content top

Vahe uute ja vanade korterite hindades on märkimisväärselt suur

Kairi Vanem, Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler
Uusarenduste hinnatõus on osa potentsiaalsest korterite ostjaskonnast viinud tagasi järelturu juurde. Eriti on see näha just magalapiirkondades, kus uute ja renoveeritud vanade korterite hinnavahe on kujunenud juba päris märkimisväärseks.

Viimase poole aasta kinnisvaramüügi statistika näitab selgelt, et uute korterite pakkumishinnad äärelinnas on järsult kasvanud, mis tähendab, et hinnatundlikumate ostjate, näiteks noorperede võimalused osta kortereid uusarendusse on vähenenud. Selle asemel on jõukohasem soetada järelturukorter. Toon mõned võrdlevad näited.

Näiteks saab tüüpilise, renoveeritud 2-toalise korteri (45-55 m2) magalarajoonides keskmiselt 70 000 -75 000 euroga, uusarendustes on sarnaste üldpindadega korterid hinnavahemikuga 92 000-103 000 eurot. See teeb keskmiseks hinnaerinevuseks uue ja vana vahel 17 000 – 28 000 eurot.

Kolmetoaliste puhul on hinnavahemikud (60-75m2) vanemate korterite osas 90 000 – 105 000 eurot ning uusarenduste sarnaste korterite puhul keskmiselt 120 000 -155 000 eurot, mis teeb uue ja vana hinnavaheks 30 000 – 50 000 eurot. Muide, laias laastus saab uue kahetoalise korteri hinna eest renoveeritud kolmetoalise vanema korteri.

Rõhutan, et need on keskmised vahemikud. Alati on olemas erisusi, kuid neid kipub siiski harvem olema.

 

Vanal korteril omad eelised

Kindlasti võib nii mõnelgi ostuhuvilisel tekkida emotsionaalne tõrge, kui ta võrdleb näiteks tuliuut korterit, kus pole keegi veel elanud mõne vanema korteriga, kus on elanud ehk mitmeid peresid ning kus naabrid võivad olla kohati üsna erisugused.

Kuid, soodsama hinna kõrval saab kasutatud korterite eeliseks pidada juba teadaolevat seisukorda ja kulusid. Väga tihti peetakse eeliseks eraldi kööke ning uuemate tüüpelamute puhul ka läbimaja planeeringuid ja rõdusid.

Paljud paneelmajad on läbinud renoveerimise, mis on muutnud nad kenamaks ja vähendanud ka kõrvalkulusid. Pole sugugi tavapäratu, et vanema korteri kommunaalkulud pakuvad tugevat konkurentsi samaväärse uue korteri arvetele. Eriti, kui remondiks võetud laenudki on makstud.

Need juhtud, et „mäed“ tuleks lammutada, on juba minevikku kadunud ning peale on jäänud arusaam, et iga hoone eest tuleb hoolitseda ja seda renoveerida. Nii kestab see veel aastakümneid. Lisaks, tänagi elab 2/3 pealinna elanikest magalates. Nii öelda tallinnastumine on jätkuvalt hoogne ning igal aastal lisandub keskmiselt 5000 uut elanikku, kes kõik otsivad parima võimaliku kvaliteedi ja hinnasuhtega elamispinda.

Kokkuvõtvalt võin öelda, et kuigi järelturg on muutunud üha aktiivsemaks, jätkub ostjaskonda ka magalapiirkondadesse kerkivatele uutele korteritele. Küll aga saab pakutava lõpphind varasemast veelgi olulisemaks.

Loe edasi

Kinnisvara varjatud puudused – mis need on ja mida ette võtta?

Karlis Kolk, Uus Maa Kinnisvarabüroo jurist
Kinnisvara soetamine on tehing, mis vajab omajagu kaalumist ja plaanimist. Seda kinnitab fakt, et kinnisvaratehing tuleb läbi viia notari juures. Hoolimata sellest, kui hoolikas ja tähelepanelik ollakse, võib üheks võimalikuks probleemiks, mis sellise tehinguga kaasneb, kujuneda varjatud puuduste olemasolu ja selgitamine, kes nende eest vastutab.

Olen viimasel ajal kokku puutunud mitmete kaasustega, kus klient on ostnud endale kinnisasja ja avastab tehingujärgselt, et paraku pole kõik nii lilleline nagu lepingut sõlmides loodeti.

Näiteks ostis üks mu klientidest endale korteri, mis tema teadmise kohaselt vajas sanitaarremonti. Alustades remondiga, avastas vastne koduomanik, et remonti ei vaja ainult sanitaarruumid, vaid ka kandekonstruktsioonid, mille puhul pole enam tegemist korteri kui koduomaniku eriomandiga, vaid kaasomandi kui terve majale kuuluva osaga. Korteriühistu paraku probleemiga tegeleda ei tahtnud, vaid soovitas omanikul puudus iseseisvalt kõrvaldada.

