content top

Kõrge ehitushind ei õigusta ebakvaliteetset remonti

Egon Juhanson, Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler
Viimaste aastate hoogsa kinnisavaraturu üheks lahutamatuks osaks sai remontivajavate korterite nn flippimine, ehk kapitaalremontimine edasimüügi eesmärgil. Nüüd, mil ehitushinnad on pidevalt kasvanud ja kasumimarginaalid vähenenud, on üha suuremaks probleemiks saanud ehitustööde kvaliteet.

Flipitud korter on aastaid olnud suurepäraseks võimaluseks neile ostjaile, kes ei jaksa päris uut korterit osta või ei taha remondiga tegeleda. Samuti on niisugune korter olnud heaks investeeringuks üüriäris. Flipitud korter tähendab enamasti standardeset, kõigile sobivat siseviimistlust, uuendatud kommunikatsioone ja tihti ka köögimööblit. Väga mugav võimalus, eks ole.

Ehitushindade pidev kasv ja töökäte vähesus, millele lisandub ka üleüldine hinnatõus, on flipitud korterite pakkumishindu pidevalt kergitanud. Veel enam, kuna kasumimarginaalid vähenevad ning head ehitajat on aina raskem leida, on hakanud kannatama ka osade korterite kvaliteet. Nii on turule tekkinud kõrge hinna, kuid „üle jala“ tehtud remondiga korterid, millele ostjaid ei kipu olema ning mis viivad ka korralike flippijate mainet allapoole.

 

Kvaliteet ei tohi kannatada

Kindlasti on oma osa ka asjaolus, et remontivajavaid kortereid on saadaval vähe ning nende hinnad on kallid. Siis üritatakse väikese remondisummaga hakkama saada. Tulemuseks on aga ostjate pettumus, leviv halb maine ja teiste kartus osta renoveeritud kortereid.

Kui flippida, siis korralikult. Projekt tuleb põhjalikult läbi mõelda, saamaks aru, kas turuhinnale vastavat kvaliteeti on üldse võimalik saavutada. Ostja soovib saada lihtsat, aga korralikku viimistlust, renoveeritud kommunikatsioone ning enamasti ka köögimööblit koos töökindla tehnikaga. Keegi ei eelda luksust, kuid järeleandmisi ühe või teise asja kvaliteedis ostja ei aktsepteeri.

Renoveeritud järelturukorter on olnud heaks alternatiiviks uuele korterile ja nii peaks see olema ka edaspidi. Samuti peavad pakkumishinnad vastama seisukorrale – remontivajavatel korteritel on oma hind, renoveeritutel oma ja uutel oma hind. Et turuhinnad ja muud kulud muutuvad ja mõjutavad teineteist, on ka flipitud korteri pakkumishind muutumises. Küll aga ei tohi seetõttu muutuda pakutava korteri kvaliteet.

Loe edasi

Kinnisvaraturu väga headest aegadest on saamas head ajad

Igor Habal, Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik
Mitmed erinevad indikaatorid nagu tarbijate kindlustunde ja uute eluasemelaenude mahu vähenemine ning aeglasema majanduskasvu prognoos viitavad sellele, et kinnisvaraturul on väga headest aegadest saamas head ajad.

Veebruar jätkas jaanuariga sarnases rütmis, mis tähendab taaskord seda, et võrreldes eelmise aasta sama ajaga tehingute arv vähenes, mediaanhinna tõus oli aga väikeses kasvus. Üle kogu Eesti sõlmiti 1563 korteriomandi ostu-müügitehingut, mida oli 144 võrra vähem kui eelmise aasta veebruaris. Aasta esimese kahe kuuga on 2019. aasta juba 237 korteritehinguga miinuses. Tehingute mediaanhind oli 1355 EUR/m2, mida oli 1,7% enam kui möödunud aasta samal perioodil.

Kõige enam on tehingute langus mõjutanud neid piirkondi, kus uusarendusturg on aktiivsem olnud – näiteks Tallinna linnas on aasta esimese kahe kuuga tehingute arv vähenenud enam kui 150 võrra. 2019. aasta veebruaris sõlmiti Tallinnas 674 korteri ostu-müügitehingut, mullu sõlmiti aga 771 tehingut. Suur tehingute arvu langus on tulnud ka kõrge võrdlusbaasi tõttu. Teatavasti saabus suurem tehingute langus eelmise aasta III ja IV kvartalis, mistõttu on tänavuse aasta II pool tõenäoliselt mullusest tugevam.

