content top

Kõrge ehitushind ei õigusta ebakvaliteetset remonti

Egon Juhanson, Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler
Viimaste aastate hoogsa kinnisavaraturu üheks lahutamatuks osaks sai remontivajavate korterite nn flippimine, ehk kapitaalremontimine edasimüügi eesmärgil. Nüüd, mil ehitushinnad on pidevalt kasvanud ja kasumimarginaalid vähenenud, on üha suuremaks probleemiks saanud ehitustööde kvaliteet.

Flipitud korter on aastaid olnud suurepäraseks võimaluseks neile ostjaile, kes ei jaksa päris uut korterit osta või ei taha remondiga tegeleda. Samuti on niisugune korter olnud heaks investeeringuks üüriäris. Flipitud korter tähendab enamasti standardeset, kõigile sobivat siseviimistlust, uuendatud kommunikatsioone ja tihti ka köögimööblit. Väga mugav võimalus, eks ole.

Ehitushindade pidev kasv ja töökäte vähesus, millele lisandub ka üleüldine hinnatõus, on flipitud korterite pakkumishindu pidevalt kergitanud. Veel enam, kuna kasumimarginaalid vähenevad ning head ehitajat on aina raskem leida, on hakanud kannatama ka osade korterite kvaliteet. Nii on turule tekkinud kõrge hinna, kuid „üle jala“ tehtud remondiga korterid, millele ostjaid ei kipu olema ning mis viivad ka korralike flippijate mainet allapoole.

 

Kvaliteet ei tohi kannatada

Kindlasti on oma osa ka asjaolus, et remontivajavaid kortereid on saadaval vähe ning nende hinnad on kallid. Siis üritatakse väikese remondisummaga hakkama saada. Tulemuseks on aga ostjate pettumus, leviv halb maine ja teiste kartus osta renoveeritud kortereid.

Kui flippida, siis korralikult. Projekt tuleb põhjalikult läbi mõelda, saamaks aru, kas turuhinnale vastavat kvaliteeti on üldse võimalik saavutada. Ostja soovib saada lihtsat, aga korralikku viimistlust, renoveeritud kommunikatsioone ning enamasti ka köögimööblit koos töökindla tehnikaga. Keegi ei eelda luksust, kuid järeleandmisi ühe või teise asja kvaliteedis ostja ei aktsepteeri.

Renoveeritud järelturukorter on olnud heaks alternatiiviks uuele korterile ja nii peaks see olema ka edaspidi. Samuti peavad pakkumishinnad vastama seisukorrale – remontivajavatel korteritel on oma hind, renoveeritutel oma ja uutel oma hind. Et turuhinnad ja muud kulud muutuvad ja mõjutavad teineteist, on ka flipitud korteri pakkumishind muutumises. Küll aga ei tohi seetõttu muutuda pakutava korteri kvaliteet.

Loe edasi

Uus Maa korraldab ERR-i Tuisu tänava kinnistute müüki

Uus Maa Kinnisvarabüroo alustas Eesti Rahvusringhäälingule (ERR) kuuluvate kinnistute müüki Tallinnas Tuisu ja Tervise tänaval, kuhu varasemalt plaaniti uue tele- ja raadiokompleksi ehitamist.

Kokku on kinnistuid viis ning need müüakse enampakkumise korras. Tallinna Linnaplaneerimise Amet on novembris 2011 võtnud kirjaliku seisukoha, millest tuleneb, et müüdavat ala nähakse tulevikus multifunktsionaalsena, kus võiksid asuda nii elu- kui ärihooned.

„Tarbijate nõudlus korterite järele terviklikult arendatud keskkondades on suur,“ ütles kinnistute müüki korraldav Uus Maa Kinnisvarabüroo äripindade maakler Eduard Sorokin. „Müügisolev projekt annab võimaluse arendada terviklik elukeskkond, kus lisaks korteritele on toetavad teenused ja rekreatsioonivõimalused. Kutsume kõiki huvitatud isikuid meiega kontakteeruma ja osalema, enampakkumine leiab praeguse kava kohaselt aset märtsis.“

Kinnistute pindala on kokku: 41 569 m2. Kehtiv detailplaneering lubab maksimaalseks maapealseks brutoehitusmahuks 34 000 ruutmeetrit ning suurimaks hoonete kõrguseks 56 meetrit.

