content top

Kiirelt kasvav ehitushind pitsitab oma maja ehitajaid

Igor Habal, Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik
Ehitushinna kiire kasv on tekitanud olukorra, kus panga silmis on suurenenud riskid nende laenuvõtjate osas, kes soovivad eluasemelaenu taotleda enda tarbeks ehitatava üksikelamu jaoks.

Lahtiseletatult tähendab see, et inimene, kes soovib näiteks eramu ehitamiseks laenu võtta, peab arvestama, et ehitushind võib võrreldes laenulepingu sõlmimise ajaga olulisel määral suureneda, mistõttu võib pank ehituse käigus soovida täiendavat omafinantseeringut või nõuda lisatagatist. Seda peamiselt sel lihtsal põhjusel, et ehituse jooksul selgub, et hoone eelduslik valmimisjärgne turuväärtus on madalam kui ehitustegevuse kogumaksumus.

Olukorras, kus inimestel pole võimalusi panga poolt seatud lisanõudeid täita, on oht, et ehitustegevus võib venida pikemaks või tekib olukord, kus mõistlikum on ehitatav elamu maha müüa. Alternatiiviks on laenusumma suurendamine tagatise väärtuse suhtes, ent see on pangale täiendavaks riskiks ning pigem erandiks kui reegliks. Finantsraskustest tingitud pikem ehitustegevus toob kliendi jaoks enamasti kaasa ehitatava varaga seotud eksperthinnangute arvu kasvu, mis on omakorda täiendav väljaminek.

Seda enam peaksid inimesed praeguses olukorras enne laenulepingu sõlmimist pöörama tähelepanu oma finantsvõimekusele, võttes arvesse ka tulevikus tekkivaid võimalikke riske. Samamoodi näevad täna olukorda pangad, kes juba laenutaotluse eel uurivad kliendi finantsvõimekuse kohta, samuti seda, millised võimalikud riskid võivad tekkida lisatagatiste ja ehituse käigus tekkivate muude probleemide osas.

Kokkuvõttes on tõenäoline, et ehitushindade kasv venitab tänase ehitusprotsessi pikemaks, ent läbimõeldud tegevuse korral on võimalik ebameeldivaid üllatusi vältida.

Loe edasi

Keila kinnisvaraturg liigub teosammul ülesmäge

Külli Friedrichson, Uus Maa Kinnisvarabüroo Harjumaa piirkonna kutseline maakler

Möödunud aastal tõusid Keila linnas nii majade kui ka korterite hinnad. Seega võib öelda, et Keila ja selle lähiümbruse kinnisvaraturg liigub vaikselt tõusvas joones.

Tänasel päeval kõigub järelturu korterite keskmine hind 650-720 eur/m2 vahel. Majad, mis on ehitatud 1960-1970ndatel ning praeguseks osaliselt renoveeritud (katus ning aknad vahetatud, küttesüsteem uuendatud), jäävad hinnaklassi 55-95 000 eurot.

Vanemaid maju eelistavad hinnatundlikumad noored või lastega pered, kes renoveerivad maja vastavalt oma võimalustele. Inimesed, kes on pikka aega elanud üürimajas ning saanud kätte nn „majatunde”, soovivad ehitada endale ise kodu ning tunnevad huvi esmajärjekorras vanemate elamute vastu. Aina enam koguvad populaarsust majad, mis leiavad kasutust koduse lastehoiuna.
Kui korteriturul peatuda, siis Keila linnas ostetakse järjest enam kinnisvara ka investeeringu eesmärgil. Võib märkida, et eriti just üksikisikud paigutavad raha korterite ja majade alla. Tänaseid investoreid üüriturg soosib: on nii üürnikke kui ka üüritootlus on selgelt kõrgem kui raha lihtsalt pangakontol või sukasääres hoida. Tänu soodsale üürihinnale ning Tallinna lähedusele tunnevad selliste üürikorterite vastu huvi mitte ainult üksikud inimesed või väikepered, vaid ka pealinnas tööl käivad inimesed. Kõige vähem ostetakse Keilasse maju, mille iga on kuni 10 aastat, kuna nende hinnaklass ületab 100 000 eurot ja tundub, et selliseid suuri laene noored täna ei riski võtta. Pole ju „buumiaeg”. Kuid praegune suures osas renoveerimist vajav ja nõukogudeaegne kinnisvara ei rahulda enam kõiki ostjaid. Keila linnas aktiviseerub tasapisi nii kortermajade kui ka ridamajade arendustegevus. Ainuüksi linna ühes suuremas arenduses Sopsu-Toomas müüdi möödunud aastal neli krunti, mis näitab, et ka eramajade ehitus läheb kevadel suurema hooga lahti. Linnas alustatakse uusarendustega, kuhu on planeeritud nii korterid, ridaelamud kui ka paarismajad.

