content top

Edukas kinnisvaraarendaja on võimekas, hea mainega ning oskab kuulata nõuandeid

Kristi Djomin, Uus Maa Kinnisvarabüroo elamispindade tegevjuht
Eelmisel aastal ennustasime, et jäik hinnapoliitika ja soovituste mittekuulamine kinnisvaraarenduses võib hakata osale turuosalistest probleeme tekitama. Nii ka läks. Aeglustunud või peaaegu täielikult seiskunud müük ning objektide muutumine „seisvaks kaubaks“ on osale kallima hinnaklassi arendajatele saanud igapäevaseks mureks.

Turg on vaiksem ning ostjaskond valivam ja äraootavam. Neid nüansse, millele praegu müügitegevust plaanides rõhku pöörata, on palju. Tegelikult on neid alati palju ja üldiselt on need ka igal ajal sarnased. Küll aga on sõltuvalt turuolukorrast mõnede nõuete tähtsus hooajaliselt teistest suurem.

Mulle näib, et praegu on olulisimaks oskus kuulata nõuandeid ja teiste kogemusi ning pöörata sellest lähtuvalt veelgi enam rõhku kvaliteedile ja mainele.

 

Kuula soovitusi

Pean praeguses turuolukorras üheks olulisimaks eduvalemiks nõuannete kuulamist. Ütlen ausalt, olen viimasel aastal näinud suurt hulka arendusplaane ja tohutut optimismi; kogenud head koostööd, aga ka turuolukorra mittemõistmist ning sellest möödavaatamist. Olenemata sellest, kas meil on omavahel olnud ka edaspidi koostööd või mitte, on need arendajad, kes pole nõuandeid kuulanud, omadega üsna keerulises seisus.

Know-how on oluline kapital. Näiteks kinnisvarabüroo on koht, kuhu jooksevad kokku turuinfo, kogemused, tehnilised teadmised ning turundusoskus. Selle põhjal oskavad kogenud maaklerid ka ennustada, kuidas praegune olukord võib mõjutada müügiprotsessi ja mis ootab ees tulevikus.

Koputaksin siinkohal ka välisinvestorite ja nende kohalike esindajate südametele, sest nemad võiksid olla eriti hoolikad siinsete olude selgekstegemisega. Kohati näib, et Eestit ja siinse ostjaskonna eelistusi ning maitseid samastatakse liialt oma päritoluriigiga. Kogemus ütleb, et sellise suhtumisega võib mööda panna nii planeeringute tegemisel, viimistlusmaterjalide valikul kui ka müügitegevuse kavandamisel.

 

Kvaliteet käsikäes mainega

Teine ülioluline teema on kvaliteet ja lisandväärtused, mis pärast kriisiaastaid sai täiesti loomulikuks osaks meie kinnisvaraarenduses. Kuid ehitushindade kasvu ja kasumimarginaalide vähenedes on kohati tekkinud probleeme selle saavutamisega.

Arendaja võiks plaane tehes endalt küsida – kas ta suudab täita kõik kvaliteedinõuded ja lubatud materjalivalikuid või mitte? Kui vastus on eitav, peaks mõtlema, kas plaanitud objektiga tasub üldse alustada.

Sest vaadake, arendaja ei saa oma nime määrida. Eesti turg on väike ja igasugune tahtlik või tahtmatu eksimus tuleb ruttu välja ning jääb üldsusele pikaks meelde. Usaldust ei tohi kaotada, selle tagasivõitmine on väga keeruline.

 

Tulevik võimekate päralt

Üha enam näib, et lähiaastad on pigem suurte ja/või kvaliteetsete arendajate turg. Nende turg, kel on olemas finantsvõimekus, professionaalne meeskond juhtimises kui ehitamises (või selle organiseerimises) ning hulk teadmisi ja kogemusi, kuidas ostuhuvilistele meelepärasemat korterit või maja pakkuda. Siia juurde lisagem maine.

Lihtsalt arendamisel arendamise pärast suuremat mõtet enam ei ole, sest see tähendab plaanide pidevat muutmist, pakutavate viimistlusmaterjalide poole pealt vahetamist odavama vastu või lihtsalt probleeme ehitajate ja nende leidmisega.

Seega, et olla edukas arendaja, peab olema visiooni, kogemust, raha ja oskust turgu tunnetada. Ja kui tekib kahtlusi, kas ollakse õigel teel, tasub alati küsida.

Loe edasi

Statistika: Enamasti saab korteri hinnast tingida mõne protsendi

Igor Habal, Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik
Kinnisvaraturg on stabiilne ning ostujõud tugev. Turutasemele vastavatest korterite pakkumishindadest saab alla kaubelda kuni mõne protsendi jagu. Samas, ülehinnatud korterite vastu huvi praktiliselt puudub.