Hinnatõus ning väga tugev nõudlus pole lubanud toimunud tehingute hinnal aga langeda – veebruaris oli korteritehingute mediaanhind pealinnas 1814 EUR/m2, mullu samal ajal oli antud näitaja 1776 EUR/m2.

Teistes suuremates linnades on muutused olnud laugemad – Tartus oli uusarenduste tehingute arvu vähenemise tõttu suurem langus toimunud jaanuaris, veebruaris sõlmiti mullusega võrreldes 7 tehingut enam ning tehingute mediaanhind oli 5,7% mullusest kõrgem. Seega sõlmiti Tartu linnas 121 korteri ostu-müügitehingut, tehingute mediaanhind oli 1420 EUR/m2.

Pärnus oli tehingute arv ja mediaanhind mullusega võrreldes üsna sarnane – veebruaris sõlmiti 57 tehingut, mida oli 2 võrra vähem kui mullu samal ajal. Müüdud korterite mediaanhind oli 1189 EUR/m2, mis oli 3% kõrgem kui eelmise aasta veebruaris.

Narvas on aasta algus korteritehingute arvu põhjal üsna sarnane eelmise aasta sama ajaga. Kui jaanuaris sõlmiti 13 tehingut rohkem, siis veebruaris jäi turg 15 tehinguga miinusesse. Ehkki korterite pakkumishind on enam kui aasta püsinud väga sarnasel tasemel, on pakkumiste arv langenud, mis viitab sellele, et vähem on neid, kes loodavad, et nad müüvad oma kinnisvara soovitud hinnaga maha. Veebruaris oli korteritehingute mediaanhind 344 EUR/m2, mullu samal ajal aga 414 EUR/m2.

Loe edasi

Uus Maa Kinnisvarabürooga liitub Re/Max Plus

Seni Re/Max Plus-i nime all tegutsenud maaklerbüroo liitub täies koosseisus Uus Maa Kinnisvarabüroo frantsiisivõrgustikuga ning hakkab kandma nime Uus Maa Pluss.

„Meil on ülimalt hea meel, et suudame oma frantsiide süsteemiga pakkuda konkurentsi rahvusvahelistele brändidele ning esimene suurem frantsiisibüroo meiega liitus,“ ütles Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse esimees Jaanus Laugus. „Kindlasti on frantsiisivõtjale parim valik tuntuim kaubamärk kohalikul turul, millele lisandub professionaalne turundus ja koolitusüksus ning kaasnev kulude kokkuhoid ja parem klienditeenindus.“

Uus Maa Plussi partneri Elar Toomsalu sõnul osutuski valiku tegemisel suureks põhjuseks just Uus Maa kui kaubamärgi lai tuntus. “Võttes arvesse meie võrdlemisi lokaalset, peamiselt kohaliku tarbija põhist kinnisvaravahenduse turgu, on meie meeskonna soov tegutseda kaubamärgi alt, mida kõik kohalikud inimesed teavad ning millel on üles ehitatud tugev tugisüsteem nii maakleritele kui ka omanikele, aitamaks teenindada meie praeguseid ning tulevasi kliente veelgi paremini.“

Uus Maa Plussi frantsiisileping hakkab kehtima 18. veebruarist 2019. Ettevõtte kontor asub ka edaspidi Tallinna kesklinnas, aadressil Kaupmehe 7.

Loe edasi

Vahe uute ja vanade korterite hindades on märkimisväärselt suur

Kairi Vanem, Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler
Uusarenduste hinnatõus on osa potentsiaalsest korterite ostjaskonnast viinud tagasi järelturu juurde. Eriti on see näha just magalapiirkondades, kus uute ja renoveeritud vanade korterite hinnavahe on kujunenud juba päris märkimisväärseks.

Viimase poole aasta kinnisvaramüügi statistika näitab selgelt, et uute korterite pakkumishinnad äärelinnas on järsult kasvanud, mis tähendab, et hinnatundlikumate ostjate, näiteks noorperede võimalused osta kortereid uusarendusse on vähenenud. Selle asemel on jõukohasem soetada järelturukorter. Toon mõned võrdlevad näited.

Näiteks saab tüüpilise, renoveeritud 2-toalise korteri (45-55 m2) magalarajoonides keskmiselt 70 000 -75 000 euroga, uusarendustes on sarnaste üldpindadega korterid hinnavahemikuga 92 000-103 000 eurot. See teeb keskmiseks hinnaerinevuseks uue ja vana vahel 17 000 – 28 000 eurot.

