content top

Kinnisarainvesteeringu hea tootlus võimaldab parema pensionipõlve

Uus Maa Kinnisvarabüroo partner, juhatuse liige

Tark investeering kinnisvarasse päästab inflatsiooni eest. Sularaha kaotab aastatega oma väärtust, kinnisvara üldjuhul aga mitte, kinnitab Uus Maa Kinnisvarabüroo tegevjuht ja kutseline maakler Elari Tamm intervjuus ajalehele Postimees.

Soovitate vaba raha pangas hoiustamise asemel investeerida kinnisvarasse – millele tuginedes seda soovitate?
Esimene põhjus on inflatsioon. Käesolevaks aastaks prognoositakse majanduskasvu ja inflatsiooni käsikäes  3 protsendi ümber. Seega kui hoida raha sularahas või hoiusel kaotab see iga aastaga oma väärtust. Majandus võib kasvada ning seeläbi ka palgad ja sissetulekud, aga pelgalt raha hoidmine sukasääres on ebamõistlik.Teiseks on kinnisvarasse investeerimine, mis oma loomult pikaajajaline tegevus, näidanud head teenimisvõimalust. Kui kinnisvaraturg on madalaseisus on üürikortereid jätkuvalt vaja ning seetõttu on nõudlus olemas ka siis, kui näiteks börsil vaikus. Muidugi on kinnisvara üüri ja müügihinnad sõltuvad üldisest majandusest, aga seoses inimese  loomuliku vajadusega omada katust peakohal on kinnisvara tunduvalt stabiilsem investeering kui näiteks aktsiad.

Kui räägitakse investeerimisest, jäävad paljude (ka vaba raha omavate) inimeste kõrvad suletuks, sest arvatakse, et see on rikaste lõbu. Millal võin end potentsiaalse investorina käsitleda? Alates mingist summast …?
Kinnisvarasse investeerimine eeldab tootluse ootust, mis tähendab soovi saada sellest tegevusest kasu. Üüritootlus on keskmiselt üle Eesti 6 protsendi juures aastas. Väikelinnades nagu Haapsalu ja Viljandi ning suurem Pärnu on täna üüritulu teenimise suhtes head asukohad. Korteri eest väikelinnas Viljandis tuleb välja käija 15 000 eurot ning üüri on võimalik teenida iga kuu 120-150 eurot, samad suurusjärgud on Haapsalus. Seega on võimalik oma investeeringult teenida kasu ning seda ka 15 000 euroga.

Inimesed koguvad, saavad pärandusi ja lotovõite … Mida peaksin vaba raha olemasolul esimeste asjadena tegema? Kuhu minema? Kellega rääkima?
Elu näitab, et vaba raha tekkimisel tehakse esimese asjana kulutused asjadele, mida sinnamaani ei ole saadud endale lubada. Hiljuti rääkisin ühe Eesti krooni ajal võidu saanud miljonäriga, et kuidas tal on läinud, tuli välja, et raha on otsas. Käidi reisimas, osteti auto, jalgrattad ja palju riideid. Nagu näha ei ole selline tarbimine jätkusuutlik eriti arvestades kergesti tulnud raha kiiret kadu.Täna pakuvad investeerimisnõustamist nii pangad kui ka kinnisvarafirmad. Uus Maas tegeleme ka väikeinvestorite elamispindade teemal nõustamisega, seega minu soovitus on püüda säilitada mõistlik meel ning vaadata endale meelepärased investeerimisalad, et teha edaspidi need ostud juba võidetud või pärandatud saadud raha kaudu teenitud viisidel.Soovitan investeerida kinnisvarasse, sest see on ka alustaja investorile kõige lihtsam mõista ning otse öeldes – ka käega katsutavam investeering.

