content top

Puust ja punaseks: kuidas toimub suure ettevõtte kolimine

Fred Linnukütt, Uus Maa äripindade juhtiv maakler
Olen oma töös kokku puutunud ettevõtete juhtidega, kes ei tea, kaua võtab aega uue hoone ehitus vastavalt nende vajadustele. Nad ei peagi seda teadma, sest see pole nende eriala. Selleks on kinnisvarabürood ja maaklerid. Aga kuna on olnud juhuseid, kus otsitakse 2000-3000 m2-st uut kohta mõnekuulise etteteatamisega, mis ei ole teostatav, siis tuleks veidi selgitada, kuidas suuri üüripindu tegelikult peab planeerima.

Selleks, et mõista, mida tähendab tootmisettevõtte või suurema lao kolimine, peame alustama päris algusest. Vaatleme planeerimist kinnisvarasektori vaatevinklist ning selleks toetun oma aastatepikkusele kogemusele.

Sissejuhatuseks olgu öeldud, et kogu protsessi vältab 1,5-2 aastat.

 

Kuidas kõik käib

Esmalt kaardistan ettevõtte vajaduse, mis tähendab, et kohtun selle juhiga ning kuulan ära kõik ideed ja soovid. Vajadus seisneb väga paljudes detailides nagu näiteks kolimisaeg ja selle valiku põhjus ning sihtkoht ja miks just sinna. Kas valikuid võiksid mõjutada logistika ja tööjõud, kas tegevusala tähendab suurt elektritarbimist jne.

  • Kui üldjooned on paigas, siis läheme detailsemaks. Esitatavad küsimused on järgmised:
  • Milline on ruumivajadus ruutmeetrites,
  • kui palju vajatakse elektrivõimsust,
  • palju on töötajaid, mis tingimused neile ja kuidas hoones jaotuvad,
  • palju vajatakse parkimiskohti,
  • kuidas toimub kauba laadimine,
  • millised on hoonele esitatavad spetsiifilised nõuded nagu suruõhk, kohtväljatõmbed, ruumi kõrgus, valgustus, tuletõrjesüsteem, side, läbipääsusüsteemid jne.

Eelmainitu ning lisanõuete kohta on olemas vastav nimekiri, mille ettevõtte juht koos oma inimestega ära täidab. See annab talle endale ja tulevasele üürileandjale väga selge pildi, mida on vaja ehitada ning mis võiks hakata üürihinda mõjutama.

Ajaliselt näeb kogu protsess välja selline:

  • 1-2 nädalat kaardistab ettevõte enda vajadusi, sest lähteülesanne meie poolt on väga põhjalik.
  • 2. nädalal saadame selle põhjal välja päringud arendajatele.
  • 2-4. nädalal saame pakkumised kätte.
  • 5-6. nädalal tutvub ettevõtte juhtkond pakkumistega, võrdleb, käib objekte vaatamas ja teeb esmase valiku.
  • 6. nädalal saavad väljavalitud pakkujad tutvuda ettevõttega ja teha nädala jooksul korrigeeritud pakkumised.
  • 7. nädalal teeb ettevõte uue valiku ja jätab sõelale sobivad pakkumised, millega seoses hakatakse lepingutingimusi arutama.
  • 8.-10. nädal kulub läbirääkimistele, mille tulemuseks on väljavalitud pakkujaga lepingu sõlmimine.

Nõndaks, siiani on kulunud 2,5 kuud. Ning alles nüüd hakatakse projekteerima ja ehitusluba taotlema. See võtab aega, sõltuvalt omavalitsusest, 4-7 kuud. Ehitus kestab 9-12 kuud. Ja kokku kulubki 1,5-2 aastat.

Pean toonitama, et kogu protsess võib piirduda ka ühe aastaga, aga samas võib olla ka hoopis pikem. Väga palju aitab kaasa, kui ettevõte juht teeb kiireid otsuseid nende eeltoodud nädalate sees ja projekteerimise faasis.

Juhul, kui ettevõte peab kooskõlastama oma kolimisplaanid välismaal viibiva juhtkonnaga, tuleks nad viia asjadega kurssi võimalikult varakult. Tihti võivad sellises suhtluse puhul esineda erinevad protseduurilised reeglid, mis on suures organisatsioonis paika pandud ning võivad kokkulepete saamise protsessi aeglustada.

