content top

Tallinna üüriturg globaliseerub

Eveli Lindell, Uus Maa Kinnisvarabüroo juhtiv konsultant
Alanud aasta jätkub Tallinna üüriturul aktiivselt. Uued töökohad, projektid, elumuutused ja välistudengite tulek on üürikorterite nõudlust ka sel aastal hoidmas stabiilsena.

Stabiilne on üüriturg olnud juba mõned viimased aastad ning meile tuttav tsüklilisus leiab aset tänavugi. Esmalt rahulik aastaalgus, siis aktiivsem kevad, seejärel suveperiood, mida peetakse üürituru kõrghooajaks ning lõpetuseks sügis-talvine rahunemine, mis on siiski üsna aktiivne periood.

Ka hinnad on paari viimase aasta jooksul püsinud üsnagi ühtlasel tasemel. Liikumised sõltuvad hooajast ja turul olevatest pakkumistest. Kohati on isegi kasulikum teha allahindluseid, selle asemel, et hoida korterit kuu või kaks tühjana.

Üürivad kõik – tudengid, iseseisva elu alustajad, spetsialistid, töötajad ja pered. Väga palju otsitakse ka nö nädalasisest peavarju Tallinnas töötamise ajaks. Nädalavahetused aga veedetakse oma päris kodus.

Viimastel aastatel on välismaalaste osa üüriklientide seas üha kiiremalt kasvanud. Seda nii kesk- kui ka äärelinnas. Palju otsitakse just ilusaid, renoveeritud kortereid. Kesklinnas eelistatakse kortereid hea asukohaga uuemaid maju, kus kõik eluks vajalik oleks jalutuskäigu kaugusel. Äärelinnas on väga oluline ühistranspordi olemasolu.

 

Ole väljaüürimisel tähelepanelik

Kuna Tallinn tõmbab ligi väga palju ja erisuguseid inimesi kõikjalt, on üha olulisem teha potentsiaalse üürilise kohta taustauuringuid. Internet annab selleks suurepärase võimaluse ning kohalike puhul saab nende maksekäitumise kohta infot Krediidiinfost. Tudengite puhul, kui on kahtlusi maksevõime osas, soovitan üürilepingu juurde küsida ka vanemate käendust.

Välismaalaste puhul on tausta uurimine veidi keerulisem, kuid julgustuseks ütlen, et minu kogemus nendega on olnud alati positiivne. Nad on väga abivalmid, kohusetundlikud ja vastutulelikud ning ei pelga vajadusel saata kasvõi oma töölepingut, et endast rohkem infot jagada.

Kindlasti tuleb välismaalaste puhul tähele panna kahte asja. Esiteks, väga oluline on alati küsida näha elamisluba või viisat, kuna seaduse järgi ei tohi omanik üürida korterit välisriigi kodanikule, kellel puudub seaduslik alus siin pikema-ajaliseks viibimiseks. See annab omanikule ka kindlustunde, et inimene on oma asju ajanud legaalselt. Teiseks tuleb arvestada, et tihtipeale soovivad välismaalased ka korterisse sissekirjutust, mis seadusest tulenevalt on ka nende õigus.

Kokkuvõtteks võib öelda, et üürikorterite nõudlus Tallinnas lähiajal ei vähene, vaid pigem kasvab eelkõige seoses rahvusvahelistumise ning töökohtade puudusega väiksemates Eesti kohtades. Hinnad püsivad stabiilsena, kuid kasvavad hooajaliselt suvel, mil nõudlus on suurem. Eelistatumad on uuemad ja renoveeritud korterid.