Investeerimisvõimalusi on mitmeid ja inimeste valulävi, riskitaluvus ja isikuomadused erinevad. Millal ei tasu kinnisvarasse investeerimist valikuna kaaluda?
Kinnisvara investeeringud on pigem pikaajalised, seega kui oodatakse kiiret tulu ja kasvu ning investeeritakse vabaraha, mida on aga elamiseks või ka muuks otstarbeks üsna kiiresti vajalik võiksotsida alternatiive. Kuigi praegune kinnisvaraturg võimaldab head likviidsust rääkides korterite turust, seega on kinnisvara pikaajaline investeering ning  vajab kannatlikkust. Eraldi teema on spekulatiivsed tehingud, kus leitakse hea hinnaga vara, mis kohe ka müüki pannakse, kuid see on spetsiifiline tegevus, mis nõuab teadmisi ja kogemusi ja ei pruugi soovitud kasu tuua.

Mida kinnisvarainvestorid üldjuhul valesti kipuvad tegema, kus libastuma, ja miks?
Kinnisvarasse investeerimisel tuleks jälgida kinnisvara põhitõde ja see on asukoha tähtsus. Me ei investeeri kinnisvarasse ainult üüritulu eesmärgil, vaid ka eeldusel, et see on hea piirkond, hea maja.Peamine investori viga seisneb kärsituses, kannatlikkus on kindlasti siinkontekstis voorus, mis peamiselt tuleneb asjaolust, et sul on aega oodata. Investeerimine on alati seotud riskidega, seega tuleks hinnata riski astet, millised on kasvu, tulu ja võiduvõimalused võrreldes sellega, kui kõik ei lähe plaanipäraselt.

Millise tiimi peaks värske väikeinvestor enda ümber koondama?
Selgeks tuleb teada, kui palju soovite investeerida. Välja tuleb valida piirkond, kuhu investeerida. Siin saab kaasa aidata maakler. Hea kui valitakse maakler, kes elab samas piirkonnas, kus müüb, sest seda ala tunneb ta kõige paremini ning edaspidi on seeläbi ka lihtsam investeeringul silm peal hoida. Samuti aitab maakler leida ka üürniku.Investeerimisnõustajaga tuleks samuti aru pidada nii investeerimisobjekti asukoha ning investeeringute makse puudutavatel teemadel kui ka peamisel teemal, milleks on  tootlus – kas see investeering tasub ennast ära.

Neljas Eesti suuremas linnas jagub üürhuvi piisavalt:

Tallinn
Peamine üüriklientide sihtgrupp on kuni kümneaastase tööstaažiga spetsialistid vanuses ca 30 eluaastat. Samuti on märkimisväärne osa üürihuvilistest välismaalased, kelle töökoht on Tallinnas. Kesklinna jääb ka enamik saatkondi, suurettevõtete peakortereid ja seeläbi hulk inimesi, kelle maksejõud on keskmisest tunduvalt suurem.Kesklinnakorterite hinnad on kasvanud viimase kahe aastaga kuni 20% ning kasv jätkub ka üürihindades. Kui 2010. aastal sai üürida kahetoalist korterit uues majas 300-350 EUR/kuus, siis nüüd on sellise korteri üürihind alates 500 EUR/kuus.Nii müügi- kui ka üüritehingute hulk on Tallinna kesklinnas kõrgeim. Möödunud aastal tehti Tallinna kesklinnas kokku 1591 korteritehingut, mis on 11% rohkem kui 2011. aastal ja 13% enam kui 2010. aastal.Kesklinna investeerimine vajab küll suuremat kapitali, kuid vara väärtuse kasv on olnud muude piirkondadega võrreldes kõige kiirem. Üüritulu tootlus jääb kinnisvara kallima hinna tõttu 4-5% juurde, kuid kapitalikasv toetab aasta-aastalt jõudsalt vara väärtuse kasvu.