Lisainfo objekti koduleheküljelt: www.uusmaa.ee/tuisu

Loe edasi

Soovitus investorile: luksuslik üürikorter on katmata turunišš

Anni Arm, Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler
Kui korteritesse investeerimine tähendab enamasti väiksemate, kuni kahetoaliste elamispindade soetamist, mida on lihtne üürile anda, siis tegelikkuses on turul nõudlus olemas ka suurte, uute ja luksuslikemate üürikorterite järele.

Tallinna kesklinnas ja selle lähiümbruses, mis on Eesti kõige rahvusvahelisem piirkond, on potentsiaalseid suur- või luksuskorterite üürilisi väga erinevatelt elualadelt. Näiteks IT-valdkonnast, saatkonna töötajad ning erinevate projektidega seotud välismaalased, kes saabuvad Eestisse tööle koos perega. Klientuuri seas on ka perekonnad, kes on seni elanud üüritud eramajas, kuid soovivad nüüd korterisse asuda.

Uude ja suurde korterisse investeerimine pole päris kõigile. Pigem soovitaksin selliseid oste suurinvestoreile või ettevõtjatele, kes soovivad paigutada vaba raha ajatusse väärtusesse, kaitstes seda inflatsiooni ja kriiside eest.

 

Nõudlust ja nõudeid on palju

Võib öelda, et nii palju, kui on nõudlust, on ka kriteeriume, milline peaks üks suur ja luksuslik üürikorter välja nägema või mida pakkuma. Omanik võiks olla valmis keskmisest suuremaks paindlikkuseks.

Toon järgnevalt välja mõned olulisemad nõudmised, millega võiks arvestada, kui suurt korterit investeeringuks soetama asuda:

  • Kõige olulisem on korteri asukoht ning selleks on ikka Tallinnas kesklinn. Hinnatakse seda, et kõik on käe-jala juures ning töökohta on võimalik jõuda kiiresti ja mugavalt.
  • Maja peab olema uus või uuem ning kindlasti keskmisest väärikam, kõrgema klassiga. Ajalooline hoone peab olema renoveeritud ja seda täielikult, ehk siis esinduslik peab olema ka trepikoda ning muidugi hoone ümbrus.
  • Eelisseisundis on majad, milles on lift.
  • Korteri suurus 100+ ruutmeetrit, ehk 4 ja enam tuba.
  • Suurel korteril peab kindlasti olema 2 eraldi tualetti ning soovitavalt ka kaks duširuumi.
  • Kogu elamispind olgu ühel tasapinnal. Seda eelistavad paljud, aga eriti vanemas eas kliendid, kelle jaoks on ülioluline, et oleks mugav liikuda.
  • Sisekujunduses eelistatakse väärikat ja ajatut maitsekust, pigem minimalistlikku, kaasaegset ning ilma „vimkadeta“ lahendusi. Värvigamma olgu rahulik ja soe.
  • Üldiselt on nõutav panipaiga olemasolu. Tihtipeale omavad rahaliselt võimekamad kliendid rohkem isiklikke asju, mistõttu on ülioluline nende hoiustamise võimalus.
  • Omanik võiks arvestada, et vajadusel peab ta korteri juurde kuuluva mööbli ära viima, sest klientidel on tihtipeale oma mööbel. Muide, osa üürilisi on, sõltuvalt olukorrast, nõus omaniku mööbli hoiustamise kulu lisamisega igakuisele üürisummale.
  • Asukoht vaiksemal tänaval. Suur ja luksuslik korter võib kaotada oma hinnas ainuüksi seetõttu, et asub lärmaka magistraali ääres.
  • Eelistatumad piirkonnad Tallinnas on vanalinna vaiksemad osad, Roosikrantsi, Kentmanni ja Kaupmehe tänavad ja Kadrioru kivimajad. Siia võib lisada ka mõned uued majad, mis asuvad veidi kesklinnast eemal, näiteks Pirita pool ning pakuvad avaraid vaateid merele ja linnale.