 

Keskmine üürihinnatase Tallinnas

Kesklinn

Uued:
1-toal – 400 – 550 €/kuu
2-toal – 450 – 700 €/kuu
3-toal – 750 – 1500 €/kuu

Vanemad:
1-toal – 320 – 500 €/kuu
2-toal – 400 – 550 €/kuu
3-toal – 600 – 1000 €/kuu

Mikrokorter – 350 – 600 €/kuu

 

Äärelinn

Uued:
1-toal – 370 – 470 €/kuu
2-toal – 430 – 650 €/kuu
3-toal – 650 – 890 €/kuu

Vanemad:
1-toal – 250 – 400 €/kuu
2-toal – 300 – 520 €/kuu
3-toal – 350 – 680 €/kuu

Ühiselamu/mikrokorter – 160 -400 €/kuu

* Nelja- ja enamatoaliste korterite hinnad varieeruvad väga tugevalt sõltuvalt asukohast, üldpinnast ja seisukorrast.

Allikas: Uus Maa Kinnisvarabüroo

Loe edasi

Uus Maa korraldab ERR-i Tuisu tänava kinnistute müüki

Uus Maa Kinnisvarabüroo alustas Eesti Rahvusringhäälingule (ERR) kuuluvate kinnistute müüki Tallinnas Tuisu ja Tervise tänaval, kuhu varasemalt plaaniti uue tele- ja raadiokompleksi ehitamist.

Kokku on kinnistuid viis ning need müüakse enampakkumise korras. Tallinna Linnaplaneerimise Amet on novembris 2011 võtnud kirjaliku seisukoha, millest tuleneb, et müüdavat ala nähakse tulevikus multifunktsionaalsena, kus võiksid asuda nii elu- kui ärihooned.

„Tarbijate nõudlus korterite järele terviklikult arendatud keskkondades on suur,“ ütles kinnistute müüki korraldav Uus Maa Kinnisvarabüroo äripindade maakler Eduard Sorokin. „Müügisolev projekt annab võimaluse arendada terviklik elukeskkond, kus lisaks korteritele on toetavad teenused ja rekreatsioonivõimalused. Kutsume kõiki huvitatud isikuid meiega kontakteeruma ja osalema, enampakkumine leiab praeguse kava kohaselt aset märtsis.“

Kinnistute pindala on kokku: 41 569 m2. Kehtiv detailplaneering lubab maksimaalseks maapealseks brutoehitusmahuks 34 000 ruutmeetrit ning suurimaks hoonete kõrguseks 56 meetrit.

Lisainfo objekti koduleheküljelt: www.uusmaa.ee/tuisu

Loe edasi

Tallinna kinnisvaraturg jaheneb, mujal antakse hagu juurde

Igor Habal, Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik
2018. aasta detsembris jätkus kinnisvaraturu jahenemine hoolimata sellest, et tervikuna sõlmiti esialgsetel andmetel Eestis 2018. aastal rohkem korteri- ja eramutehinguid kui tunamullu. Siiski ei saa me rääkida üle-eestilisest jahenemisest, vaid täna piirdume valdavalt veel pealinnaga.

Sisendkulude kasv, kahanevad kasumimarginaalid ja suur pakkumiste hulk on hoolimata tugevast nõudlusest teinud arendajad ebakindlamaks, mistõttu vähenes 2018. aastal uute korterite arv ning suure vähikäigu tegi ka ehituslubade statistika. Langus algas juba III kvartalist ning jätkus eelmise aasta kõrget võrdlusbaasi arvesse võttes ka IV kvartalis.

Tallinnas sõlmiti detsembris võrreldes eelmise aasta sama ajaga üle 200 korteritehingu vähem. Samas, tänu tavapärasele uusarenduste kõrgemale osakaalule aasta lõpus, kasvas mediaanhind kõigi aegade kõrgeimale tasemele – 1858 EUR/m2.

Aasta kokkuvõttes sõlmiti 9704 korteriomandi ostu-müügitehingut, mida oli veidi üle 50 võrra vähem kui mullu. Aeglustus ka tehingute mediaanhinna kasv. Kui 2017. aasta jooksul oli see 8,2%, siis 2018. aastal tõusid hinnad 5,7%. Viimastel kuudel turule tulnud uute korterite müügitempot silmas pidades on siiski tajutav oht, et nõudlus võib väheneda kõrgete pakkumishindade tõttu.