Seesugune juhtum on liigitatav varjatud puuduse alla, sest vastavast probleemist müüja ostjat ei teavitanud ja puuduse tõttu oli uus omanik sunnitud investeerima algselt plaanitust märkimisväärselt suurema summa korteri elamiskõlblikuks muutmiseks.

Varjatud puudused ei ilmne üksnes järelturu korterite puhul. Näiteks tegelesin kliendiga, kes oli ostnud korteri uusarendusse, mille tubades oli parkettpõrand. Mõne aja pärast hakkas aga parkett mitmes kohas nii öelda paistetama. Müüja üritas küll viidata nõudele, et korteris peab pidevalt töötama ventilatsioon maksimumtasemel, kuid lõpuks, kui olime nõude esitanud, sai ka müüja aru, et niisama lihtsalt uuel asjal seesugune puudus tekkida ei tohiks. Seega nõustus müüja puuduse kõrvaldama oma kuludega.

 

Varjatud puuduse ilmnemisel tuleb reageerida koheselt

Mis aga on varjatud puudus seaduse tähenduses? „Varjatud puudus on lepingutingimustele mittevastavus, mis on esemel lepingu sõlmimise hetkel, millest müüja ostjat ei teavitanud ja mida ostja ei saanud ka ise lepingut sõlmides esemel märgata. Varjatud puudus ilmneb reeglina pärast lepingu sõlmimist, kui vastne omanik hakkab asja kasutama. Kui puudub kokkulepe ehk lepingutingimus eseme teatud omaduse suhtes, siis tuleb hinnata, kas asi vastab selleks ettenähtud kasutuseesmärgile ning lisaks ka, kas see vastab vähemalt samale kvaliteedile, mida tavaliselt omavad samasse kaubagruppi kuuluvad sarnased asjad.

Tarbijast ostja kaitseks on seaduses sätestatud kahe-aastane periood, mil tal on õigus esitada müüja vastu nõudeid seosus varjatud puudustega. Kui tegemist pole tarbijaga, siis on nõude esitamine võimalik kolme aasta jooksul. Mida see vahe tähendab? Tarbijaga on tegemist siis, kui füüsiline isik ostab oma kodu kauplejalt ehk firmalt. Kui füüsiline isik ostab kinnisvara füüsiliselt isikult või firma ostab firmalt või füüsiliselt isikult, siis pole tegemist tarbijaga.

Varjatud puuduse avastamise korral on tähtsaks faktoriks kohene reageerimine. Seaduse järgi peab tarbija, kes avastab ostetud esemel varjatud puuduse, sellest müüjat teavitama ja sellega koos nõude esitama kahe kuu jooksul. Ostja, kes pole tarbija, peab avastatud puudusest teavitama müüjat mõistliku aja jooksul. Mõistlik aeg on loomulikult üsna lai mõiste, mistõttu on kohtud võtnud eeskujuks kaks kuud, nagu seadus sätestab tarbija puhul.

 

Veendu, et asjaajamine oleks korrektne, vajadusel pea nõu juristiga

Tihtipeale tekib küsimus, kas ostja peab tõendama, et müüja teadis puudusest lepingu sõlmimise hetkel, nii et see liigituks varjatud puuduse alla. Tegelikult on aga nii, et kui lepingus vastutuse osas eraldi kokku lepitud pole, siis vastavalt võlaõigusseaduse sätetele ja kohtupraktikale pole oluliseks faktoriks see, kas müüja puudusest teadis või mitte. Ostja peab üksnes tõendama, et puudus eksisteeris juba lepingu sõlmimise hetkel ja olema hoolas, et esitaks oma nõude koheselt, kui puuduse avastab.

Varjatud puuduste ilmnemisel on ostjal eelkõige õigus nõuda, et müüja vastava puuduse oma kuludega kõrvaldaks. Kui müüja sellest keeldub, võib ostja puuduse ise kõrvaldada ja nõuda, et müüja hüvitaks ostjale tekkinud kahju. Äärmisel juhul võib ostjal tekkida ka õigus müügilepingust taganeda ja oma raha tagasi nõuda.

Et olla kindel, et müüjale esitatav nõue on korrektne, soovitan avastatud puuduse osas koheselt pöörduda pädeva juristi poole. Jurist hindab, kas tegemist on puudusega ja esitab sellest tulenevalt müüjale nõude koos vajalike dokumentidega.