Hoogustub ehitustegevus, ostuhuvilistel tekib enam valikuvõimalusi ning kuna uusi kortereid Keilas müügis ei ole, siis võib eeldada, et nende vastu huvi tõuseb. Sellest johtuvalt uute korterite müükipaiskamine toob suurema hinnalõhe järelturu korterite ja uute vastvalminud korterite osas. Seega Keila taastub vaikselt madalseisust ning kinnisvaraarendajad julgevad juba vaadata ka Tallinnast väljaspoole ja näevad seal taas potentsiaalseid ostjaid.

Keila Leht küsib:


Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler Külli Friedrichson vastas Keila Lehe täiendavatele küsimustele. Kuivõrd oleneb korteri ruutmeetri hind tubade arvust ja kas eelistatakse väiksemaid või suuremaid kortereid?
Nõudlus on kõige suurem 1-3-toaliste korterite vastu. Suuremate korterite ruutmeetri hind on veidi madalam, võrreldes näiteks 1-2-toaliste omadega. Hind kujuneb rohkem sellest, kas korter on remonditud või mitte, kas asub vanas nõukaaegses majas või uues korterelamus. Tavapärane mööbel korteri müügi puhul hinda ei tõsta.

Mis on peale hinna olulised tingimused korteri või maja ostul: kooli, kaupluse, raudteejaama või terviseradade lähedus?
Kui peres on koolilapsed või kohe varsti kooliealiseks saavad lapsed, siis eelistatakse, et korter/ maja asuks võrdlemisi kooli ja tervisekeskuse (trennid) läheduses. Kui aga ostetav kodu on nii meelepärane, et see kaalub üles kõik vahemaad, siis kaugus ühest linna otsast teise ei saa määravaks mitteostmisel, sest Keila linna siseliinibuss on igati olemas. 

Millest Keila piirkonda või tänavat eelistatakse?
Kortermajade puhul on populaarsed Keila linna tänavatest Põhja, Pae, Luha, Vasara. Allika tänava puhul nurisetakse parkimiskohtade kitsikuse pärast. Kruusa tänavat eelistavad rohkem need, kel asja terviseradadele ( sportima või koeraga jalutama). Majade puhul tänavad ei ole nii olulised. Pigem mängib vana maja puhul rolli maja seisukord (sinna veel lisatav investeering), ülalpidamise kulud ning krundi suurus. Uuemate majade puhul ollakse väga nõudlikud ehituskvaliteedi suhtes ja et oleks juba paigaldatud korralik küttesüsteem. Kui perspektiivseks peate endise riidevabriku alale (Tuula tee 5) planeeritavat kinnisvaraarendust? Keila linn vajab uusi kortereid ja ridaelamuid. Juba ligi 1,5 aastat pole midagi ostjale olnud pakkuda. Alati leidub uue ostjaid, kes hindavad kaasaegseid küttelahendusi, mugavust ja huvitavat arhitektuurilist lahendust.
Vana riidevabriku alale ehitatavad kodud leiavad kindlasti omaniku. Tegemist on üsna huvitava projektiga. Lisaväärtust annab läheduses asuv kaunis korrastatud Keila mõisapark ja vaade jõele. Kuna Keilas alustavad sel aastal mitu arendajat kortermajade ning ridabokside ehitamist, siis võib tekkida tugev hinnakonkurents, kui peaks juhtuma nii, et need valmivad üsna üheaegselt.

Millal jõuab kinnisvaraturu elavnemine pikka aega tühjalt seisnud ärihooneteni?
Kinnisvaraturg on alati liikunud teatava intervalliga. Algul on elavnenud elukondlik kinnisvara turg ja siis tuleb ärikinnisvara tema sabas järele. Elavnemine algab ikka Tallinnast ning siis liigub äärealadele. Seega tuleb veel oodata umbes aasta.