 

Optimism liigub pealinnast välja

Optimismi on tänasel turul kõige rohkem Tallinna lähiümbruses ning Tartus ja selle naabervaldades. Harjumaa omavalitsustest oli aasta suurim tõusja Rae vald, mille põhjaosa piirkondade arendustempo ei näi raugevat samas kui teistes valdades võtsid tõusud-langused tunduvalt rahulikuma joone.

Tartus suurenes 2018. aastal müüdud korterite arv märkimisväärselt, 2017. aastaga võrreldes koguni 300 võrra. Siin tasub mainida, et paaril varasemal aastal tammus tehingute arv Tartus paigal.

Tõenäoliselt aeglustub Tartus tõus sel aastal, seda enam, et lisandunud ca 300 tehingu arvu juures kiirenes ka tehingute mediaanhinna kasv (1275→1387 EUR/m2), suurenedes 8,8%. Teisalt, erinevalt Tallinnast on Tartus veel arendajad optimistlikumad, mida iseloomustab ka ehitusloa saanud korterite hulga kasv.

Nii teiste suuremate linnade, näiteks Narva ja Pärnu, kui ka ülejäänud Eesti puhul võib öelda, et rahvaarvu langus ning eriti just noorte, parimas korteriostueas inimeste väljaränne tehingute arvu 2018. aastal enam ei suurendanud. Kui Harju- ja Tartumaa välja arvata, suurenes tehingute arv ülejäänud 13st maakonnast vaid kolmes, mis viitab sellele, et sotsiaalmajanduslikud tingimused ning kahanev rahvaarv on tekitanud piiri, üle mille on tänastes tingimustes enamikel maakondadel on keeruline tõusta.

Paranenud sissetulekute juures jätkasid aga keskmised hinnad tõusu, ehkki väheneva nõudluse juures ei saa me absoluutnumbrites rääkida väga suurtest kasvudest. Nii suurenes näiteks Lääne-Virumaal tehingute mediaanhind 186 EUR/m2-lt 219 EUR/m2-ni ja Võrumaal 335 EUR/m2-lt 350 EUR/m2-ni.

Loe edasi

Oma asjade pikemaajalisel ladustamisel tasub olla dokumentidega hoolikas ning kaasata jurist

Karlis Kolk, Uus Maa Kinnisvarabüroo jurist
Oma vara lühema- või pikemaajalisem ladustamine vastava teenusepakkuja juures on tänapäeval aina levinum teguviis. Olgu põhjuseks ühest kohast teise kolimine või esemete omamine, mida kodus hoida ei saa. Kui enamasti on tegu väga mugava võimalusega, võib aeg-ajalt ette tulla ka olukordi, kus asjad võivad kaduma minna.

Puutusime hiljuti kokku ühe õpetliku juhtumiga. Uus Maa kaubamärgi all tegutses varasemalt kolimis- ja ladustamisteenuste firma, mille teenustest otsustasime neli aastat tagasi loobuda ning kaubamärgi frantsiisi lõpetada. Sama firma võttis üle ettevõtte juhtiv spetsialist, kes tegutses edasi iseseisvalt ning teise kaubamärgi all.

Ühele kliendile oli see kolimisfirma juba kümmekond aastat pakkunud ladustamisteenust. Kuna ta elas välismaal, tundus ladustamine arukas viis asjade säilitamiseks. Kui algusaastatel käis klient oma vara laos tihtilugu vaatamas, siis mida aeg edasi, seda vähem ta huvi nende vastu tundis. Kuni 2018. aastal soovis ta oma vara laost kätte saada. Nüüd aga ilmnes, et ladustatud asjad olid aastaid tagasi teise hoiustaja varadega segamini läinud ning vastu vaatasid hoopiski võõrad esemed.