Kinnisvaraturu analüüsimisel kasutatakse erinevaid mõõdikuid, mida koos vaadates on võimalik anda hinnang selle tervisele. Mõned näitajad, nagu tehingute arv ja mediaanhind, on avalikult kättesaadavad ning seetõttu ka rohkem kasutamist leidvad, kuid teised indikaatorid, nagu näiteks tehingu- ja pakkumishinna vahe, tuleb iseseisvalt leida, mistõttu sellest tihti juttu ei tehta või öeldakse välja hinnangulisi vahemikke.

Pakkumis- ja tehinguhinna vahe on oluline indikaator, mis näitab seda, kui suur on soovide ja tegelikkuse vahe ehk kui palju on ülehinnatud kortereid ning kui suured on hinnakäärid. Murrangulistel aegadel, nagu suurte languste või kriiside algushetkedel, on „käärid“ tavaliselt suuremad ning rahulikel perioodidel väiksemad. Viimastel aastatel on need vahed püsinud suhteliselt ühtlasena, mis viitab stabiilsele ostujõule, mida omakorda kinnitab ka tehingute arvu statistika.

 

Kauplemisruumi mõne protsendi jagu

Et asjast põhjalikumalt aimu saada, tasub vaadelda nii uute kui järelturu korterite pakkumis- ja tehinguhindu. Selleks valitud 25 uusarenduse tehingute põhjal selgus, et pakkumis- ja tehinguhindade vahe oli enamuses väike, jäädes valdavalt mõne protsendi juurde. Nii et ei midagi üllatavat – nõudlus on olemas ja turg stabiilne.

Järelturul olid hinnavahed erinevates segmentides, näiteks tüüpmajade 2- ja 3-toalised korterid, enamasti 3–5%. Suuri erinevusi ei tekkinud ka siis, kui ma läksin vaatlusega Tallinnast väljapoole. Näiteks Tartu märtsikuiste tehingute pakkumis- ja müügihinna vahe oli samuti mõneprotsendiline, kinnitades väga väikest vahet aktiivsel turul.

Suuremad vahed tekkisid eksklusiivsema kinnisvara puhul või piirkondades, kus võrdlusmaterjali on vähem ning kus pakkumishinna määramise puhul on taustainfot seetõttu kesiselt. Nii oli näiteks Harku valla eelmise aasta üksikelamute, mille tehingusumma oli vähemalt 200 000 eurot, pakkumis- ja tehinguhinnavahe ligi 6%.

Järelturul tuleb hinnavahe puhul arvestada veel tõsiasjaga, et viimane pakkumishind võis tõenäoliselt olla madalam, kui esialgne. Ehkki üksikud hinnavõidud ulatusid 10%-ni ja kohati isegi enam, on pigem tegemist erandliku nähtusega ning valdavalt on tingimisruumi kuni 5% ulatuses.

Seega saab vähemalt nende korterite puhul, mis jõudsid ka tehingusse, järeldada, et tänane nõudlus on väga tugev, samas kui ülehinnatud korterite omanikel peaks jaguma mõtteainet selles osas, kas ja mil määral oma ootusi korrigeerida.

 

Pakkumis- ja tehinguhinna erinevus, järelturg

  • Vanemad 2-toalised tüüpkorterid (veebr, märts) -2,8%
  • Vanemad 3-toalised tüüpkorterid (veebr, märts) -1,9%
  • Harku valla majad, al 200 000€ (2018) -5,7%
  • Tartu korterid, veebruar -3,1%

Allikas: Uus Maa Kinnisvarabüroo

 

Pakkumis- ja tehinguhinna erinevus, uusarendus

  • Suurem tüüpkorteritega arendus, Põhja-Tallinn -9%
  • Keskmine kortermaja Kesklinna äärealal -5,1%
  • Väiksem kortermaja Kristiines -4,7%
  • Kallima hinnaklassi kortermaja Kesklinnas -4,6%
  • Suur korterelamu Mustamäel -4%
  • Korterelamu Haaberstis -3%
  • Suurelamu lääne-Tallinnas, mere lähedal -1,8%
  • Suur korterelamu Lasnamäel -1,1%
  • Kallima hinnaklassi korterelamu Põhja-Tallinnas -0,4%
  • Suurelamu Lasnamäe kesklinna poolses osas -0,3%

Allikas: Uus Maa Kinnisvarabüroo

Loe edasi

Lahendus külaliskorterite probleemile: sihtotstarbe muutmine lihtsamaks!

Triin Sõro, Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler
Külaliskorterid ja elamud ärimaal on meie kinnisvaraturul üsna tavapärane nähtus. Samas ei peaks see nii üldse olema, kui planeeringute menetlemisel lähtutaks enam tegelikest arengutest linnaruumis ning oldaks kruntide sihtotstarvete muutmisel paindlikumad.