Kolmetoaliste puhul on hinnavahemikud (60-75m2) vanemate korterite osas 90 000 – 105 000 eurot ning uusarenduste sarnaste korterite puhul keskmiselt 120 000 -155 000 eurot, mis teeb uue ja vana hinnavaheks 30 000 – 50 000 eurot. Muide, laias laastus saab uue kahetoalise korteri hinna eest renoveeritud kolmetoalise vanema korteri.

Rõhutan, et need on keskmised vahemikud. Alati on olemas erisusi, kuid neid kipub siiski harvem olema.

 

Vanal korteril omad eelised

Kindlasti võib nii mõnelgi ostuhuvilisel tekkida emotsionaalne tõrge, kui ta võrdleb näiteks tuliuut korterit, kus pole keegi veel elanud mõne vanema korteriga, kus on elanud ehk mitmeid peresid ning kus naabrid võivad olla kohati üsna erisugused.

Kuid, soodsama hinna kõrval saab kasutatud korterite eeliseks pidada juba teadaolevat seisukorda ja kulusid. Väga tihti peetakse eeliseks eraldi kööke ning uuemate tüüpelamute puhul ka läbimaja planeeringuid ja rõdusid.

Paljud paneelmajad on läbinud renoveerimise, mis on muutnud nad kenamaks ja vähendanud ka kõrvalkulusid. Pole sugugi tavapäratu, et vanema korteri kommunaalkulud pakuvad tugevat konkurentsi samaväärse uue korteri arvetele. Eriti, kui remondiks võetud laenudki on makstud.

Need juhtud, et „mäed“ tuleks lammutada, on juba minevikku kadunud ning peale on jäänud arusaam, et iga hoone eest tuleb hoolitseda ja seda renoveerida. Nii kestab see veel aastakümneid. Lisaks, tänagi elab 2/3 pealinna elanikest magalates. Nii öelda tallinnastumine on jätkuvalt hoogne ning igal aastal lisandub keskmiselt 5000 uut elanikku, kes kõik otsivad parima võimaliku kvaliteedi ja hinnasuhtega elamispinda.

Kokkuvõtvalt võin öelda, et kuigi järelturg on muutunud üha aktiivsemaks, jätkub ostjaskonda ka magalapiirkondadesse kerkivatele uutele korteritele. Küll aga saab pakutava lõpphind varasemast veelgi olulisemaks.

Loe edasi

Kinnisvara varjatud puudused – mis need on ja mida ette võtta?

Karlis Kolk, Uus Maa Kinnisvarabüroo jurist
Kinnisvara soetamine on tehing, mis vajab omajagu kaalumist ja plaanimist. Seda kinnitab fakt, et kinnisvaratehing tuleb läbi viia notari juures. Hoolimata sellest, kui hoolikas ja tähelepanelik ollakse, võib üheks võimalikuks probleemiks, mis sellise tehinguga kaasneb, kujuneda varjatud puuduste olemasolu ja selgitamine, kes nende eest vastutab.

Olen viimasel ajal kokku puutunud mitmete kaasustega, kus klient on ostnud endale kinnisasja ja avastab tehingujärgselt, et paraku pole kõik nii lilleline nagu lepingut sõlmides loodeti.

Näiteks ostis üks mu klientidest endale korteri, mis tema teadmise kohaselt vajas sanitaarremonti. Alustades remondiga, avastas vastne koduomanik, et remonti ei vaja ainult sanitaarruumid, vaid ka kandekonstruktsioonid, mille puhul pole enam tegemist korteri kui koduomaniku eriomandiga, vaid kaasomandi kui terve majale kuuluva osaga. Korteriühistu paraku probleemiga tegeleda ei tahtnud, vaid soovitas omanikul puudus iseseisvalt kõrvaldada.

Seesugune juhtum on liigitatav varjatud puuduse alla, sest vastavast probleemist müüja ostjat ei teavitanud ja puuduse tõttu oli uus omanik sunnitud investeerima algselt plaanitust märkimisväärselt suurema summa korteri elamiskõlblikuks muutmiseks.

Varjatud puudused ei ilmne üksnes järelturu korterite puhul. Näiteks tegelesin kliendiga, kes oli ostnud korteri uusarendusse, mille tubades oli parkettpõrand. Mõne aja pärast hakkas aga parkett mitmes kohas nii öelda paistetama. Müüja üritas küll viidata nõudele, et korteris peab pidevalt töötama ventilatsioon maksimumtasemel, kuid lõpuks, kui olime nõude esitanud, sai ka müüja aru, et niisama lihtsalt uuel asjal seesugune puudus tekkida ei tohiks. Seega nõustus müüja puuduse kõrvaldama oma kuludega.