Kogu situatsiooni tegi keeruliseks asjaolu, et viimaste aastate jooksul oli kaupa liigutatud mitmete ladude vahel ning ükski teine klient pole asjade segamini minekust teavitanud. Ühtlasi tundis klient oma ladustatud asjade vastu huvi viimati neli aastat tagasi. Nagu sai mainitud, siis kolimis- ja ladustamisteenuste ettevõtte omanikud on muutunud ning nii on ka Uus Maa-l sisuliselt võimatu seda asja lahendada, sest meil ei ole õigust teostada teise firma üle järelevalvet. Lisaks on ka kogu dokumentatsioon uute omanike valduses.

Sellisel juhul ei jää muud üle kui suunata nüüdseks juba endine klient teise firma juurde ning olla vajadusel nõu ja jõuga abiks nõude esitamisel ja juriidilistes küsimustes.
Kõigile teistele saame aga jagada väärtuslikke nõuandeid, et selliseid olukordi vältida.

 

Ole ladustamisel dokumentatsiooniga tähelepanelik

Ladustamisteenuste klientidel soovitame olla dokumentatsiooniga väga hoolikas. Kõigepealt on vaja täpselt fikseerida hoiustatud vara, määrata asjadele hind ning soovitav oleks need kindlustada. Kõik dokumendid ja aktid, mis ladustamisfirmalt lepingu sõlmimise käigus saadi, on vajalik säilitada. Eelkõige on olulised ladustamisleping, üleandmisakt, määrata asjade väärtus ja lisada loetelu, et oleks võimalikult lihtne hiljem tõendada, et vastavad asjad ka lattu viidi.

Ladustamisfirma valimisel tasub heita pilk peale laole ning uurida, kas olemas on varakindlustus, sest siis ei pea klient seda ise sõlmima. Ühtlasi oleks vaja ladustamisteenuse lepingus fikseerida, kes vara kindlustab. Odavama ladustamishinna puhul võib eeldada, et ladustamistingimused on kehvemad või laol puudub vastutuskindlustus.

Samuti, kui muutub omanik või ettevõtte nimi, siis peaks klient olema tähelepanelik ning sellisel juhul tuleks teha päring, et saada ülevaade oma asjade olukorrast ja muutuste põhjustest ning kas sellest tulenevalt muutuvad ka ladustamistingimused. Näiteks, on võimalik, et uus omanik viib ühest laost kliendi vara hoopis teise, odavamasse lattu ning ladustajal puudub teavitamiskohustus, kui lao kriteeriumid on sarnased. Muutuste puhul tasub ladustamisfirmasse kohale minna. Kui see pole võimalik, siis paluda ladustamisfirmalt fotomaterjali oma asjade ja lao kohta.

Kuna tehingust tulenevad nõuded aeguvad 3 aasta jooksul, siis oleks asjade omanikul otstarbekas iga kolme aasta järel oma kaupa üle vaatamas käia või teha järelpärimine, et oleks kindlus vara korrasoleku osas. Sellisel juhul, kui kaup on kaduma läinud või on tekkinud muu probleem, saab klient näiteks vaidlustada viimase kolme aasta ladustamisarved. Samuti on sellisel juhul lihtsam kindlaks teha, mis aja jooksul probleem tekkida võis.

 

Ettevõte kannab riski ja vastutab

Ladustamisega tegeleval ettevõttel soovitame kindlasti sõlmida vähemalt vastutuskindlustus, mille puhul peab kindlustusandja täitma kindlustusvõtja asemel kohustuse hüvitada kahju, mille kindlustusvõtja on põhjustanud kolmandale isikule kas oma tegevuse või tegevusetuse kaudu. Ehk, kui tekibki olukord kus ettevõtte tegevuse tulemusena on hävinud/kaotsi läinud kliendi vara, siis saab abi kindlustusest.