Tartu kesklinn
Tallinna südalinnast põikame põgusalt Tartusse, mis on Eesti suuruselt teine linn- Tartus elab ligi 100 000 püsielanikku ja 17 000 tudengit.Just üliõpilased on need, kes mõjutavad Tartu üüriturgu hoolimata sellest, et osa neist on kohalikud. Üüristatistikas on tudengid aga siiski märkimisväärne rühm inimesi, kes elamist vajavad.Samas ei vaja Tartus üürikortereid pidevalt ainult üliõpilased. Üürikorterite järele tekitab vajadust ka ettevõtete laienemine ja esinduse avamine Tartus, mis toob kaasa tõõjõu saabumist mujalt linnadest või maakohtadest.Tartu kinnisvaraturg on pärast majandussurutist kasvanud sama aktiivselt kui pealinnas. Möödunud aastaga kerkis tehingute aktiivsus maa-ameti andmetel Tartus 14,4%.Enim kaubeldakse Tartus korteritega  ning kuus müüakse keskmiselt sada korterit. Üüriturg ootab uusi pakkumisi, sest head korterid lähevad kaubaks tundidega. Üüriturul valitseb pakkumiste vähesus ja suur nõudlus. See loob head eeldused leida ostetud korterisse lühikese ajaga uued elanikud.Investori vaatenurgast on üüritootlus Tartus võrreldav Eesti suuremate linnadega nagu Tallinn ja Pärnu jäädes keskmiselt 5-6% juurde aastas.Peale üüritootluse võiks arvestada ka vara väärtuse kasvuga, mis on linnas tõusnud viimase kolme aastaga kuni 10%.Lisaks vanemale kinnisvarale ehitatakse igal aastal juurde ka uusi kortereid, mis on leidnud kiiresti ostjad isegi hinnaga kuni 1700 EUR/m2. Investori vaatenurgast on parimad objektid just kesklinna uued korterid, kus üüritulu on äärelinna omast kõrgem, kuid suuremat kasu saab siiski alles tootluse kasvu järel.Tartus on üürikorterite vajadus pigem kasvu näitamas ning kesklinna hinnatase on Tallinna hindadega võrreldav.

Pärnu
Suvepealinna Pärnu kinnisvaraturg on hakanud aktiivselt kasvama. Näiteks jaanuaris oli suvepealinna kinnisvaraturg detsembrist mõneti aktiivsem- maa-ameti andmeil kerkis tehinguaktiivsus kuuga 7,1%, toimus 75 ostu-müügitehingut. Aastaga kerkis turg lausa 66,7%.Peamiselt suvituskohana tuntud Pärnu pakub tegelikult kinnisvara investeerijale võimalust üürida oma vara välja ka aasta ringi. Linnas tegutseb Mainori Kõrgkool, Tartu Ülikooli Pärnu Kolledž, Academia Grata ja Pärnumaa Kutsehariduskeskus, kus õppivad üliõpilased pidevalt eluaset vajavad. Üüritootlus on sarnaselt muude linnadega 6-8% juures.Tasapisi on hakatud taas ehitatama uusi kortermaju, mis on investeeringu kontekstis taas hea ost. Ennekõike soovitakse üürida kortereid uutesse majadesse ning eelistatud on 2-3 toalised korterid.Turismindus näitab masujärgselt kosumise märke. Lisaks on Lääne-Eesti tähtsaim tööstuskeskus pakkumas tööd suurele hulgale inimestele. Ligi 40% kogu maakonna töötleva tööstuse käibest annavad metallitöötlus ning masina- ja elektroonikatööstus.

 

Rakvere
Lääne-Virumaa keskuses on investori üüritootlus 6-8% juures. Üüriturg on aktiivne, eelkõige soovitakse heas seisus 1-3-toalisi kortereid hinnaklassiga 130-200 eurot kuus. Kuna linnas hetkel uusi kortermaju ei ehitata, on nii üüritootluse vaatenurgast kui ka vara kasvu perspektiivist parimad just uusehitised ja renoveeritud kortermajad.Rakvere tähtsaimad tööstusharud on toiduainetööstus ja puidutööstus, mille käekäik annab tunda ka üüriturul.Üüriturgu mõjutavad veel tudengid, sest Rakveres tegutseb nii Tallinna Ülikooli Rakvere Kolledž ja Mainori Kõrgkooli Rakvere Õppekeskus.Kinnisvaraturg üldiselt on väikelinnas kasvutempos ning tehingute arv on tõusnud kasvule.