Ning alati tasub kalli korteri puhul nõu pidada ka spetsialistiga, et välja uurida, milline võiks olla ühe või teise korteri üürisumma ja ka aastane tootlus, et investeering ikka asja ette läheks.

Loe edasi

Arvamus: Üks üürikorter maksuvabaks

Risto Vähi, Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik
Praegu on suuri vaidlusi tekitamas üürivaldkonna reguleerimine. On väga hea, kui see valdkond ka korrastatud saab ning üürileandjate ja üürnike õigused ja vastutus on täpselt paigas. Hetkel tekitab vaidlusi aga see, kuidas üüritegevust maksustada ning siin on arvamused seinast-seina. Pakun välja kompromissettepaneku – igal inimesel võiks olla õigus üks kinnisvaraobjekt maksuvabalt välja üürida.

Praegu on avalikust ruumist tõsisemalt läbi käinud kaks mõtet. Esiteks, valitsuse-poolne idee juba aastal 2017 saada üüritegevuselt eelarvesse maksudena 6,9 miljonit eurot ning teiseks, kinnisvaraprofessionaalide poolt välja pakutud mõte üüritulu üldse maksuvabaks muuta. Kui esimese mõtte vastu räägib tõik, et soovitud summat kokku saada pole tegelikult üldse kindel, sest üüritegevus on võimalik viia juriidilise keha alla ning kogu tulu sinna jättagi, siis teise ideega poleks valitsuskoalitsioon kohe kindlasti nõus.

Kuna lõplik otsus on kahtlemata poliitiline ja teatavasti on poliitikas võimalikud ka kompromissettepanekud, siis ühe sellise ma nüüd teengi. Nimelt, ma arvan, et igal inimesel võiks olla võimalik üks kinnisvaraobjekt (korter või maja) üürida välja maksuvabalt.

Olen arvamusel, et üüritegevus võiks olla üks võimalikest pensionisammastest ning igakuine üürisumma kuluks vanaduspäevadel marjaks ära. Seda enam, et me tegelikult ei tea, milline näeb pensionisüsteem välja mõnekümne aasta pärast ning kas praegune pensionikogumine üldse tagab meile oodatud elustandardi.

Samuti on oma vaba raha üürikorterisse paigutada kasulik ka õige väikeste hoiuseintresside kontekstis. Kuna madalate intressimäärade üks ideedest on olnud tarbimise ergutamine, siis üüritegevusest saadav tulu läheks kindlasti ka igapäevaseks ostudeks ning raha oleks liikumises.

Loe edasi

Kinnisvarainvestorite sekka on astunud uus põlvkond

Risto Vähi, Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik
Paari viimase aasta jooksul aset leidnud kinnisvaraturu elavnemine ja taastumine tõi turule palju väikeinvestoreid, sest vaba raha, mis hoiustel seisis, oli kokkukuivavate intresside tõttu kasulikum paigutada üürikorteritesse. Investorite seas hakkas silma aga uus, noor põlvkond, kelle nägemus kinnisvara abil rahateenimisest on varasemast erinev.

Uus investorite põlvkond on alustanud väikeste summadega. Algkapitaliks on kas muude tööde-tegemistega kogunenud raha või pangalaen. Tavaliselt on esimesteks ostudeks väiksemad ja odavamad korterid ning ka kööktoakesed, mis antakse üürile. Kui kõik laabub, paigutatakse kogunenud kasumit edasi järgmistesse korteritesse. Siiski püütakse hoida portfellis täpselt nii palju vara, et haldamine oleks lihtne. Samuti hinnatakse kõrgelt korrektset asjaajamist ning vettpidavaid üürilepinguid ja vajalike maksude tasumist.

Noore põlvkonna erinevus varasema, näiteks buumi-aegse investorite seltskonnaga on aga peamiselt selles, et kui möödunud kümnendil panustati pigem vara kiirele hinnatõusule (silma paistsid selles tihti välismaalased), siis nüüd võetakse investeerimist kui pika-aegset tegevust. Hea tootlusega üüritulu nähakse kas põhi- või lisasissetulekuna.