Kogu probleemistik on paljuski kinni üldplaneeringutes, mis on koostatud ammu ning jäänud tänaseks ajale jalgu. Näiteks võib senimaani selgelt elamupiirkonnaks kujunenud asumis paikneda suuri ärimaade lahmakaid või veel enam, korterelamute vahel toomiseks mõeldud krunte.

Selleks, et tagada linnaosade ühtlane ja jätkusuutlik areng, tuleks kriitiliselt üle vaadata maakasutusfunktsioonid. Seda enam, et laondus ja tootmistegevus kolib pigem linna äärtesse või lähivaldadesse spetsiaalsetesse äriparkidesse ning kauplused ja bürood linnaosade ja asumite keskustesse või peatänavate äärde. Teiselt poolt kasvab iga-aastaselt Tallinna elanikkond ning elurajoone tasub tihendada endisi industriaalkrunte kortermajadega hoonestades.

 

Asjaajamine lihtsamaks

Miks sihtotstarvet siis ometi ei muudeta? Aga seepärast, et tegu pole sugugi lihtsa protsessiga ning ühe krundiomaniku soovi järgi ei hakata üldplaneeringut muutma.

Samas saaks nn külaliskorterite probleemi lahendada just nimelt seeläbi, kui oleks võimalus teha maakasutusfunktsiooni muutmise ettepanek juba projekti esitamise faasis ning vaadata koos linnaplaneerijatega üle, kas selle muutmine on mõistlik ja võimalik tagamaks asumi ning linna kui terviku ühtlane areng.

Lihtsustamise eesmärk linnaruumi korrastamise kõrval oleks ka see, et ostuklientidel oleks võimalus kortereid soetada kodulaenuga, sest maakasutusfunktsiooni muutmise tulemusel oleks tegu 100% elamumaaga.

Ja loomulikult oleks asja mõte ka see, et kõik poleks mitte lihtsalt juriidiliselt korrektne, vaid ka päriselt nii, nagu peab.

Loe edasi

Uusarendusteturg seljatas madalseisu, uute korterite hulk aasta alguses kasvas

Igor Habal, Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik
Korteriturg on stabiilne ning tehingute hinnatõus I kvartalis jätkus. Veel enam, ka arendusturg aasta alguses elavnes ning taas tuli pakkumisele enam uusi kortereid.

Esialgsetel andmetel sõlmiti 2019. aasta I kvartalis 5086 korteriomandi ostu-müügitehingut, mida oli 149 võrra vähem kui möödunud aasta samal ajal. Tõenäoliselt on mitukümmend tehingut tehnilistel asjaoludel veel laekumata, ent kinnisvaraturu üldpilt pole suuresti muutunud: tehingute arv püsib stabiilsena ning üldine hinnatõus ei jäta puutumata ka kinnisvaraturgu.

I kvartalis oli korteritehingute mediaanhind 1401 EUR/m2, mis oli 3,9% kõrgem kui eelmise aasta samal ajal. Suure tõenäosusega jäid käesoleva turutsükli parimad ajad 2017. aastasse ning ehkki meid on väga heade aegadega ära hellitatud, on tänane turg mõõdukalt optimistlik ning pöördelistest langustest ei saa siinkohal kõneleda.

Eelmise aasta II poolaasta madalseisu näib olevat seljatanud ka Tallinna turg – I kvartalis tuli uusi kortereid avalikku müüki üle 800, mida oli rohkem kui eelmise aasta III kvartalis (588 korterit) ja IV kvartalis (670 korterit). Seejuures püsib laojäägi realiseerimine endiselt 13–14 kuu juures, mis koos tehingu- ja pakkumishindade väga väikese erinevusega (kuni 5%) viitab tugevale ostujõule. Koos suurenenud ehituslubade mahuga kasvab tõenäoliselt käesoleval aastal ka tehingute arv ning ehkki ülikallite arenduste allahindlused on juba hakanud silma paistma, on selle mõju turule väga väike.

Käesoleva aasta I kvartalis paistis pealinnas silma veel eelmise aasta kõrge võrdlusbaas, kuna korteritehingute arv vähenes 173 võrra 2227ni. Tehingute hinnad teevad jätkuvalt rekordeid – vastav näitaja oli 1842 EUR/m2, mis oli ligi 100 EUR/m2 võrra kõrgem kui möödunud aasta samal ajal. Hinnatõus on tekitanud huvitava olukorra, kus keskmise hinnaga alla 2000 EUR/m2 on jäänud vaid mõni üksik linna serval paiknev arendus.