Millised on viis magusamat müügis olevat kinnisvara Keilas? Kõige magusam jõudis just tehinguni – ühepereelamu Männiku tänaval. See oli korraliku küttesüsteemiga kivimaja. Ahvatlevad on kõrghaljastuse ja kommunikatsioonidega Sopsu- Tooma tänava piirkonda jäävad krundid. Linna südames, Haapsalu maanteel on kaks arenduseks sobilikku puumaja ja Kruusa tänava kortermajas on välja pakkuda korter, mis sobib ka investeeringuks, väljaüürimiseks.

 

Artikkel ilmus ajalehes “Keila Leht”

Loe edasi

Millised tegurid kujundavad maja hinda?

Viimased aastad on näidanud, et inimesed hakkavad aina enam huvi tundma suvekodude ja maamajade vastu.
Eestlane armastab oma maja koos aiaga ning võimaluste avanedes liigutaksegi oma elamisega korterist eramusse. Siinkohal on hea aeg meelde tuletada, mis määrab maja hinna ning mida tuleb ostu juures silmas pidada.

Asukoha eelised
Ei pääse üle ega ümber sellest, et maja, nagu ka mis tahes muu kinnisvara hinnast määravad suure osa asukoht ning asjaolu, et kodu ümber oleks terviklik infrastruktuur. Elukoha läheduses võiksid asuda kool, lasteaed, kauplused, kultuuriasutused. Kui olete leidnud endale sobiva maja, siis uurige lähemalt, millise keskkonnaga on tegu – kui mugav on ühistranspordiühendus, kus asuvad kauplused, pargid jne. Tasub rääkida naabritega ning uurida neilt tagasisidet elukeskkonna kohta. Küsige, kas on olemas naabrivalve. Uusarenduste puhul tuleb teinekord arvestada faktiga, et ümbrus võib jääda pikaks ajaks selliseks, nagu hetkel on – infrastruktuur elamuarenduste ümber arendatakse välja kerge viivitusega. Ideaalne on olukord, kui majja kolimise ajaks on kogu ehitustegevus ja kõik heakorratööd uuselamurajoonis lõpetatud. Tänavad, kõnniteed, kommunikatsioonitrassid ja tänavavalgustus peaksid olema kasutusvalmis ning üle antud omavalitsusele, kes tagab teede ja trasside hoolduse ning lumetõrje.Majale lisab kindlasti väärtust mõne veekogu lähedus, hoone õige paiknemine ilmakaarte suhtes, mõistlik kaugus naabritest ja liiklusmürast, kuid samas ka naabrivalve olemasolu.

Hoone konstruktsioon
Oluline roll hinna kujunemisel on hoone luustikul ehk maja konstruktsioonil. Silmas tuleb pidada vundamendi kõrgust ja kandevõimet. Kestvam maja on ehitatud kõrgele vundamendile, et aeg seda pinnasesse ei “sööks”. Ühekordsetel majadel võiks olla tugevusreserviga ehitatud vundament, et vajadusel teine korrus peale ehitada. Vundament peaks olema pragude, kahjustuste ja remondijälgedeta ning veenina tekke välistamiseks ei tohiks sokkel ulatuda välisseina pinnast kaugemale. Läbi aegade on eelistatud kivimaja, mis on puitmajast märkimisväärselt kauakestvam. Eelistatudon kergelt aimatav kandekonstruktsioon, mis annab võimaluse muuta planeeringut. Kontrollige kivimaja vahelagedes, põrandas ja katusekonstruktsioonis vajumisjälgi, niiskuskahjustusi ja pragude olemasolu. Pidades silmas Eestimaa geograafilist asendit, on praktilisem ehitada viilkatusega maja, katusekattena on vastupidavamad kivi- ja plekk-katused, mille juurde on paigaldatud korrektselt toimiv vihmaveesüsteem, lumetõkked, katuseluuk, redel jm. Korstnaehitusel peaks olema arvestatud tuleohutusnõudeid.

