content top

Kinnisvara ostujõud tugev, kuid demograafilised probleemid mõjutavad Eesti turgu üha enam

Igor Habal, Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik
Kinnisvaraturule tõi aprill stabiilse ja ennustatava kursi, kuna suures plaanis jätkusid samad arengud, mis on viimastel aastatel valitsenud: tehingute arv jäi stabiilseks, mediaanhind jätkas majanduskeskkonnast tulenevalt kasvu.

Aprillis sõlmiti üle kogu Eesti korteriomanditega esialgsetel andmetel 1784 ostu-müügitehingut, mida oli ligi 20 võrra vähem kui eelmise aasta samal ajal. Tõenäoliselt toovad lähipäevad korrektuuri ülespoole, mis tähendab seda, et tehingute arv püsib stabiilsena ühtlaselt kõrgel tasemel. Aasta esimese nelja kuuga on sõlmitud praktiliselt sama palju tehinguid kui mullu (veidi üle 7000) samal perioodil. Tehingute mediaanhind on sama ajaga suurenenud 3,7% ehk 50 EUR/m2 võrra, käesoleva aasta esimese nelja kuu korteritehingute mediaanhind oli 1385 EUR/m2 (aprillis 1360 EUR/m2).

Maakondlikud arengud on Eesti üldistest arengutest, mida suuresti mõjutab Harjumaa, mõnevõrra erinevad. Nii on Harjumaal tehingute arv aasta esimese nelja kuuga võrreldes mullusega mõnekümne tehingu võrra suurenenud, ülejäänud Eestis aga vähenenud. Kui Harjumaal on tehingute mediaanhind tõusnud ligi 70 EUR/m2 võrra, siis mujal vähem kui 30 EUR/m2 võrra. Kui eemaldada ülejäänud maakondadest ka Tartumaa, on võrdluspilt veelgi negatiivsem, aasta esimese nelja kuuga tehingute arv -59, tehingute mediaanhind +18 EUR/m2.

Miks mujal Eestis on tehingute arv pigem kerges languses kui tõusus? Põhjusi on kindlasti erinevaid, olulisemad neist on demograafiaga seotud ehk rahvastiku vananemine ja vähenemine. Näiteks 2018. aasta 1. jaanuari seisuga oli kõige levinumas eluasemelaenuvõtmiseas (25–39 aastased) Harju maakonnas 29% elanikest, Tartu maakonnas 27,5%, ülejäänud Eestis aga 21,5%. Lisaks sellele, et noori on mujal Eestis suhteliselt vähem, pole ka lähema 10 aasta perspektiivis olukord väga roosiline.

Näiteks demograafiline tööturusurveindeks, mis näitab eelseisval kümnendil tööturule sisenevate noorte (5–14-aastased) ja sealt vanuse tõttu väljalangevate inimeste (55–64-aastased) suhet, on Harju maakonnas 2018. aasta 1. jaanuari seisuga 0,97 ehk noori lisandub peaaegu sama palju, kui vanu lahkub, Tartu maakonnas on see koguni 1,1, ülejäänud Eestis kõigub see aga 0,55 (Hiiu ja Ida-Viru maakond) ja 0,88 (Rapla maakond) vahel, jäädes keskmiselt 0,68 juurde. Lisades siia juurde võimalikud rändemõjud, näeme, et Harju ja Tartu maakonnas on lähema 10 aasta perspektiivis arengud pigem stabiilsed ning nõudlus oluliselt ei vähene. Küll aga toimub mujal Eestis pidev kahanemine.

 

Ostujõud püsib tugev

Suurematest linnades on Tallinnas aasta esimese nelja kuuga tehingute arv 135 võrra vähenenud, mis ühel poolt viitab eelmise aasta tugevale I poolaastale ning teiselt poolt uusarenduste osakaalu tõusule väljaspool pealinna. Tallinnas sõlmiti jaanuarist aprillini 3036 korteritehingut, mille mediaanhind oli 91 EUR/m2 võrra kõrgem kui mullu, jäädes pidama 1829 EUR/m2 juurde. Hinnatõus on aga püsiv nähtus ning sel aastal jõuavad Tallinna turule vaid mõned üksikud arendused, mille keskmine hind jääb veel alla 2000 EUR/m2. Pakkumis- ja tehinguhindade väike, vähem kui 5%-line vahe viitab täna veel tugevale ostujõule, mis lähema aja jooksul mõjub hinnatõusule kahtlemata positiivselt.

Tartu turgu mõjutas aprillis suurem uusarendustehingute osakaal, mis eelmise aasta aprilliga kasvatas korteritehingute arvu 30 võrra ning mediaanhinda ligi 120 EUR/m2 võrra. Aasta esimese nelja kuuga püsis tehingute mediaanhind stabiilsena – mullu sõlmiti jaanuarist aprillini 556 korteritehingut, tänavu esialgsetel andmetel 568 tehingut ning nende mediaanhind oli mullu 1354 EUR/m2, tänavu aga 1420 EUR/m2 ehk ca 5% kõrgem.