 

Varjatud puuduse ilmnemisel tuleb reageerida koheselt

Mis aga on varjatud puudus seaduse tähenduses? „Varjatud puudus on lepingutingimustele mittevastavus, mis on esemel lepingu sõlmimise hetkel, millest müüja ostjat ei teavitanud ja mida ostja ei saanud ka ise lepingut sõlmides esemel märgata. Varjatud puudus ilmneb reeglina pärast lepingu sõlmimist, kui vastne omanik hakkab asja kasutama. Kui puudub kokkulepe ehk lepingutingimus eseme teatud omaduse suhtes, siis tuleb hinnata, kas asi vastab selleks ettenähtud kasutuseesmärgile ning lisaks ka, kas see vastab vähemalt samale kvaliteedile, mida tavaliselt omavad samasse kaubagruppi kuuluvad sarnased asjad.

Tarbijast ostja kaitseks on seaduses sätestatud kahe-aastane periood, mil tal on õigus esitada müüja vastu nõudeid seosus varjatud puudustega. Kui tegemist pole tarbijaga, siis on nõude esitamine võimalik kolme aasta jooksul. Mida see vahe tähendab? Tarbijaga on tegemist siis, kui füüsiline isik ostab oma kodu kauplejalt ehk firmalt. Kui füüsiline isik ostab kinnisvara füüsiliselt isikult või firma ostab firmalt või füüsiliselt isikult, siis pole tegemist tarbijaga.

Varjatud puuduse avastamise korral on tähtsaks faktoriks kohene reageerimine. Seaduse järgi peab tarbija, kes avastab ostetud esemel varjatud puuduse, sellest müüjat teavitama ja sellega koos nõude esitama kahe kuu jooksul. Ostja, kes pole tarbija, peab avastatud puudusest teavitama müüjat mõistliku aja jooksul. Mõistlik aeg on loomulikult üsna lai mõiste, mistõttu on kohtud võtnud eeskujuks kaks kuud, nagu seadus sätestab tarbija puhul.

 

Veendu, et asjaajamine oleks korrektne, vajadusel pea nõu juristiga

Tihtipeale tekib küsimus, kas ostja peab tõendama, et müüja teadis puudusest lepingu sõlmimise hetkel, nii et see liigituks varjatud puuduse alla. Tegelikult on aga nii, et kui lepingus vastutuse osas eraldi kokku lepitud pole, siis vastavalt võlaõigusseaduse sätetele ja kohtupraktikale pole oluliseks faktoriks see, kas müüja puudusest teadis või mitte. Ostja peab üksnes tõendama, et puudus eksisteeris juba lepingu sõlmimise hetkel ja olema hoolas, et esitaks oma nõude koheselt, kui puuduse avastab.

Varjatud puuduste ilmnemisel on ostjal eelkõige õigus nõuda, et müüja vastava puuduse oma kuludega kõrvaldaks. Kui müüja sellest keeldub, võib ostja puuduse ise kõrvaldada ja nõuda, et müüja hüvitaks ostjale tekkinud kahju. Äärmisel juhul võib ostjal tekkida ka õigus müügilepingust taganeda ja oma raha tagasi nõuda.

Et olla kindel, et müüjale esitatav nõue on korrektne, soovitan avastatud puuduse osas koheselt pöörduda pädeva juristi poole. Jurist hindab, kas tegemist on puudusega ja esitab sellest tulenevalt müüjale nõude koos vajalike dokumentidega.

Samuti saab jurist aidata müüjat, kes on tehingut sõlmimas. Lepingus on võimalik sätestada tingimused, mis vähendavad riski, et ostja pärast lepingu sõlmimist varjatud puuduste osas nõude esitab ja müüja selle eest vastutab. Näiteks saab kirja panna kõik teadaolevad puudused, mida on objektil ostjale tutvustatud. Nii ei teki hiljem vaidluseid, et kas sellest või teisest asjast räägiti või mitte. Kuivõrd kinnisvaratehingud sõlmitakse notari juures, siis pole notari rolliks osapooltele lepingutingimuste soovitamine. Seega võib külaskäik juristi juurde enne lepingu sõlmimist müüjat säästa tuhandete või lausa kümnete tuhandete eurode suurusest nõudest.

Loe edasi
content top