 

Artikkel ilmus ajalehes “Postimees”

Loe edasi

Kas valida kinnisvara või traditsiooniline pangahoius ehk kuidas panna vara paremini kasvama?

Elari Tamm, Uus Maa Kinnisvarabüroo partner, juhatuse liige

Paljude väikeinvestorite mõte töötab iga päev ühes suunas: kust teenida lisa, kuidas panna vara paremini kasvama? Kas valida kinnisvara või traditsiooniline pangahoius, väärisesemed, kuld või fondid?

Kindlasti ei ole siin ühest vastust ja kõrvalseisja võiks vastata, et kõik oleneb sellest, kus hästi läheb. Investeerija seisukohalt on raha paigutamine ühte korvi riskantne. Eesti kontekstis, kus ülekuumenemine teatud valdkondades on kerge tulema, eriti kui seda aitab võimendada finantssüsteem, tuleks oma vara investeerides riske hajutada.

Professionaalide pärusmaa?
Üldiselt kipub investeerimine tavakodanikule jääma kaugeks ning seda peetakse pigem oma ala harrastajate ja professionaalide pärusmaaks. See võib olla tingitud arusaamast, et investeerimiseks on vaja suuri summasid, samuti võib põhjuseks olla teabe puudumine või lihtsalt hirm tundmatu ees. Näiteks aktsiatega kauplemine nõuab ettevõtete tundmist ja vilumust ning aega, sest aktsiate kõikumine on tundide ja isegi minutite küsimus, mis nõuab ka aktiivsemat osalemist. Investeeringud fondidesse kipuvad jääma kaugeks seetõttu, et investeerija ei oma tegelikku ülevaadet, mida tema rahaga tehakse. Ta ei saa oma investeeringut kuidagiviisi suunata. Samas on palju tublisid ning edukaid börsimaaklereid ja fondijuhte, kes on suutnud läbi aastate tõestada oma kindlameelsust ja head vaistu ning kasvatanud investorite raha.

Hea pensionifond
Kinnisvarainvesteeringuid, et osta korter, anda see üürile ning teenida üüritulu, ei peeta väga traditsiooniliseks. Eesti turg on olnud aktiivne kõigest 20 aastat. See ei ole pikk aeg ning traditsioonid kinnisvara investeeringute valdkonnas alles kujunevad. Pärast masu, kinnisvaraturu elavnedes, on hakatud rääkima kinnisvarast kui heast lisateenimisvõimalusest. Üürikorterisse investeerimist nimetatakse ka heaks pensionifondiks. Kinnisvaraturg ei ole küll omaette maailm, vaid osake kogu majandusest, kuid selle volatiilsus on siiski palju aeglasemkui börsil toimuv. Tallinna kesklinna investeeriv Kaido ütles: “Investeerin teadlikult kesklinna, sest siinne üürnik on maksejõuline ja aktiivne inimene, üüritootlus parem, kui raha lihtsalt sukasääres hoida.”Minu küsimuse peale, miks ta näiteks kulda ei osta või ostab, vastas Kaido: “80 protsenti oma varast investeerin kinnisvarasse, mul on kriteeriumid, mida jälgin. Olen valiku suhtes äärmiselt pragmaatiline ning püüan lähtuda arvudest. Kinnisvara saan justkui käega katsuda. Ülejäänud 20 protsenti investeerin tõepoolest väärisesemetesse. Mõlemad, nii kinnisvara kui ka väärisesemed, on minu jaoks pikaajalised investeeringud. Lihtsalt kinnisvara puhul tekib igakuine rahavoog, millest elada ja investeerida. Tahan omada investeeringute üle kontrolli, sellepärast olen valinud kinnisvara ja väärisesemed.” Selleks et kinnisvara üüritulust ära elada, tuleb investeerida märkimisväärne summa raha. Siinkohal räägimegi pigem lisateenistusest, mida hoiustaja või sularaha hoidja võiks lisaks teenida. Korteri ostmine ja väljaüürimine tootlusega 5–6% on ettevõtte kaudu investeerides üsna tavapärane. Samuti võib olla investor ka alates 15 000 euroga.