Küttesüsteemid
Ostes maja perspektiivitundega, eelistage maakütet. Tark peremees ehitab endale maja, kuhu on lisaks praktilisele keskküttele ehitatud juurde ka korralik puiduga köetav ja sooja akumuleeriv kiviahi ning puudega köetav kivipliit. Aina enam muutuvad populaarseks väga praktilised õhk-vesisoojuspumbad. Et kindlustada end force majore-olukordadeks, on hea, kui majal on tuule- või hüdrogeneraator ja päikesepatareid. Tavapäraselt on majades tsentraalne veevarustus ja kanalisatsioonisüsteem, kuid enam hinnatud on majad, millel on olemas ka oma kaev ja imbväljak.

Ventilatsioon
Soodsam on osta toimiva ventilatsioonisüsteemiga maja, selle asemel et hakata ventilatsioonisüsteemi majja tasapisi juurde ehitama.

Ventilatsiooniseadmete vähene müratase, teenindusklappide olemasolu ja seadmete lihtne vahetatavus tõstavad kindlasti maja väärtust. Lisaks kõigele eeltoodule mõjutavad kinnisvara hinnataset:
• ehitus- ja viimistlusmaterjalide hinnaklass ja kvaliteet;
• sanitaartehniliste seadmete hinnaklass ja kvaliteet;
• ehitus- ja viimistlustööde kvaliteet;
• kasulikud ja vajalikud dokumendid nagu ehitusprojekt, kasutusluba, energiamärgis ja objekti teenindavate kommunikatsioonidega liitumise lepingud.

Maja hinnale annavad lisa hoone tark planeering, arhitektuur, kinnistu haljastus ning suurus.Oluline roll maja hinna kujunemisel on ka emotsioonil. Läbimõeldud sisekujundus, sisearhitekti poolt välja töötatud pastelsetes toonides värvilahendused vürtsitatuna keskkonda sobivate sisekujunduslike aktsentidega ning aiaarhitekti käe läbi seatud, hoolitsetud ja hoitud aed lisavad majale eeldatavasti müügiväärtust.

Loe edasi

Soetusmaksumus või turuväärtus? Kuidas aastaaruandes kinnisvara hinda määrata

Meelis Tammre, Uus Maa Kinnisvarabüroo hindamisosakonna juhataja, kutseline vara hindaja, EKHÜ liige

01.01.2013 algavate majandusaastate raamatupidamise aastaaruannete koostamisel on õiglase väärtuse meetodi kasutamine kohustuslik kinnisvarainvesteeringute puhul, mille õiglast väärtust on võimalik usaldusväärselt hinnata mõistliku kulu ja pingutusega. Objektiivseima tulemuse annab kinnisvarainvesteeringu kajastamine õiglases väärtuses ja aktiivse turu korral on selle parimaks indikaatoriks  kinnisvarainvesteeringu turuväärtus.

Alternatiivselt kasutatud soetusmaksumuse meetodit kasutati varem pigem järjepidevalt (ehk valiti kas õiglase väärtuse või soetusmaksumuse meetod ning kasutati jätkuvalt), kuid nüüd kajastatakse kinnisvarainvesteeringuobjekti soetusmaksumuse meetodil vaid siis, kui õiglast väärtust ei ole enam võimalik mõistliku kulu ja pingutusega usaldusväärselt hinnata, ning seda vaid senikaua, kuni õiglast väärtust on taas võimalik usaldusväärselt hinnata.

Kinnisvarainvesteeringute arvestus- ja kajastamismeetodite valimisel tasub tähelepanu pöörata eelkõige järgnevatele asjaoludele:

• Kui raamatupidamise heas tavas fikseeritud arvestus- ja aruandluspõhimõtetele tähelepanu ei osutata, moonutab see ettevõtte finantsseisundist ning tegevuse tulemustest esitatavat kuvandit.
• Sõltuvalt vara soetamise ajast ei pruugi soetusmaksumuses kajastamine käesoleval hetkel olla objektiivne, kuna enamiku kinnisvaraturu kõrgajal soetatud ja rajatud varade soetusmaksumus ületab nende tänaste turupõhiste sisenditega leitud väärtust.

