame näiteks siseviimistluse. Mõne materjali või detaili hind ei pea olema kallis, pigem olgu see kvaliteetne ja nähku hea välja. On vannitoaplaate, mis on kallid, aga inetu välimusega. Samas kõrval võivad olla plaadid, mille ruutmeetrihind on oluliselt odavam, samas on need kvaliteetsed ja mis peamine – näevad stiilsed välja. Inimene ostab ju silmadega.

Mõnikord arvatakse, et luksus tähendab edevust ja ülepaisutatust. Tegelikult mitte – luksus tekib muu hulgas ka kvaliteetsete materjalide ja lahenduste oskusliku kokkusobitamise teel. Seega saab raha säästa mõnede kallite ja edevate, kuid siinses kultuuriruumis ebavajalike materjalide, valguslahenduste või siseviimistlusdetailide ärajätmisega.

Samuti tasub olla tähelepanelik planeeringute suhtes. Kuigi luksus tähendab suuri pindu ja avarust, ei tohi ära unustada funktsionaalsust ja kasutusmugavust. Selle saavutamine ei kasvata kulutusi, aga suurendab likviidsust, ehk korter on palju müüdavam.

Siin aitab, kui juba alguses kaasata professionaalne sisearhitekt, kes oskab ruumilahendustes ja materjalivalikutes tugevalt kaasa rääkida. Samuti on kasulik kaasata kinnisvarabüroo, sest sinna jookseb kokku kogu turuinfo ning maakler teab täpselt, mida hinnatakse.

Kindlasti pöörake tähelepanu näidiskorterile. Ja mitte ühele, vaid mitmele. Kui üks on müüdud, tehke kohe uus ja teistsugune. Ostja hindab mugavust ja võtmed kätte lahendust. Samas on elu on näidanud, et selline süsteem töötab vaid kallima kinnisvara puhul, kuhu on loodud trendikas siselahendus.

Tänapäeva edukas arendaja on sammu võrra turutrendidest ees. Ta kuulab teiste arvamusi ja vaatab maailma avatud silmadega. Nii toob ta siia uusi põnevaid lahendusi ja lihtsalt väikeseid vahvaid uuendusi.

Kallimat kinnisvara ostvatele inimestele meeldivad igasugu targad lahendused – sõrmelugeja välisuksel, tark postkast, mis teatab, kui kiri tuleb, automaatne tulede väljalülitamine viitega jne. Need on pisiasjad, mis ei pruugi olla kallid, kuid meelitavad moodsa aja inimest ligi.

 

Inimesed aina nõudlikumad

Kui vaadata pikemas, näiteks kümne aasta perspektiivis, jäävad ostueelistused kinnisvaraturul tänasega sarnaseks.

Enim soetatakse ikka lihtsamaid, nii öelda keskmise taseme uusi kortereid äärelinnades ja lähivaldades ning kallim toode, luksuskaup ja nn butiikmajad, on väiksema ostjaskonna pärusmaa. Kuid nõudmised pakutavale kasvavad kõigi gruppide puhul ühtmoodi. Ostjale peab olema selgelt arusaadav, mille eest ta maksab.

Nii et, kuigi eelnev arvamuslugu rääkis sellest, kuidas saada arendusturul paremini hakkama võimalikus keerulisemas turusituatsioonis, võib neid soovitusi võtta ka kui vihjeid selle kohta, kuhu arendusturg edasi liigub.

Artikkel ilmus ajalehes Äripäev 12. novembril 2018.

Loe edasi
content top