Näiteks, Uus Maa kolimis- ja ladustamisteenused olid alati kindlustuskattega kaetud ning probleemide ilmnemisel saime olla kliendile toeks. Küll aga ei saa Uus Maa vastutada firma uue omaniku tegevuse osas, sest tema tegevuspõhimõtted võivad meie omadest erineda.

Ladustamisfirma peab olema samuti hoolas lepingu ning dokumentsatsiooniga, et võimalikult täpselt oleks kirjas ladustatud asjad ning nende väärtus. Vastasel juhul on raske ka kindlustusele tõestada, kui suures mahus on vara kadunud või hävinenud.

Suure lao puhul pole välistatud, et kaupa tõstetakse ümber ja seejärel antakse kliendile hoopis kellegi teise asjad, misjärel võib mõni pahatahtlik klient näha võimalust võõrast vara realiseerida. Ka laohooned, mis pakuvad kolimisfirmadele ladustamiseks allhanget, peaks kindlustuskatet omama, sest vaidluse puhul viivad jäljed tavaliselt ikka lattu, kus asju hoiti ning lao valdaja ei pääse vastutusest probleemi korral.

Kokkuvõtlikult on nii kliendil kui ka ettevõttel kauba ladustamisel omad kohustused ning ei tasu olla liigselt teist poolt usaldav. Mida täpsem on ladustamise leping, seda vähem on hiljem küsimusi ja vaidlusi. Kindlustus on samuti hädavajalik, kui asjad omavad erilist väärtust.

Ka lepingu kehtimise ajal ei tohiks eeldada, et osapooltel kohustused puuduvad. Tasub olla kursis kauba seisukorra ja ladustamistingimustega. Vaidluse tekkimisel peaks mõlemad osapooled näitama üles huvi probleemi lahendamiseks, eelkõige kohtuväliselt. Sealjuures on selge, et nõuded peavad olema dokumenteeritud ning esitatud seaduslikul alusel. Kui osapooled lahendust leida ei suuda, siis on alati oma õiguste kaitseks võimalus pöörduda kohtusse, kus eeldatavalt seatakse õiglus jalule.

Loe edasi

Puust ja punaseks: kuidas toimub suure ettevõtte kolimine

Fred Linnukütt, Uus Maa äripindade juhtiv maakler
Olen oma töös kokku puutunud ettevõtete juhtidega, kes ei tea, kaua võtab aega uue hoone ehitus vastavalt nende vajadustele. Nad ei peagi seda teadma, sest see pole nende eriala. Selleks on kinnisvarabürood ja maaklerid. Aga kuna on olnud juhuseid, kus otsitakse 2000-3000 m2-st uut kohta mõnekuulise etteteatamisega, mis ei ole teostatav, siis tuleks veidi selgitada, kuidas suuri üüripindu tegelikult peab planeerima.

Selleks, et mõista, mida tähendab tootmisettevõtte või suurema lao kolimine, peame alustama päris algusest. Vaatleme planeerimist kinnisvarasektori vaatevinklist ning selleks toetun oma aastatepikkusele kogemusele.

Sissejuhatuseks olgu öeldud, et kogu protsessi vältab 1,5-2 aastat.

 

Kuidas kõik käib

Esmalt kaardistan ettevõtte vajaduse, mis tähendab, et kohtun selle juhiga ning kuulan ära kõik ideed ja soovid. Vajadus seisneb väga paljudes detailides nagu näiteks kolimisaeg ja selle valiku põhjus ning sihtkoht ja miks just sinna. Kas valikuid võiksid mõjutada logistika ja tööjõud, kas tegevusala tähendab suurt elektritarbimist jne.