Samuti saab jurist aidata müüjat, kes on tehingut sõlmimas. Lepingus on võimalik sätestada tingimused, mis vähendavad riski, et ostja pärast lepingu sõlmimist varjatud puuduste osas nõude esitab ja müüja selle eest vastutab. Näiteks saab kirja panna kõik teadaolevad puudused, mida on objektil ostjale tutvustatud. Nii ei teki hiljem vaidluseid, et kas sellest või teisest asjast räägiti või mitte. Kuivõrd kinnisvaratehingud sõlmitakse notari juures, siis pole notari rolliks osapooltele lepingutingimuste soovitamine. Seega võib külaskäik juristi juurde enne lepingu sõlmimist müüjat säästa tuhandete või lausa kümnete tuhandete eurode suurusest nõudest.

Loe edasi

Tallinnas sündis jaanuaris uus hinnarekord

Igor Habal, Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik
Jaanuar oli aasta algusele omaselt tagasihoidlik ning tehingute hulk mõnevõrra langes. Teisalt sündis aga Tallinnas uus hinnarekord.

Üle kogu Eesti sõlmiti esialgsetel andmetel 1593 korteriomandi ostu-müügitehingut, mida oli veidi enam kui 100 võrra vähem kui möödunud aasta jaanuaris ning enam kui 80 võrra vähem kui detsembris. Tehingute arvu langus on olnud laiapõhjaline, ehkki piirkonniti üsna erinev.

Tallinnas müüdi 750 korterit, mis oli vaid 3 võrra vähem kui detsembris ning ligi 60 võrra vähem kui möödunud aasta jaanuaris. Tallinn on aga ka suur turg, kus uusarenduste mahu kõikumine on väiksem kui teistes linnades. Korterite hinnatõus ei näi aga vaibuvat ning teist kuud järjest tehti tehingute mediaanhinnaga uus rekord, milleks on nüüd 1878 EUR/m2. Võrreldes eelmise aasta sama ajaga oli see koguni 9,3% kõrgem.

Tõenäoliselt jäävad hinnad püsivalt kõrgeks ka lähiajal, kuna tänane makromajanduse prognoos ei viita kuidagi sellele, et situatsioon peaks järsult halvemuse poole pöörduma.

Tartus oli uusarendusturg jaanuaris loid, tehingute arv oli viimase 12 kuu lõikes väiksuselt teine, ületades vaid eelmise aasta veebruari taset. Kokku sõlmiti Tartus 119 korteritehingut ning nende mediaanhind oli 1319 EUR/m2, milles peegeldub üsna hästi ka tehingute struktuur, kuna tegemist oli madalaima näitajaga pärast eelmise aasta maid.

Pärnus on turg uusarenduste müügi osas olnud pikemat aega rahulik ning nii olid jaanuari arvud võrreldes eelmiste kuudega üsna sarnased, näiteks võrreldes detsembriga tehingute arv hoopis suurenes ning võrreldes möödunud aasta jaanuariga samuti. Pärnus sõlmiti kokku 54 tehingut mille mediaanhind oli 1091 EUR/m2.

Narvas suurenes tehingute arv kolmandat kuud järjest, ehkki nende mediaanhind püsib endiselt samal tasemel, kus see on viimase aasta jooksul olnud. Jaanuaris oli 57 korteri ostu-müügitehingu mediaanhind 334 EUR/m2. Positiivse poole pealt võib välja tuua seda, et korterite pakkumishinna kukkumine on Narvas pärast ligi 5 aastast langusperioodi viimastel kuudel peatunud.

Loe edasi

Soome kinnisvaraostja mõtleb ka Eestisse kolimisest

Margit Sild, Uus Maa Kadrioru büroo juht
Põhjanaabrid soomlased tunnevad Eesti kinnisvaraturu endiselt suurt huvi. Lisaks investeerimisele mõlgutatakse ka päriselt siiakolimise mõtteid.

17.-20. jaanuaril toimus Helsingis suur ja ülipopulaarne reisimess, mille raames leidis aset ka kinnisvarale pühendatud Koti ulkomailla (tõlkes Kodu välismaal). Uus Maa on sel messil käinud juba aastaid ning loomulikult olime platsis nüüdki.

See on koht, kus vahetult suhelda inimestega ning kus saab teada, mida Eestist kui võimalikust kinnisvaraostu sihtriigist arvatakse. Sel korral olid läbivateks märksõnadeks Kalamaja ja Pärnu.

Tallinna linnaosi teatakse Soomes hästi ja enim küsimusi tuli kinnisvara kohta Põhja-Tallinnas. Ennekõike pakkus huvi Kalamaja, eriti selle mereäärne piirkond, mille arengutega ollakse hästi kursis. Kiideti meie kultuuri, sh toidukultuuri ja Kalamaja õhustikku. Kalamaja ning ka Koplit (jah, teati Kopli poolsaare kinnisvara arendamisest) nähti paljuski kui head investeerimispiirkonda, kuhu võiks soetada väikese korteri, et see välja üürida. Tasub märkida, et Soome meedias kirjutatakse Põhja-Tallinnast aeg-ajalt pikki ja positiivseid lugusid.

