content top

Puust ja punaseks: kuidas toimub suure ettevõtte kolimine

Fred Linnukütt, Uus Maa äripindade juhtiv maakler
Olen oma töös kokku puutunud ettevõtete juhtidega, kes ei tea, kaua võtab aega uue hoone ehitus vastavalt nende vajadustele. Nad ei peagi seda teadma, sest see pole nende eriala. Selleks on kinnisvarabürood ja maaklerid. Aga kuna on olnud juhuseid, kus otsitakse 2000-3000 m2-st uut kohta mõnekuulise etteteatamisega, mis ei ole teostatav, siis tuleks veidi selgitada, kuidas suuri üüripindu tegelikult peab planeerima.

Selleks, et mõista, mida tähendab tootmisettevõtte või suurema lao kolimine, peame alustama päris algusest. Vaatleme planeerimist kinnisvarasektori vaatevinklist ning selleks toetun oma aastatepikkusele kogemusele.

Sissejuhatuseks olgu öeldud, et kogu protsessi vältab 1,5-2 aastat.

 

Kuidas kõik käib

Esmalt kaardistan ettevõtte vajaduse, mis tähendab, et kohtun selle juhiga ning kuulan ära kõik ideed ja soovid. Vajadus seisneb väga paljudes detailides nagu näiteks kolimisaeg ja selle valiku põhjus ning sihtkoht ja miks just sinna. Kas valikuid võiksid mõjutada logistika ja tööjõud, kas tegevusala tähendab suurt elektritarbimist jne.

  • Kui üldjooned on paigas, siis läheme detailsemaks. Esitatavad küsimused on järgmised:
  • Milline on ruumivajadus ruutmeetrites,
  • kui palju vajatakse elektrivõimsust,
  • palju on töötajaid, mis tingimused neile ja kuidas hoones jaotuvad,
  • palju vajatakse parkimiskohti,
  • kuidas toimub kauba laadimine,
  • millised on hoonele esitatavad spetsiifilised nõuded nagu suruõhk, kohtväljatõmbed, ruumi kõrgus, valgustus, tuletõrjesüsteem, side, läbipääsusüsteemid jne.

Eelmainitu ning lisanõuete kohta on olemas vastav nimekiri, mille ettevõtte juht koos oma inimestega ära täidab. See annab talle endale ja tulevasele üürileandjale väga selge pildi, mida on vaja ehitada ning mis võiks hakata üürihinda mõjutama.

Ajaliselt näeb kogu protsess välja selline:

  • 1-2 nädalat kaardistab ettevõte enda vajadusi, sest lähteülesanne meie poolt on väga põhjalik.
  • 2. nädalal saadame selle põhjal välja päringud arendajatele.
  • 2-4. nädalal saame pakkumised kätte.
  • 5-6. nädalal tutvub ettevõtte juhtkond pakkumistega, võrdleb, käib objekte vaatamas ja teeb esmase valiku.
  • 6. nädalal saavad väljavalitud pakkujad tutvuda ettevõttega ja teha nädala jooksul korrigeeritud pakkumised.
  • 7. nädalal teeb ettevõte uue valiku ja jätab sõelale sobivad pakkumised, millega seoses hakatakse lepingutingimusi arutama.
  • 8.-10. nädal kulub läbirääkimistele, mille tulemuseks on väljavalitud pakkujaga lepingu sõlmimine.

Nõndaks, siiani on kulunud 2,5 kuud. Ning alles nüüd hakatakse projekteerima ja ehitusluba taotlema. See võtab aega, sõltuvalt omavalitsusest, 4-7 kuud. Ehitus kestab 9-12 kuud. Ja kokku kulubki 1,5-2 aastat.

Pean toonitama, et kogu protsess võib piirduda ka ühe aastaga, aga samas võib olla ka hoopis pikem. Väga palju aitab kaasa, kui ettevõte juht teeb kiireid otsuseid nende eeltoodud nädalate sees ja projekteerimise faasis.

Juhul, kui ettevõte peab kooskõlastama oma kolimisplaanid välismaal viibiva juhtkonnaga, tuleks nad viia asjadega kurssi võimalikult varakult. Tihti võivad sellises suhtluse puhul esineda erinevad protseduurilised reeglid, mis on suures organisatsioonis paika pandud ning võivad kokkulepete saamise protsessi aeglustada.

Samuti on hea endale valida ainult üks koostööpartner kinnisvarabüroodest, läbi kelle kogu info jookseb. Maakler on selles protsessis ettevõtte juhi “parem käsi”, kes kanaliseerib ja koondab kogu vajaliku info vajadusel lühiformaati, toob turuinfot ja võrdlustehinguid, mis kõik aitavad juhil kiiremini ja paremaid otuseid teha. Maakler hoiab ära üleliigsed kõned arendajatelt ning edastab vajaliku info kokkulepitud ajal juhile, et tal jääks aega tegeleda oma põhiülesande – ettevõtte juhtimisega.