Soovitav on soetusmaksumuse meetodit kasutada pigem piiratud turuga (ehk eriotstarbeliste) varade korral, mille puhul reaalselt turgu kui sellist ei eksisteeri ja õiglase väärtuse määramine on keeruline. Kuigi ettevõtetel otsene kohustus selleks puudub, on siiski soovitav Eesti raamatupidamise hea tava kohaselt kinnisvarainvesteeringute turuväärtuse hindamisel kasutada ettevõtteväliste professionaalsete ehk kutseliste (atesteeritud) hindajate abi. Nõue ei kehti juhul, kui ettevõte ise omab vastava kvalifikatsiooniga spetsialiste, kuid ka siis võib olla (maksustamise, vähemusosanike huvide kaitse vm aspektide tõttu) mõistlik saada väärtusele sõltumatu osapoole hinnang.

Vastava spetsialisti kaasamine ettevõtte kinnisvara hindamiseks suurendab hinnangute täpsust ning adekvaatsust. Hindajad jälgivad ja töötavad igapäevaselt läbi kinnisvaraturu informatsiooni, maandades vara turuväärtuse kajastamisega seotud riske. Võib julgelt märkida, et ise eksperte omavaid ettevõtteid on hetkel minimaalselt. Juhul kui ettevõtte juhtkond katsub ise hinnata ettevõtte bilansis oleva kinnisvara turuväärtust, võib tulemus olla teadmatuse, oskamatuse või hindamiseks vajalike alusandmete puudulikkuse tõttu ebapädev ja lõpptulemusena ei pruugi seetõttu juhtkonna poolt hinnatud vara väärtus ettevõtte majandusaasta aruandes olla kajastatud õiglases- ehk turuväärtuses.

Enamik suuremate kinnisvarabüroode hindajatel on ka juurdepääs maa-ameti tehinguregistrile, kus kajastuvad kõik Eestis teostatavad kinnisvaratehingud. Muudel ettevõtetel juurdepääs sellisele tehinguinfole puudub, mistõttu on ka keeruline omal käel pädevalt õiglast väärtust määrata ning lihtsalt müügipakkumiste põhjal väärtuse määramine on äärmiselt ebatäpne, reaalsuses võib hilisem tehinguhind pakkumishinnast erineda väga palju.Sõltuvalt kasutatud sisenditest ja muudest andmetest võib leitud tulemuseks olla ka hoopis erinevat liiki väärtus:

• Kasutades konkreetse objekti võimalikke rahavoogude andmeid juhul, kui need ei vasta hetke turutasemele (nt omandisuhete kaudu seotud ettevõtetel, kus üürilepingud ei vasta turu hinnatasemetele vms), on tulemuseks pigem kasutusväärtusele omane tulemus, mitte aga õiglane väärtus.
• Teine levinud viga on näiteks kalli tehnoloogia või sisseseade arvestamine kinnisvara väärtuse sisse, mida teha ei tohiks. Tootmiseks vms kasutatav tehnoloogia ei kuulu kinnisvaraobjekti lahutamatute päraldiste hulka, mistõttu seda tuleb käsitleda eraldiseisvalt.

Hea teada:

Eriotstarbeline vara – vara, mille kasutus selle erilise iseloomu tõttu piirneb mingit konkreetset liiki kasutusala või kasutajatega ning mida harva, kui üldse, müüakse vabal turul – välja arvatud juhul, kui toimub vara asustava ettevõtte müük.Soetusmaksumus – vara omandamise või ehitamise ajal vara eest makstud raha või üleantud mitterahalise tasu õiglane väärtus.

Õiglane väärtus – Vastavalt RTJ 5-le on vara õiglase väärtuse parimaks näitajaks summa, mille eest on võimalik vahetada vara teadlike, huvitatud ja sõltumatute osapoolte vahelises tehingus.

Turuväärtus – on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta.

Kutseline hindaja – hindaja, kes on sooritanud Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu ja Kutsekoja poolt korraldatava kutseeksami ning kellele on väljastatud vastavat kvalifikatsiooni tõendav kutsetunnistus.

Maa-ameti tehinguregister – maa-ameti poolt peetav register, kus registreeritakse Eesti Vabariigis toimuvad kinnisvaratehingud ning milles sisalduva info kasutamise võimalus on litsentseeritud maahindajatel, kellele on vabariigi valitsuse kehtestatud korras välja antud vastav tegevuslitsents.

 

Artikkel ilmus väljaannetes raamatupidaja.ee; Postimees ja Äripäev Kinnisvaralisa.

Loe edasi
content top