Samuti peetakse üürikortereid pensionisambaks. Riikliku pensionisüsteemi võimalikkusest ja olemusest mitmekümne aasta perspektiivis on ajakirjanduses räägitud palju ning kõlama on jäänud mõte, et harjumuspärasel kujul seda tulevikus enam ei eksisteeri. Nii räägivadki noored mehed ja naised, sära silmis, kuidas üüritulu aitab neil vanaduspõlve mõnusalt mööda saata.

Osa noortest investoritest tegeleb ka väikearendusega. Ostetakse üks väike vana kortermaja, mis tehakse korda ning korterid kas müüakse või antakse üürile. Peale rahateenimise on tähtsal kohal ka emotsionaalne rahuolu, mida ühe väärika hoone kordategemine pakub.

Edaspidise, rahulikuma kinnisvaraturu valguses suureneb kindlasti just selliste investorite hulk, kelle jaoks on tähtis hea üüritulu ja stabiilne kinnisvara väärtuse kasv. Vähemaks jääb aga spekulatiivset tegevust. Kuigi, ega üks ei välista teist kindlasti ka edaspidi.

Loe edasi

Keila kinnisvaraturg liigub teosammul ülesmäge

Külli Friedrichson, Uus Maa Kinnisvarabüroo Harjumaa piirkonna kutseline maakler

Möödunud aastal tõusid Keila linnas nii majade kui ka korterite hinnad. Seega võib öelda, et Keila ja selle lähiümbruse kinnisvaraturg liigub vaikselt tõusvas joones.

Tänasel päeval kõigub järelturu korterite keskmine hind 650-720 eur/m2 vahel. Majad, mis on ehitatud 1960-1970ndatel ning praeguseks osaliselt renoveeritud (katus ning aknad vahetatud, küttesüsteem uuendatud), jäävad hinnaklassi 55-95 000 eurot.

Vanemaid maju eelistavad hinnatundlikumad noored või lastega pered, kes renoveerivad maja vastavalt oma võimalustele. Inimesed, kes on pikka aega elanud üürimajas ning saanud kätte nn „majatunde”, soovivad ehitada endale ise kodu ning tunnevad huvi esmajärjekorras vanemate elamute vastu. Aina enam koguvad populaarsust majad, mis leiavad kasutust koduse lastehoiuna.
Kui korteriturul peatuda, siis Keila linnas ostetakse järjest enam kinnisvara ka investeeringu eesmärgil. Võib märkida, et eriti just üksikisikud paigutavad raha korterite ja majade alla. Tänaseid investoreid üüriturg soosib: on nii üürnikke kui ka üüritootlus on selgelt kõrgem kui raha lihtsalt pangakontol või sukasääres hoida. Tänu soodsale üürihinnale ning Tallinna lähedusele tunnevad selliste üürikorterite vastu huvi mitte ainult üksikud inimesed või väikepered, vaid ka pealinnas tööl käivad inimesed. Kõige vähem ostetakse Keilasse maju, mille iga on kuni 10 aastat, kuna nende hinnaklass ületab 100 000 eurot ja tundub, et selliseid suuri laene noored täna ei riski võtta. Pole ju „buumiaeg”. Kuid praegune suures osas renoveerimist vajav ja nõukogudeaegne kinnisvara ei rahulda enam kõiki ostjaid. Keila linnas aktiviseerub tasapisi nii kortermajade kui ka ridamajade arendustegevus. Ainuüksi linna ühes suuremas arenduses Sopsu-Toomas müüdi möödunud aastal neli krunti, mis näitab, et ka eramajade ehitus läheb kevadel suurema hooga lahti. Linnas alustatakse uusarendustega, kuhu on planeeritud nii korterid, ridaelamud kui ka paarismajad.

Hoogustub ehitustegevus, ostuhuvilistel tekib enam valikuvõimalusi ning kuna uusi kortereid Keilas müügis ei ole, siis võib eeldada, et nende vastu huvi tõuseb. Sellest johtuvalt uute korterite müükipaiskamine toob suurema hinnalõhe järelturu korterite ja uute vastvalminud korterite osas. Seega Keila taastub vaikselt madalseisust ning kinnisvaraarendajad julgevad juba vaadata ka Tallinnast väljaspoole ja näevad seal taas potentsiaalseid ostjaid.