Pakutakse kinnisvarahaldust
Suurem küsimus on, kuidas hallata oma üürikorterit või kortereid. Kinnisvarahaldust pakkuvad ettevõtted teevad ära selle mis vaja, et vara säiliks, kuid kinnisvarabürood suudavad pakkuda ka üürihaldusteenust. Kinnisvarabüroo maakler Kristina Sõmerik haldab praegu kuni kümmet korterit. “Esiteks teen korraliku taustauuringu ning pingutan heade üürnike leidmise nimel. Kohtun üürnikega, jälgin, et üüritasud laekuksid ning üürnikud ja üürileandjad oleksid rahul. Meelerahu on minu klientidele väga oluline, nad investeerisid kinnisvarasse ja nüüd soovivad teenida tulu.”Üürihaldusteenus maksab 10% igakuisest üüritasust, mis võib küll tootlust poole protsendi võrra vähendada, aga suurema mahu korterite puhul võib üürnike haldamine ilma haldusteenuseta ka keerukaks osutuda.

Stabiilne investeering
Kokkuvõttes on kinnisvara stabiilne investeering, sest isegi kui aktsiad liiguvad üles-alla, on kinnisvaraturg näidanud viimase 10 aasta jooksul, vaatamata üsna suurtele kõikumistele, head kasvu ja suuremat stabiilsust kui muud investeerimisvõimalused. 2003. aastal tehti Tallinna Börsil tehinguid küll viis korda vähem, kuid käive oli praegusest mitu korda suurem. Kinnisvaraturg kosub koos üldise majandusega, ning kui möödunud aastal kasvasid kinnisvarahinnad keskmiselt 10%, siis selline jätkusuutlik kasv koos kogu Eesti arenguga on ka tänavu kuni kümme protsenti.

Loe edasi

Millised tegurid kujundavad maja hinda?

Viimased aastad on näidanud, et inimesed hakkavad aina enam huvi tundma suvekodude ja maamajade vastu.
Eestlane armastab oma maja koos aiaga ning võimaluste avanedes liigutaksegi oma elamisega korterist eramusse. Siinkohal on hea aeg meelde tuletada, mis määrab maja hinna ning mida tuleb ostu juures silmas pidada.

Asukoha eelised
Ei pääse üle ega ümber sellest, et maja, nagu ka mis tahes muu kinnisvara hinnast määravad suure osa asukoht ning asjaolu, et kodu ümber oleks terviklik infrastruktuur. Elukoha läheduses võiksid asuda kool, lasteaed, kauplused, kultuuriasutused. Kui olete leidnud endale sobiva maja, siis uurige lähemalt, millise keskkonnaga on tegu – kui mugav on ühistranspordiühendus, kus asuvad kauplused, pargid jne. Tasub rääkida naabritega ning uurida neilt tagasisidet elukeskkonna kohta. Küsige, kas on olemas naabrivalve. Uusarenduste puhul tuleb teinekord arvestada faktiga, et ümbrus võib jääda pikaks ajaks selliseks, nagu hetkel on – infrastruktuur elamuarenduste ümber arendatakse välja kerge viivitusega. Ideaalne on olukord, kui majja kolimise ajaks on kogu ehitustegevus ja kõik heakorratööd uuselamurajoonis lõpetatud. Tänavad, kõnniteed, kommunikatsioonitrassid ja tänavavalgustus peaksid olema kasutusvalmis ning üle antud omavalitsusele, kes tagab teede ja trasside hoolduse ning lumetõrje.Majale lisab kindlasti väärtust mõne veekogu lähedus, hoone õige paiknemine ilmakaarte suhtes, mõistlik kaugus naabritest ja liiklusmürast, kuid samas ka naabrivalve olemasolu.