Seega, uue sobiva lao- või tootmispinna saamine on võrreldav oma maja ehitamisega, mis on pikk ja väga paljusid erinevaid nüansse hõlmav protsess. Ja kuigi vahest võib tunduda, et mõne olemasoleva pinna üürimine on lihtsam, siis tegelikult saab ruttu selgeks, et kellegi teise vajaduste ja soovide järgi ehitatud ruumikompleks ei vasta mitte kuskilt otsas teie ettevõtte vajadustele.

Parem teha see pikk protsess koos heade abilistega läbi ning ülejäänud aeg kulutada firma põhitööle ja selle arendamisele.

Kommentaari

Loe edasi

Kinnisvaraturg novembris: murepilved ähvardavad

Igor Habal, Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik
Novembrikuu peegeldas üsna hästi seda veidi murelikku olukorda, mis on tekkinud turul aset leidnud muutustest, ent täpsemaid järeldusi saame teha järgmise poole aasta jooksul.

Tõsi on see, et ühelt poolt on tarbijate kindlustunne kodu soetamiseks või remontimiseks vähenenud, teisest küljest on langenud ka kogu ehitussektori kindlustunne. Turul väljendub see arenduste lansseerimistempo aeglustumises ja eelmüügiaegade pikenemises, ehkki lõpptarbijate nõudlus kasvavate hindade juures on jätkuvalt väga kõrge. Tõenäoliselt tähendab see seda, et ebastabiilsuse ohud võivad turul süveneda ning võimalused nö korrektuuri tekkimiseks on aina suuremad.

Tallinnas sõlmiti pärast aktiivset oktoobrit esialgsetel andmetel üle 100 korteritehingu vähem ning nende arv langes ka võrreldes 2018. aasta novembriga. Ajal, mil järelturg on püsinud stabiilsena või isegi veidi kahanenud, tasub tehingute arvu suuremate muutuste taga otsida uusarendusturgu. Nii oli ka novembris, kui sõlmiti 807 korteritehingut. Tehingute mediaanhind on Tallinnas stabiliseerunud, mis kiire ehitushindade kasvu juures tähendab kinnisvarasektori kasumlikkuse vähenemist.

11 kuud järjest on korteritehingute mediaanhind olnud üle 1700 eur/m2, novembris oli näitaja 1736 eur/m2, mis oli 2,7% võrra kõrgem kui mullu. Tänavuse aasta esimese 11 kuu lõikes on tehingute arvu kasv pidurdunud: mullusega võrreldes on sõlmitud 143 korteritehingut enam ning nende mediaanhind on suurenenud 6%. 2017. aastal olid samad näitajad vastavalt +548 tehingut ja +8,3%.

 

Tartus ja Pärnus optimismi enam

Ajal kui Tallinnas on turg muutunud ettevaatlikumaks, sammuvad Tartu ja Pärnu ühe-kahe sammu võrra tagapool optimistlikumas rütmis. Selline muster on siinset vaba kinnisvaraturgu ilmestanud praktiliselt viimased 20 aastat – nii tõusu kui languse puhul reageerib esimesena Tallinn, millele järgnevad selle lähiümbrus ja Tartu ning Pärnu, seejärel aga teised piirkonnad, kus mitmetes kohtades pole toimunud ei hinnatõusu ega ka tehingute arvu suurenemist.

Erinevalt Tallinnast saab Tartus ja Pärnus rääkida uusarendusturu aktiivsuse kasvamisest, eelmise kahe aasta madala võrdlusbaasiga võrreldes on eriti silmapaistev olnud Tartu.

Käesoleva aasta 11 kuuga on Tartus eelmise aasta sama perioodiga võrreldes suurenenud korteritehingute arv 288 võrra ja mediaanhind 8,3%. 2018. aasta novembris sõlmiti Tartus 146 tehingut ning nende mediaanhind oli 1367 eur/m2.

Kuigi arendusturg ise kasvab, on väikese turu piiratud maht käesoleval aastal takistanud Pärnu korteritehingute arvu tõusu. Esimese 11 kuuga on see hoopis enam kui 120 võrra vähenenud (841→718). Aastases võrdluses on aeglustunud ka mediaanhinna kasv (+7,0% tänavu, +15,4% mullu). Novembris müüdi Pärnus 56 korterit, mille mediaanhinnaks kujunes 996 eur/m2.

Kommentaari

Loe edasi
content top