Kuna Pärnut tabas möödunud aastal tehingute arvu langus, siis tänavused näitajad peaksid võrdlusbaasi arvestades olema kõrgemad kui mullu. Aasta esimese nelja kuuga on korteritehingute arv esialgsetel andmetel suurenenud siiski vaid 6 tehingu võrra, samas kui mediaanhind ületas 1200 EUR/m2 piiri, mida oli mullusest ca 20 EUR/m2 enam.

Eesti kolmandas linnas, Narvas, on korteritehingute arv veidi suurenenud (mullu 234 tehingut, tänavu 248 tehingut), kuid mediaanhind jätkab veel põhja kraapimist – mullu oli see näitaja 415 EUR/m2, tänavu 370 EUR/m2. Pakkumishindade jätkuv stabiilsus peaks aga viitama sellele, et Narvas peaks lähiajal tehingute mediaanhinna langus pidurduma.

Kommentaari

Loe edasi

Edukas kinnisvaraarendaja on võimekas, hea mainega ning oskab kuulata nõuandeid

Kristi Djomin, Uus Maa Kinnisvarabüroo elamispindade tegevjuht
Eelmisel aastal ennustasime, et jäik hinnapoliitika ja soovituste mittekuulamine kinnisvaraarenduses võib hakata osale turuosalistest probleeme tekitama. Nii ka läks. Aeglustunud või peaaegu täielikult seiskunud müük ning objektide muutumine „seisvaks kaubaks“ on osale kallima hinnaklassi arendajatele saanud igapäevaseks mureks.

Turg on vaiksem ning ostjaskond valivam ja äraootavam. Neid nüansse, millele praegu müügitegevust plaanides rõhku pöörata, on palju. Tegelikult on neid alati palju ja üldiselt on need ka igal ajal sarnased. Küll aga on sõltuvalt turuolukorrast mõnede nõuete tähtsus hooajaliselt teistest suurem.

Mulle näib, et praegu on olulisimaks oskus kuulata nõuandeid ja teiste kogemusi ning pöörata sellest lähtuvalt veelgi enam rõhku kvaliteedile ja mainele.

 

Kuula soovitusi

Pean praeguses turuolukorras üheks olulisimaks eduvalemiks nõuannete kuulamist. Ütlen ausalt, olen viimasel aastal näinud suurt hulka arendusplaane ja tohutut optimismi; kogenud head koostööd, aga ka turuolukorra mittemõistmist ning sellest möödavaatamist. Olenemata sellest, kas meil on omavahel olnud ka edaspidi koostööd või mitte, on need arendajad, kes pole nõuandeid kuulanud, omadega üsna keerulises seisus.

Know-how on oluline kapital. Näiteks kinnisvarabüroo on koht, kuhu jooksevad kokku turuinfo, kogemused, tehnilised teadmised ning turundusoskus. Selle põhjal oskavad kogenud maaklerid ka ennustada, kuidas praegune olukord võib mõjutada müügiprotsessi ja mis ootab ees tulevikus.

Koputaksin siinkohal ka välisinvestorite ja nende kohalike esindajate südametele, sest nemad võiksid olla eriti hoolikad siinsete olude selgekstegemisega. Kohati näib, et Eestit ja siinse ostjaskonna eelistusi ning maitseid samastatakse liialt oma päritoluriigiga. Kogemus ütleb, et sellise suhtumisega võib mööda panna nii planeeringute tegemisel, viimistlusmaterjalide valikul kui ka müügitegevuse kavandamisel.

 

Kvaliteet käsikäes mainega

Teine ülioluline teema on kvaliteet ja lisandväärtused, mis pärast kriisiaastaid sai täiesti loomulikuks osaks meie kinnisvaraarenduses. Kuid ehitushindade kasvu ja kasumimarginaalide vähenedes on kohati tekkinud probleeme selle saavutamisega.

Arendaja võiks plaane tehes endalt küsida – kas ta suudab täita kõik kvaliteedinõuded ja lubatud materjalivalikuid või mitte? Kui vastus on eitav, peaks mõtlema, kas plaanitud objektiga tasub üldse alustada.

Sest vaadake, arendaja ei saa oma nime määrida. Eesti turg on väike ja igasugune tahtlik või tahtmatu eksimus tuleb ruttu välja ning jääb üldsusele pikaks meelde. Usaldust ei tohi kaotada, selle tagasivõitmine on väga keeruline.

 

Tulevik võimekate päralt

Üha enam näib, et lähiaastad on pigem suurte ja/või kvaliteetsete arendajate turg. Nende turg, kel on olemas finantsvõimekus, professionaalne meeskond juhtimises kui ehitamises (või selle organiseerimises) ning hulk teadmisi ja kogemusi, kuidas ostuhuvilistele meelepärasemat korterit või maja pakkuda. Siia juurde lisagem maine.

Lihtsalt arendamisel arendamise pärast suuremat mõtet enam ei ole, sest see tähendab plaanide pidevat muutmist, pakutavate viimistlusmaterjalide poole pealt vahetamist odavama vastu või lihtsalt probleeme ehitajate ja nende leidmisega.

Seega, et olla edukas arendaja, peab olema visiooni, kogemust, raha ja oskust turgu tunnetada. Ja kui tekib kahtlusi, kas ollakse õigel teel, tasub alati küsida.

Kommentaari

Loe edasi
content top