Hoone konstruktsioon
Oluline roll hinna kujunemisel on hoone luustikul ehk maja konstruktsioonil. Silmas tuleb pidada vundamendi kõrgust ja kandevõimet. Kestvam maja on ehitatud kõrgele vundamendile, et aeg seda pinnasesse ei “sööks”. Ühekordsetel majadel võiks olla tugevusreserviga ehitatud vundament, et vajadusel teine korrus peale ehitada. Vundament peaks olema pragude, kahjustuste ja remondijälgedeta ning veenina tekke välistamiseks ei tohiks sokkel ulatuda välisseina pinnast kaugemale. Läbi aegade on eelistatud kivimaja, mis on puitmajast märkimisväärselt kauakestvam. Eelistatudon kergelt aimatav kandekonstruktsioon, mis annab võimaluse muuta planeeringut. Kontrollige kivimaja vahelagedes, põrandas ja katusekonstruktsioonis vajumisjälgi, niiskuskahjustusi ja pragude olemasolu. Pidades silmas Eestimaa geograafilist asendit, on praktilisem ehitada viilkatusega maja, katusekattena on vastupidavamad kivi- ja plekk-katused, mille juurde on paigaldatud korrektselt toimiv vihmaveesüsteem, lumetõkked, katuseluuk, redel jm. Korstnaehitusel peaks olema arvestatud tuleohutusnõudeid.

Küttesüsteemid
Ostes maja perspektiivitundega, eelistage maakütet. Tark peremees ehitab endale maja, kuhu on lisaks praktilisele keskküttele ehitatud juurde ka korralik puiduga köetav ja sooja akumuleeriv kiviahi ning puudega köetav kivipliit. Aina enam muutuvad populaarseks väga praktilised õhk-vesisoojuspumbad. Et kindlustada end force majore-olukordadeks, on hea, kui majal on tuule- või hüdrogeneraator ja päikesepatareid. Tavapäraselt on majades tsentraalne veevarustus ja kanalisatsioonisüsteem, kuid enam hinnatud on majad, millel on olemas ka oma kaev ja imbväljak.

Ventilatsioon
Soodsam on osta toimiva ventilatsioonisüsteemiga maja, selle asemel et hakata ventilatsioonisüsteemi majja tasapisi juurde ehitama.

Ventilatsiooniseadmete vähene müratase, teenindusklappide olemasolu ja seadmete lihtne vahetatavus tõstavad kindlasti maja väärtust. Lisaks kõigele eeltoodule mõjutavad kinnisvara hinnataset:
• ehitus- ja viimistlusmaterjalide hinnaklass ja kvaliteet;
• sanitaartehniliste seadmete hinnaklass ja kvaliteet;
• ehitus- ja viimistlustööde kvaliteet;
• kasulikud ja vajalikud dokumendid nagu ehitusprojekt, kasutusluba, energiamärgis ja objekti teenindavate kommunikatsioonidega liitumise lepingud.

Maja hinnale annavad lisa hoone tark planeering, arhitektuur, kinnistu haljastus ning suurus.Oluline roll maja hinna kujunemisel on ka emotsioonil. Läbimõeldud sisekujundus, sisearhitekti poolt välja töötatud pastelsetes toonides värvilahendused vürtsitatuna keskkonda sobivate sisekujunduslike aktsentidega ning aiaarhitekti käe läbi seatud, hoolitsetud ja hoitud aed lisavad majale eeldatavasti müügiväärtust.

Loe edasi
content top