Samuti on hea endale valida ainult üks koostööpartner kinnisvarabüroodest, läbi kelle kogu info jookseb. Maakler on selles protsessis ettevõtte juhi “parem käsi”, kes kanaliseerib ja koondab kogu vajaliku info vajadusel lühiformaati, toob turuinfot ja võrdlustehinguid, mis kõik aitavad juhil kiiremini ja paremaid otuseid teha. Maakler hoiab ära üleliigsed kõned arendajatelt ning edastab vajaliku info kokkulepitud ajal juhile, et tal jääks aega tegeleda oma põhiülesande – ettevõtte juhtimisega.

Seega, uue sobiva lao- või tootmispinna saamine on võrreldav oma maja ehitamisega, mis on pikk ja väga paljusid erinevaid nüansse hõlmav protsess. Ja kuigi vahest võib tunduda, et mõne olemasoleva pinna üürimine on lihtsam, siis tegelikult saab ruttu selgeks, et kellegi teise vajaduste ja soovide järgi ehitatud ruumikompleks ei vasta mitte kuskilt otsas teie ettevõtte vajadustele.

Parem teha see pikk protsess koos heade abilistega läbi ning ülejäänud aeg kulutada firma põhitööle ja selle arendamisele.

Loe edasi

Kinnisvaraturg novembris: murepilved ähvardavad

Igor Habal, Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik
Novembrikuu peegeldas üsna hästi seda veidi murelikku olukorda, mis on tekkinud turul aset leidnud muutustest, ent täpsemaid järeldusi saame teha järgmise poole aasta jooksul.

Tõsi on see, et ühelt poolt on tarbijate kindlustunne kodu soetamiseks või remontimiseks vähenenud, teisest küljest on langenud ka kogu ehitussektori kindlustunne. Turul väljendub see arenduste lansseerimistempo aeglustumises ja eelmüügiaegade pikenemises, ehkki lõpptarbijate nõudlus kasvavate hindade juures on jätkuvalt väga kõrge. Tõenäoliselt tähendab see seda, et ebastabiilsuse ohud võivad turul süveneda ning võimalused nö korrektuuri tekkimiseks on aina suuremad.

Tallinnas sõlmiti pärast aktiivset oktoobrit esialgsetel andmetel üle 100 korteritehingu vähem ning nende arv langes ka võrreldes 2018. aasta novembriga. Ajal, mil järelturg on püsinud stabiilsena või isegi veidi kahanenud, tasub tehingute arvu suuremate muutuste taga otsida uusarendusturgu. Nii oli ka novembris, kui sõlmiti 807 korteritehingut. Tehingute mediaanhind on Tallinnas stabiliseerunud, mis kiire ehitushindade kasvu juures tähendab kinnisvarasektori kasumlikkuse vähenemist.

11 kuud järjest on korteritehingute mediaanhind olnud üle 1700 eur/m2, novembris oli näitaja 1736 eur/m2, mis oli 2,7% võrra kõrgem kui mullu. Tänavuse aasta esimese 11 kuu lõikes on tehingute arvu kasv pidurdunud: mullusega võrreldes on sõlmitud 143 korteritehingut enam ning nende mediaanhind on suurenenud 6%. 2017. aastal olid samad näitajad vastavalt +548 tehingut ja +8,3%.

 

Tartus ja Pärnus optimismi enam

Ajal kui Tallinnas on turg muutunud ettevaatlikumaks, sammuvad Tartu ja Pärnu ühe-kahe sammu võrra tagapool optimistlikumas rütmis. Selline muster on siinset vaba kinnisvaraturgu ilmestanud praktiliselt viimased 20 aastat – nii tõusu kui languse puhul reageerib esimesena Tallinn, millele järgnevad selle lähiümbrus ja Tartu ning Pärnu, seejärel aga teised piirkonnad, kus mitmetes kohtades pole toimunud ei hinnatõusu ega ka tehingute arvu suurenemist.

Erinevalt Tallinnast saab Tartus ja Pärnus rääkida uusarendusturu aktiivsuse kasvamisest, eelmise kahe aasta madala võrdlusbaasiga võrreldes on eriti silmapaistev olnud Tartu.

Käesoleva aasta 11 kuuga on Tartus eelmise aasta sama perioodiga võrreldes suurenenud korteritehingute arv 288 võrra ja mediaanhind 8,3%. 2018. aasta novembris sõlmiti Tartus 146 tehingut ning nende mediaanhind oli 1367 eur/m2.

Kuigi arendusturg ise kasvab, on väikese turu piiratud maht käesoleval aastal takistanud Pärnu korteritehingute arvu tõusu. Esimese 11 kuuga on see hoopis enam kui 120 võrra vähenenud (841→718). Aastases võrdluses on aeglustunud ka mediaanhinna kasv (+7,0% tänavu, +15,4% mullu). Novembris müüdi Pärnus 56 korterit, mille mediaanhinnaks kujunes 996 eur/m2.