  • Kui üldjooned on paigas, siis läheme detailsemaks. Esitatavad küsimused on järgmised:
  • Milline on ruumivajadus ruutmeetrites,
  • kui palju vajatakse elektrivõimsust,
  • palju on töötajaid, mis tingimused neile ja kuidas hoones jaotuvad,
  • palju vajatakse parkimiskohti,
  • kuidas toimub kauba laadimine,
  • millised on hoonele esitatavad spetsiifilised nõuded nagu suruõhk, kohtväljatõmbed, ruumi kõrgus, valgustus, tuletõrjesüsteem, side, läbipääsusüsteemid jne.

Eelmainitu ning lisanõuete kohta on olemas vastav nimekiri, mille ettevõtte juht koos oma inimestega ära täidab. See annab talle endale ja tulevasele üürileandjale väga selge pildi, mida on vaja ehitada ning mis võiks hakata üürihinda mõjutama.

Ajaliselt näeb kogu protsess välja selline:

  • 1-2 nädalat kaardistab ettevõte enda vajadusi, sest lähteülesanne meie poolt on väga põhjalik.
  • 2. nädalal saadame selle põhjal välja päringud arendajatele.
  • 2-4. nädalal saame pakkumised kätte.
  • 5-6. nädalal tutvub ettevõtte juhtkond pakkumistega, võrdleb, käib objekte vaatamas ja teeb esmase valiku.
  • 6. nädalal saavad väljavalitud pakkujad tutvuda ettevõttega ja teha nädala jooksul korrigeeritud pakkumised.
  • 7. nädalal teeb ettevõte uue valiku ja jätab sõelale sobivad pakkumised, millega seoses hakatakse lepingutingimusi arutama.
  • 8.-10. nädal kulub läbirääkimistele, mille tulemuseks on väljavalitud pakkujaga lepingu sõlmimine.

Nõndaks, siiani on kulunud 2,5 kuud. Ning alles nüüd hakatakse projekteerima ja ehitusluba taotlema. See võtab aega, sõltuvalt omavalitsusest, 4-7 kuud. Ehitus kestab 9-12 kuud. Ja kokku kulubki 1,5-2 aastat.

Pean toonitama, et kogu protsess võib piirduda ka ühe aastaga, aga samas võib olla ka hoopis pikem. Väga palju aitab kaasa, kui ettevõte juht teeb kiireid otsuseid nende eeltoodud nädalate sees ja projekteerimise faasis.

Juhul, kui ettevõte peab kooskõlastama oma kolimisplaanid välismaal viibiva juhtkonnaga, tuleks nad viia asjadega kurssi võimalikult varakult. Tihti võivad sellises suhtluse puhul esineda erinevad protseduurilised reeglid, mis on suures organisatsioonis paika pandud ning võivad kokkulepete saamise protsessi aeglustada.

Samuti on hea endale valida ainult üks koostööpartner kinnisvarabüroodest, läbi kelle kogu info jookseb. Maakler on selles protsessis ettevõtte juhi “parem käsi”, kes kanaliseerib ja koondab kogu vajaliku info vajadusel lühiformaati, toob turuinfot ja võrdlustehinguid, mis kõik aitavad juhil kiiremini ja paremaid otuseid teha. Maakler hoiab ära üleliigsed kõned arendajatelt ning edastab vajaliku info kokkulepitud ajal juhile, et tal jääks aega tegeleda oma põhiülesande – ettevõtte juhtimisega.

Seega, uue sobiva lao- või tootmispinna saamine on võrreldav oma maja ehitamisega, mis on pikk ja väga paljusid erinevaid nüansse hõlmav protsess. Ja kuigi vahest võib tunduda, et mõne olemasoleva pinna üürimine on lihtsam, siis tegelikult saab ruttu selgeks, et kellegi teise vajaduste ja soovide järgi ehitatud ruumikompleks ei vasta mitte kuskilt otsas teie ettevõtte vajadustele.

Parem teha see pikk protsess koos heade abilistega läbi ning ülejäänud aeg kulutada firma põhitööle ja selle arendamisele.

Loe edasi
content top