Keila Leht küsib:


Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler Külli Friedrichson vastas Keila Lehe täiendavatele küsimustele. Kuivõrd oleneb korteri ruutmeetri hind tubade arvust ja kas eelistatakse väiksemaid või suuremaid kortereid?
Nõudlus on kõige suurem 1-3-toaliste korterite vastu. Suuremate korterite ruutmeetri hind on veidi madalam, võrreldes näiteks 1-2-toaliste omadega. Hind kujuneb rohkem sellest, kas korter on remonditud või mitte, kas asub vanas nõukaaegses majas või uues korterelamus. Tavapärane mööbel korteri müügi puhul hinda ei tõsta.

Mis on peale hinna olulised tingimused korteri või maja ostul: kooli, kaupluse, raudteejaama või terviseradade lähedus?
Kui peres on koolilapsed või kohe varsti kooliealiseks saavad lapsed, siis eelistatakse, et korter/ maja asuks võrdlemisi kooli ja tervisekeskuse (trennid) läheduses. Kui aga ostetav kodu on nii meelepärane, et see kaalub üles kõik vahemaad, siis kaugus ühest linna otsast teise ei saa määravaks mitteostmisel, sest Keila linna siseliinibuss on igati olemas. 

Millest Keila piirkonda või tänavat eelistatakse?
Kortermajade puhul on populaarsed Keila linna tänavatest Põhja, Pae, Luha, Vasara. Allika tänava puhul nurisetakse parkimiskohtade kitsikuse pärast. Kruusa tänavat eelistavad rohkem need, kel asja terviseradadele ( sportima või koeraga jalutama). Majade puhul tänavad ei ole nii olulised. Pigem mängib vana maja puhul rolli maja seisukord (sinna veel lisatav investeering), ülalpidamise kulud ning krundi suurus. Uuemate majade puhul ollakse väga nõudlikud ehituskvaliteedi suhtes ja et oleks juba paigaldatud korralik küttesüsteem. Kui perspektiivseks peate endise riidevabriku alale (Tuula tee 5) planeeritavat kinnisvaraarendust? Keila linn vajab uusi kortereid ja ridaelamuid. Juba ligi 1,5 aastat pole midagi ostjale olnud pakkuda. Alati leidub uue ostjaid, kes hindavad kaasaegseid küttelahendusi, mugavust ja huvitavat arhitektuurilist lahendust.
Vana riidevabriku alale ehitatavad kodud leiavad kindlasti omaniku. Tegemist on üsna huvitava projektiga. Lisaväärtust annab läheduses asuv kaunis korrastatud Keila mõisapark ja vaade jõele. Kuna Keilas alustavad sel aastal mitu arendajat kortermajade ning ridabokside ehitamist, siis võib tekkida tugev hinnakonkurents, kui peaks juhtuma nii, et need valmivad üsna üheaegselt.

Millal jõuab kinnisvaraturu elavnemine pikka aega tühjalt seisnud ärihooneteni?
Kinnisvaraturg on alati liikunud teatava intervalliga. Algul on elavnenud elukondlik kinnisvara turg ja siis tuleb ärikinnisvara tema sabas järele. Elavnemine algab ikka Tallinnast ning siis liigub äärealadele. Seega tuleb veel oodata umbes aasta.

Millised on viis magusamat müügis olevat kinnisvara Keilas? Kõige magusam jõudis just tehinguni – ühepereelamu Männiku tänaval. See oli korraliku küttesüsteemiga kivimaja. Ahvatlevad on kõrghaljastuse ja kommunikatsioonidega Sopsu- Tooma tänava piirkonda jäävad krundid. Linna südames, Haapsalu maanteel on kaks arenduseks sobilikku puumaja ja Kruusa tänava kortermajas on välja pakkuda korter, mis sobib ka investeeringuks, väljaüürimiseks.

 

Artikkel ilmus ajalehes “Keila Leht”

Loe edasi
content top