Loe edasi

Kuidas arendada kalleid kortereid?

Kristi Djomin, Uus Maa Kinnisvarabüroo elamispindade tegevjuht
Kinnisvaraturul on tunda kerget ebakindlust. Või nagu turuosalised ise ütlevad – oleme optimistlikult ettevaatlikud. Tõsi on see, et hinnatase ja pakkumiste kasv on teinud läbi tõusu, mille tagajärjel on kallihinnaliste korterite müük muutunud keerulisemaks ning laiemas perspektiivis peab iga arendaja mõtlema, kuidas ebastabiilsema olukorraga kohaneda.

Seda, kas tulemas on kriis, korrektsioon, aeglustumine või midagi muud, päris täpselt veel ei teata. Küll aga on turuosaliste ja erinevate ekspertide seas levinud arvamus, et nii nagu täna, jätkata pikalt ei saa ning midagi muutub kindlasti. Just muutuvas situatsioonis pinnalejäämine ongi arendajaile ja teistele kinnisvaraturu tegijatele suurim küsimus.

On hea, kui sellele mõeldakse juba täna ning võetakse vastu otsuseid, mis ei tundu kohe võib olla kõige meeldivamad, kuid teisalt on pikemas perspektiivis jätkusuutlikud. Toon järgnevalt välja mõned soovitused, millele võiks juba praegu tähelepanu pöörata.

 

Paindlikum hinnapoliitika

Kõige olulisemaks teguriks arenduste müümisel on ühikute lõpphind. Siinkohal soovitan kallima hinnaklassi kortereid pakkuvale arendajale, kelle projekti müük on toppama jäänud, mõelda sellele, kas poleks mõttekam juba praegu teha hindades korrektuuri ja mitte oodata aega, mil see võib olla on sundkäik.

Kallis kinnisvara, mis on lihtsalt seisnud näiteks kaks aastat, on turul moraalselt vana kaup. Potentsiaalsete ostjate hulk on niigi piiratud, mistõttu erinevad kampaaniad või meediaturundus ei pruugi pakutavale enam uut värskust lisada.

Nii öelda seisva kauba probleem kipub väga teravalt kimbutama neid arendusi, mille taga on välisinvestorid ning kelle arusaam Tallinnas toimuvast ei pruugi kattuda miljonilinnaga, kust nad pärit on. Soovitan välisinvestoril ja tema kohalikul esindajal konsulteerida enam Eesti spetsialistidega, sest muidu võib liigne optimism arendusprojekti kõrbema lasta.

 

Üheksa korda mõõda ja siis lõika

Mida soovitada arendajale, kes otsustab homme uue projekti käima lükata? Kuidas saada hakkama situatsioonis, kus sisendhinnad on kõrged, aga samas ei taha inimesed suure raha eest mõttetut või igavat asja osta. Vastus peitub mõistlikes kompromissides ja uuendustes.

On kohti, kus kompromisse teha ei tohi – näiteks ehitustehnilistes ja ohutust tagavates lahendustes. Samas on hulk väiksemaid asju, pisidetaile, millega oskuslik mängimine ei vii kvaliteeti alla, kuid annab säästu.

Võtame näiteks siseviimistluse. Mõne materjali või detaili hind ei pea olema kallis, pigem olgu see kvaliteetne ja nähku hea välja. On vannitoaplaate, mis on kallid, aga inetu välimusega. Samas kõrval võivad olla plaadid, mille ruutmeetrihind on oluliselt odavam, samas on need kvaliteetsed ja mis peamine – näevad stiilsed välja. Inimene ostab ju silmadega.

Mõnikord arvatakse, et luksus tähendab edevust ja ülepaisutatust. Tegelikult mitte – luksus tekib muu hulgas ka kvaliteetsete materjalide ja lahenduste oskusliku kokkusobitamise teel. Seega saab raha säästa mõnede kallite ja edevate, kuid siinses kultuuriruumis ebavajalike materjalide, valguslahenduste või siseviimistlusdetailide ärajätmisega.

Samuti tasub olla tähelepanelik planeeringute suhtes. Kuigi luksus tähendab suuri pindu ja avarust, ei tohi ära unustada funktsionaalsust ja kasutusmugavust. Selle saavutamine ei kasvata kulutusi, aga suurendab likviidsust, ehk korter on palju müüdavam.