 

Stabiilne ka mujal Eestis

Teiste suuremate linnade turud peegeldasid I kvartalis samuti stabiilsust, jäädes tehingute arvu puhul pidama oma tavapärasele tasemele.

Veidi suurem oli langus Tartus (ligi 40 tehingut), kuid siinkohal tuleb arvestada nii esialgsetest andmetest tuleneva veamääraga kui ka eelmise aasta märtsis müüdud suuremahulisema uusarendusega, mis võis seda erinevust tekitada. Kokku sõlmiti Tartus 394 korteri ostu-müügitehingut, Narvas 173 ja Pärnus 172 tehingut.

Tehingute mediaanhind on neis piirkondades võrreldes Tallinnaga stabiilsem, sest uusarenduste maht ja ostujõud on madalamad. Nii jäi ka I kvartalis see näitaja juba teada-tuttavale tasemele: Tartus teist kvartalit järjest üle 1400 EUR/m2, Pärnus tõusis taas üle 1100 EUR/m2 ning Narvas jäi see 349 EUR/m2 juurde.

Erinevalt korteriturust, mis väljaspool Harju- ja Tartumaad oli juba eelmisel aastal languses, on majade ja suvilate tehingute summa osatähtsus elukondliku kinnisvara turust viimasel kümnendil olnud ülejäänud Eestis peaaegu pidevas tõusutrendis.

Jättes kõrvale oma tarbeks ehitatavale majale või suvilale kulutatud summad, oli majade ja suvilate tehingute osatähtsus 13 maakonnas 2008. aastal 29,3%, 2013. aastal 32,7% ning 2018. aastal juba 36,6%. Seega on korteriturg mujal Eestis taandunud ja oma elamistingimusi parandada soovivad edumeelsemad inimesed on uute korterite puudumise ning pakkumise vähesuse tõttu järjest enam pööranud pilgud majade ja suvilate poole.

Loe edasi

Kõrge ehitushind ei õigusta ebakvaliteetset remonti

Egon Juhanson, Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler
Viimaste aastate hoogsa kinnisavaraturu üheks lahutamatuks osaks sai remontivajavate korterite nn flippimine, ehk kapitaalremontimine edasimüügi eesmärgil. Nüüd, mil ehitushinnad on pidevalt kasvanud ja kasumimarginaalid vähenenud, on üha suuremaks probleemiks saanud ehitustööde kvaliteet.

Flipitud korter on aastaid olnud suurepäraseks võimaluseks neile ostjaile, kes ei jaksa päris uut korterit osta või ei taha remondiga tegeleda. Samuti on niisugune korter olnud heaks investeeringuks üüriäris. Flipitud korter tähendab enamasti standardeset, kõigile sobivat siseviimistlust, uuendatud kommunikatsioone ja tihti ka köögimööblit. Väga mugav võimalus, eks ole.

Ehitushindade pidev kasv ja töökäte vähesus, millele lisandub ka üleüldine hinnatõus, on flipitud korterite pakkumishindu pidevalt kergitanud. Veel enam, kuna kasumimarginaalid vähenevad ning head ehitajat on aina raskem leida, on hakanud kannatama ka osade korterite kvaliteet. Nii on turule tekkinud kõrge hinna, kuid „üle jala“ tehtud remondiga korterid, millele ostjaid ei kipu olema ning mis viivad ka korralike flippijate mainet allapoole.

 

Kvaliteet ei tohi kannatada

Kindlasti on oma osa ka asjaolus, et remontivajavaid kortereid on saadaval vähe ning nende hinnad on kallid. Siis üritatakse väikese remondisummaga hakkama saada. Tulemuseks on aga ostjate pettumus, leviv halb maine ja teiste kartus osta renoveeritud kortereid.

Kui flippida, siis korralikult. Projekt tuleb põhjalikult läbi mõelda, saamaks aru, kas turuhinnale vastavat kvaliteeti on üldse võimalik saavutada. Ostja soovib saada lihtsat, aga korralikku viimistlust, renoveeritud kommunikatsioone ning enamasti ka köögimööblit koos töökindla tehnikaga. Keegi ei eelda luksust, kuid järeleandmisi ühe või teise asja kvaliteedis ostja ei aktsepteeri.

Renoveeritud järelturukorter on olnud heaks alternatiiviks uuele korterile ja nii peaks see olema ka edaspidi. Samuti peavad pakkumishinnad vastama seisukorrale – remontivajavatel korteritel on oma hind, renoveeritutel oma ja uutel oma hind. Et turuhinnad ja muud kulud muutuvad ja mõjutavad teineteist, on ka flipitud korteri pakkumishind muutumises. Küll aga ei tohi seetõttu muutuda pakutava korteri kvaliteet.

Loe edasi
content top