Nagu ikka, oli investorite suuremas huviorbiidis Tallinna südalinn, ennekõike Rotermanni kvartal. Lisaks investeerimisele tunti huvi nn teise kodu soetamise vastu, et kasutada korterit ise, kombineerituna lühiajalise väljaüürimisega.

Investorite ja puhkusekorteri otsijate kõrval oli ka neid, kes pidasid plaani püsivalt Eestisse kolida. Mitmel juhul sooviti algul seda veidi proovida, üürides esialgu korteri ja seejärel vaadata, kas soetadagi kodu päriselt siia. Kui jutuks tulid Eestisse kolimise põhjused, siis nimetati meie head ettevõtluskeskkonda ning maksusüsteemi (nooremad inimesed) või rahulikku ja turvalist elukeskkonda (vanemad inimesed). Paljudel soomlastel on Eestiga seoses ka nostalgilisi mälestusi ja juba välja kujunenud harjumus siin puhkamas käia.

Seekordsel messil nägime ka suurt huvi Pärnu vastu. Eelkõige soovitakse sinna kortereid soetada, palju küsiti ka uusarenduste kohta. Samas oli ka neid, kellele on oluline odavam kinnisvara ja Pärnu kõrval kaaluti ka Haapsalut. Nagu ikka, teati ka Tartut, kuhu tuli samuti ostusoove. Pärnu, Haapsalu ja Tartu olid sihikul just nende huviliste seas, kes kaalusid tulla Eestisse püsivamalt elama.

Muide, nii mõnelgi juhul olid ostuhuvilised ka pärit Eestist ning olles pikemalt Soomes elanud, olid nad taas hakanud siiapoole vaatama, ostmaks kas kodu või korteri investeeringuks.

Kokkuvõtlikult võib öelda, et kui turismisektoris räägitakse soomlaste vähenenud reisikihust Eestisse, siis kinnisvara vaatepunktist pole põhjanaabrite huvi kahanemist küll kuskilt otsast näha.

Loe edasi

Tallinn saab endale ühe päris uue keskuse

Risto Vähi, Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik
Taasiseseisvumisaegne Tallinn on arenenud sarnaselt muu maailma linnadega, kus peale kesklinna on veel mitmeid tähtsaid tõmbekeskuseid, mis paistavad silma kas kaubanduse, büroohoonestuse või teadusega. Ühe sektori areng on tõmmanud kaasa teisi, millele on lisandunud ka elanikkonna kasv. Lähiajal saab selliseks uueks keskuseks Veerenni lõunapoolne osa.

Veel selle sajandi alguses nägi toonane Veerenni ülesõidu ümbrus välja kaootiline, koosnedes Tallinna vanglast, üksikutest töökodadest, tühermaast ja võsast. Ühelt poolt kumas kesklinn ning teiselt poolt raudteed paistis Luite asumi aedlinlik miljöö.

Tänaseks on ülesõit suletud ning transiitliiklus Luitest eemale viidud. Valminud on Tehnika tänava pikendus ning pääsud Ülemiste liiklussõlme. Kerkinud on esimesed moodsad ärihooned ning lahkunud vangla.

Juba on käivitatud suurprojektid, mis muudavad piirkonna olemust lõplikult ja teevad sellest keskuse, mis seob omavahel Veerenni puitasumi, Luite, Lutheri piirkonna ja Fahle äripargi läänepoolsemad osad. Rajamisel on Uus-Veerenni elamupiirkond, Avala ärikvartal ning tulevikus kerkib endise vangla territooriumile nii elamuid kui ärihooned. Siia saab lisada ka mitmeid väiksemaid plaane. Loomulikult toob selline kasv kaasa ka vajaduse suuremate poodide ja lastehoidude järele.

Et sidusus linnaga veelgi parem oleks, peab panustama liiklusvoogude ohjamisse ja ühistransporti. See on muidugi vastavate spetsialistide pärusmaa, kuhu ma ronima ei hakka. Küll aga saan soovitada bussiliinide tihendamist ning laiemas plaanis ka päris uue raudteepeatuse rajamist, mille nimi võiks olla Veerenni (või Luite) ja selle asukohaks sobiks hästi endise ülesõidu ala.

Seega, lähema kümne aasta jooksul kujuneb lõuna-Veerennist välja uus tähtis keskus, mille kaugust piirkonnas pakutavast kinnisvarast hakatakse pidama sama oluliseks kui kaugust vanalinnast või Viru Keskusest.

Loe edasi
content top