Siin aitab, kui juba alguses kaasata professionaalne sisearhitekt, kes oskab ruumilahendustes ja materjalivalikutes tugevalt kaasa rääkida. Samuti on kasulik kaasata kinnisvarabüroo, sest sinna jookseb kokku kogu turuinfo ning maakler teab täpselt, mida hinnatakse.

Kindlasti pöörake tähelepanu näidiskorterile. Ja mitte ühele, vaid mitmele. Kui üks on müüdud, tehke kohe uus ja teistsugune. Ostja hindab mugavust ja võtmed kätte lahendust. Samas on elu on näidanud, et selline süsteem töötab vaid kallima kinnisvara puhul, kuhu on loodud trendikas siselahendus.

Tänapäeva edukas arendaja on sammu võrra turutrendidest ees. Ta kuulab teiste arvamusi ja vaatab maailma avatud silmadega. Nii toob ta siia uusi põnevaid lahendusi ja lihtsalt väikeseid vahvaid uuendusi.

Kallimat kinnisvara ostvatele inimestele meeldivad igasugu targad lahendused – sõrmelugeja välisuksel, tark postkast, mis teatab, kui kiri tuleb, automaatne tulede väljalülitamine viitega jne. Need on pisiasjad, mis ei pruugi olla kallid, kuid meelitavad moodsa aja inimest ligi.

 

Inimesed aina nõudlikumad

Kui vaadata pikemas, näiteks kümne aasta perspektiivis, jäävad ostueelistused kinnisvaraturul tänasega sarnaseks.

Enim soetatakse ikka lihtsamaid, nii öelda keskmise taseme uusi kortereid äärelinnades ja lähivaldades ning kallim toode, luksuskaup ja nn butiikmajad, on väiksema ostjaskonna pärusmaa. Kuid nõudmised pakutavale kasvavad kõigi gruppide puhul ühtmoodi. Ostjale peab olema selgelt arusaadav, mille eest ta maksab.

Nii et, kuigi eelnev arvamuslugu rääkis sellest, kuidas saada arendusturul paremini hakkama võimalikus keerulisemas turusituatsioonis, võib neid soovitusi võtta ka kui vihjeid selle kohta, kuhu arendusturg edasi liigub.

Artikkel ilmus ajalehes Äripäev 12. novembril 2018.

Loe edasi

Aasta 2018 büroopindade turul – kust need üürilised küll tulevad?

Aira Veelmaa, Uus Maa Kinnisvarabüroo äripindade maakler
Sel aastal jõudis turule viimase kümnendi suurim maht uut büroopinda, kokku ca 80 000 ruutmeetrit. Kui siia lisada ka avaliku sektori uued pinnad, küündib number üle 100 000 ruutmeetri. Et jätkuvalt räägitakse ülepakkumisest, on paljude jaoks ilmselt üllatus, et enamus pindu sel aastal valminud hoonetes on juba enne aasta lõppu üürilepingutega kaetud.

Arvestades viimaste aastate arendusaktiivsust, on üks sagedamini esitatav küsimus: kust küll tulevad uutesse hoonetesse üürnikud? Vastus on lihtne – enamasti teistest hoonetest. Tõsi, tekib ju uusi firmasid ning oma üha rohkem rahvusvahelisi ettevõtteid avab siin oma kontoreid, kuid senist trendi vaadates on suurem osa uute büroohoonete üürnikke siiski Eesti ettevõtted, mis kolivad tulenevalt laienemisvajadusest või soovist oma töökeskkonda uuendada.

Kui mõned aastad tagasi oli levinud seisukoht, et vanadel, soodsa hinnaga pindadel olevad ettevõtted uutesse A-klassi hoonetesse ei koli, siis olukord on muutumas. Ettevõtted, mis on kümme aastat või rohkemgi vanemal pinnal olnud, teevad kolides märkimisväärse kvaliteedihüppe ning liiguvad seetõttu nüüd just uutesse majadesse.

Nii ongi uute hoonete täituvus reeglina hea – mõnesse leitakse üürnikud kiiremini, teise veidi aeglasemalt, kuid kokkuvõttes saavad pinnad täidetud. Sama ei saa öelda aga vanemate hoonete kohta, sest just seal annab ülepakkumine üha teravamalt tunda. Isegi südalinna vanemates, samas siiski kvaliteetsetes ja esinduslikes büroohoonetes, näeme arvestatavat vakantsust. Pindadele, kust suured ettevõtted on välja kolinud, on uusi samaväärseid üürnikke raske leida.

Ettevõtted, mis üürivad 500 m2 ja suuremaid pindu, kipuvad eelistama kolimist uutesse hoonetesse, kus on võimalik pind nullist enda vajaduste järgi välja ehitada lasta. Vanemate pindade omanikud on enamasti küll paindlikud – valmis neid põhjalikult renoveerima ja üürnike vajaduste järgi ümber ehitama, kuid sellega kaasnev kulu viib üürihinna enamasti samasse suurusjärku uhiuute hoonetega. Samuti on sellisel juhul üürileandja jaoks oluline mitmeaastane üürileping, mistõttu ei ole võimalik üürnikke ka paindlike lepingutingimustega ahvatleda. Et vanemates hoonetes on kõrvalkulud sageli kõrgemad, on arusaadav, miks need hooned uutega konkureerida ei suuda.

Lahenduseks oleks vanemate suurte pindade jaotamine väikesteks, mida on lihtsam välja üürida, kuid tihti takistab seda ebasobiv planeering, mis ei võimalda pakkuda ratsionaalset ruumilahendust või muudab pinna jaotamise üürileandja jaoks ebaotstarbekaks. Edukamad on olnud need, kel õnnestunud suured pinnad väiksemateks ümber ehitada ning hoone põhjalikult uuendada, tulles turule nö uue asjaga, samas pakkudes soodsamat üürihinda kui päris uutes majades.

 

Järgmine aasta rahulikum?

Järgmisel aastal on turule tulev uue büroopinna maht märkimisväärselt väiksem, seega võiks eeldada, et saabub parem aeg ka vanemate hoonete jaoks. Kas ja kellel seda edukalt ära kasutada õnnestub, saame hinnata aasta pärast. Samas on muidugi võimalus, et järgmine aasta kujunebki üüriturul rahulikumaks ning kel vähegi võimalik, lükkab kolimise aastasse 2020, kui taas valmib väga suur maht uut büroopinda.

Suurematel ettevõtetel, millel on vajadus kolida, tasuks kindlasti arvestada, et praegu on õige aeg 2020. aastaks plaane tegema hakata. Neile sobivate, 1000 m2 ja suurema üldpinnaga büroode puhul tuleks kolimiseks valmistuma asuda vähemalt 1,5 aastat enne soovitavat liikumist – siis on kindel, et leidub objekte, mille vahel valida ning ei ole tarvis kiirustada. Praegu ei ole ka põhjust uskuda, et nõudlus uute büroopindade järele oluliselt väheneks.

Loe edasi

Päranduseks saadud korter tekitab endiselt segadust

Maria Truupõld, Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler
Pärandvara, näiteks korteri või maja, realiseerimine kinnisvaraturul tekitab endiselt päris palju küsimusi. Eriti tekitab arusaamatusi tehingu maksustamine.

Näiteks olid mul kliendid, kes soovisid müüa korterit, mis oli saadud pärandvarana. Klient arvas, et kuna korter on nende käes olnud kolm aastat, siis on juba piisavalt aega kulunud, et tulumaksu enam ei peaks tasuma. Kuid selgus, et kuna kõnealune korter ei olnud kliendi elukoht, kehtib selle müümisel endiselt tulumaksukohustus.

Vaatame lühidalt üle, kuidas sellises olukorras toimida. Inimene, kes müüb pärandvara, peab üldiselt arvestama tulumaksu tasumise kohustusega. Samas on olemas ka erandid. Näiteks:

Tulumaksuga ei maksustata pärandvara võõrandamisest saadud kasu, kui isik müüb kinnisvara, mida kasutas elukohana. Kusjuures, eluruumi kasutamist reaalse elukohana peab vajadusel ka tõestama.

Kui võõrandatavat eluruumi on kuni müümiseni kasutatud osaliselt ka muul otstarbel, näiteks üüris omanik seda välja või kasutas firma kontorina, siis rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatavate ruumide pindala suhtele.

Väga tihti arvatakse, et müstilise kahe aasta möödudes kaovad paljud maksukohustused. Siiski, ka pärandvara puhul kehtib reegel, et kui inimene võõrandab kahe aasta jooksul rohkem kui ühe elukoha, rakendatakse maksuvabastust vaid esimese võõrandamise suhtes. Kaheaastast tehingute vahelist aega loetakse müügitehingu kinnistusraamatusse kandmise kuupäevale järgnevast päevast alates.

Muide, kui teise elukoha müügist saadakse kahju, siis sellist tehingut arvesse ei võeta ning deklareerima ei pea, kuid tehingu dokumendid (soetamis- ja müügikulu) tuleb vähemalt viis aastat alles hoida.

Loe edasi
content top